Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: 30000 euro guadagnati con un posto auto .

martedì 15 gennaio 2013

30000 euro guadagnati con un posto auto .

A volte abbiamo di fronte occasioni d'oro e non siamo pronti a coglierle .
E' proprio quello che era accaduto a me qualche anno fa !
Per l'esattezza parliamo del 2010 .
La mia preparazione come investitore immobiliare stava continuando ed ogni giorno imparavo sempre qualcosa di diverso .
Mi ricordo questa operazione ogni volta che sono nel mezzo di un affare da concludere e la uso per darmi forza quando le cose non stanno prendendo una bella piega.
Perche' dovete sapere che quando si investe in immobili soprattutto all'inizio viene a mancare una cosa fondamentale che nessuno vi puo' dare .
L'esperienza .
L'esperienza e' quella cosa che la puoi ottenere solo macinando ore di lavoro ,commettendo errori e trovare soluzioni.
Quel lontano giorno del 2010 mi ricordo che fui chiamato da un mio carissimo amico mediatore che mi proponeva un immobile in pieno centro di Genova di 2 proprietarie mamma e figlia che volevano disfarsi del loro immobile perche' dovevano trasferirsi da una sorella nel Piacentino.
La motivazione c'era e quindi siccome bisogna cercare per prima cosa il venditore motivato  sono andato a visionare l'immobile .


L'immobile di per se non mi diceva niente ,un classico 5 vani al piano rialzato con un posto auto creato in un giardino carrabile.
Immobile vetusto ,con riscaldamento a stufa insomma da riordinare.
Un piccolo errore che poi mi costo un po' di tempo lo feci pero'.
Ero andato a vedere un immobile che era situato in una zona che non avevo mai studiato .
Per chi non e' pratico studiare la zona significa censire i prezzi degli immobili e' avere il vero valore a mq di zona.
Ma siccome mi fidavo del mio mediatore di fiducia ,lui mi disse che offrendo 150000 euro ,l'immobile con un po' di ritocchi in economia sarebbe stato venduto poi sui 190000 euro.
Benissimo ,mi fido e allora formulo  la mia offerta a 150000 euro versando 1000 euro di acconto e 9000 euro al preliminare .


Questi soldini in realta' non li ho mai tirati fuori perche' ho deciso di applicare la tecnica senza anticipo ottenendo la somma da un mio fidato investitore esterno in cambio del 10 % annuo.

https://dl.dropboxusercontent.com/u/52773433/packshock.html


Tutto bello ,proposta accettata ,6 mesi per rivendere il preliminare .
Via con i lavori ,dopo circa 45 giorni l'immobile era pronto per ottenere i miei presunti 30000 euro .
Perche' tra agenzia e lavori se ne andarono altri 10000 euro.
Comunque 30000 euro a fronte di un anticipo zero ( il mediatore e il muratore sono pagati per accordi alla rivendita) era un ottimo ritorno economico .
Ma dopo 3 mesi l'immobile a 190000 euro non aveva avuto riscontro e solo un offerta da parte di una societa' che voleva fare un ufficio di assicurazioni di  160000 euro.
Assolutamente no!!

Dove avevo sbagliato ? Cos'e' che non andava in quell'immobile?
Lo sapevo che non dovevo fare offerte senza studiare i prezzi di mercato.
Lo sapevo che quando le cose vanno bene si commettono errori.
Ma sapevo anche che un investitore deve avere sempre una soluzione e quindi mi sono messo a controllare un po' il mercato della zona per essere sicuro del prezzo reale.
Fatti i conti della zona in una settimana in effetti l'immobile poteva valere 190000 euro ma non un piano rialzato e quindi ho concluso che la colpa non era del mediatore ,ma solo mia.
Ma poi ho avuto un lampo di genio , non so come ma proprio mentre ho deciso di andare l'indomani a trovare il mio amico mediatore che aveva l'agenzia nella stessa via dove era situato il mio immobile dissi tra me e me che sarei andato in moto perche' in auto era impossibile parcheggiare!!
Ed ecco la scintilla ,ma se non c'e' posto allora quanto costeranno i posti auto li in zona ?
Feci subito una ricerca on line e udite udite un posto auto in centro costa anche 40000 euro!!
Avevo trovato la soluzione.
Vado in agenzia e gli dico di ricontattare la societa' interessata e gli formulo una controproposta a 150000 euro ossia piu' bassa della loro offerta ma senza posto auto e giardino e poi avrei messo in vendita il posto auto sui 45000 euro .Insomma gli dissi provaci !!!
Conclusione .

Immobile venduto a 150000 euro e posto auto venduto a 40000 euro in pochi giorni!!
Tolte le spese e gli interessi ho guadagnato  poco meno di 30000 euro da un operazione che molti avrebbero a quel punto perso soldi  e tempo prezioso.
Per questo e' fantastico investire in immobili.
Mi ricordo questa operazione quando sono in crisi con un operazione ,mi serve a spronarmi a trovare sempre una soluzione alternativa.
Non devo mai arrendermi anche se ho la pancia piena!
Grazie agli immobili le soluzioni non sono mai abbastanza.
Anche se sei di fronte ad un operazione negativa ,con l'esperienza e un attenta analisi puoi sempre tirare fuori il coniglio da cilindro.
Io ci sono riuscito brillantemente ed ho imparato anche che non investiro' mai piu' in zone senza conoscerne il valore preciso a mq.
Amo gli investimenti immobiliari e amo trovare soluzioni !Spero che anche tu possa innamorarti di questo fantastico settore.
Buon business da Franco.

18 commenti:

  1. Buongiorno.
    Ma l'offerta della società interessata, (160.000) immagino era compreso del giardino carrabile. E' ovvio che senza l'hai venduta a 150.000. I conti non tornano. Grazie

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  2. Ciao certamente altrimenti i conti non tornavano a me....
    Immobile venduto a 150000 euro e posto auto venduto a 40000 euro .
    Ciao da Franco

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  3. Buonasera Franco 2 domande:
    1) Come si convincono investitore e muratore a prendere i soldi alla vendita?
    2) Come passano i soldi dall'investitore a me(che non voglio anticiparli ma prenderli da lui) visto che ad oggi è tutto tracciato?
    Grazie
    S.

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    1. Tramite convenzione prima di fare le operazioni ,dando una maggiorazione sul preventivo.
      Ci sono appositi contratti che consegno nei miei corsi dove registri tutto regolarmente.

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  4. buongiorno, da alcune settimane sto guardandomi intorno per leggere e approfondire questo settore, il tuo blog è molto convincente, ma mi domando una cosa... cosa ci guadagna il venditore a venderti accettando un'offerta piu bassa, sapendo che poco dopo tu realizzerai di piu... grazie

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    1. Salve anonimo ( inserisci il nome se puoi ) .
      Il nostro business e' specializzato nell'individuare i don't wanters ( chiedemi l'ebbok se lo vuoi gratis) che sono venditori motivati a vendere con urgenza e mettono al primo posto la risoluzione della loro problematica al posto di un guadagno incerto futuro e maggiore.

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  5. buongiorno,
    ho trovato una mansarda tramite agenzia, di 45mq in una località turistica in Liguria... prezzi di mercato a regime c.a 4500 al mq, adesso tra i 2800 e i 3500.
    la mansarda è da ristrutturare ma con una spesa miinma.... la richiesta iniziale di 165000, arrivata dopo due anni a 125000.... ho lasciato un0offerta a voce di 90mila...

    ma mi chiedo, come farei a rivenderla di più se l'agenzia è da anni che non riesce nemmeno a 125mila....???

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  6. Salve anonimo ( inserire il nome se e' possibile) .
    Il prezzo di mercato e' un incontro tra domanda e offerta .Se un immobile e' in vendita a 125 mila e non si vende e solo una pura fantasia credere che quello sia il valore attuale .Forse lo era anni fa .
    Conoscenza dei prezzi di mercato in modo comparativo e home staging sono importanti per vendere un immobile.
    90000 potrebbe essere il vero valore dell'immobile e quindi per guadagnarci bisognerebbe acqistarla al 30 % in meno della cifra offerta.

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  7. Non avevo mai pensato allo scorporo .
    Grazie infinite!
    Lorenza

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  8. Salve Franco,
    E da un punto di vista fiscale com'è stata gestita....
    grazie Marco

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    1. Ciao se non ci si intesta l'immobile e si cede il contratto ci sono diverse dottrine per l'inquadramento fiscale .La piu' onerosa e' la dichiarazione l'anno dopo nei redditi diversi .
      Se ci si intesta l'immobile si paga il 20 % di plusvalenza se si rivende prima dei 5 anni .
      Ciao da Franco

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  9. Mi sono venute due o tre idee in mente su questa situazione .Grazie

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  10. scusami franco,forse non ho capito,ma dove sta il guadagno..il posto auto che glielo hai venduto a 40.000 € non lo possedevi prima ,l'avrai pur comprato?ciao da alessio

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    1. Rileggi con calma il post.Non ho comprato nulla.Ho utilizzato la tecnica dello short trading che non prevede intestazione ma cessione di contratto con corrispettivo .Quindi do solo l'acconto e rivendo il compromesso e al rogito va il nuovo acquirente.

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  11. ciao francesco,pardon non vedo postato il mio commento,perche' non riesco a capire dove sta il guadagno anche se fatto in short trading,anche perché' non e' stato venduto a 190.000 l'appartamento ma meno di quello che hai concordato col venditore motivato,e il box auto non capisco il guadagno della differenza tra 160.000 e 190.000 a meno che non lo hai concordato il box auto a 0 e ceduto a 40.000 €,scusami ma non capisco francesco

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    1. Ciao non so mi sembra chiaro .La casa era con posto auto ! Scorporo il posto auto dall'immobile e vendo la casa come se fosse senza posteggio .
      Vendo all'acquirente solo l'immobile senza posto auto a 150
      Vendo il posto auto a secondo acquirente a 40
      Totale 190 .
      La casa era con posto auto quindi scorporo il posto auto che valeva molto e vendo separatamente i 2 immobili e raggiungo lo stesso l'obiettivo .E' un classico guadagnare con le pertinenze e scorporo .Puoi farlo anche con box ,cantine ,soffitte .

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  12. Scusami.francesco.svevo letto Che aveva un posto auto creato in un giardino carrabile.io pensavo che il posto auto venduto fosse un altro in centro che avevi trovato a parte e che nn c'entrava niente con l.immobile per quello che non mi tornavano i conti.xapito male io.pardon .grazie mille feancesco

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  13. Scusami Francesco. Avevo capito male io sul posto auto.pensavo fosse scorporo dalla. Immobile del venditore motivato x quello nn mi tornavano i conti grazie mille Francesco

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