Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: novembre 2018

lunedì 12 novembre 2018

Guida pratica per investire con le Aste in Costa Azzurra

E' la meta  piu' ricercata dagli investitori immobiliari che amano operare all'estero.
E' anche la piu' complessa e "particolare" che ci sia.
In genere per investire all'estero e' sufficiente farsi seguire da un Broker internazionale che opera nel territorio per poter accedere a tutte le informazioni e avere le giuste tutele per i propri investimenti.
Nella Riviera Francese tutto cio' non e' semplice e se per giunta vuoi anche fare affari all'asta le cose si complicano e non di poco.
Leggendo questa guida avrai la sensazione di stare per entrare in un mercato"d'oro" e capirai bene presto perche' non sei il benvenuto.
Scopriamo l'arcano!

Parliamo di quasi 12 mesi fa quando per la prima volta da investitore mi sono avvicinato agli immobili in Costa Azzurra.
Attratto dalle elevate locazioni di breve periodo ( Festival di Cannes,Grand premio di Montecarlo,Carnevale di Nizza,mare nei periodi estivi) ho iniziato a visionare immobili nel mercato libero.
I prezzi nel libero mercato ,seppur piu' contenuti rispetto alla vicina riviera Ligure, non permettevano di ottenere un rendimento superiore al 10% ( minimo con il quale un investitore deve ottenere dal suo business plan ).

Ma rimasi colpito da diversi annunci di immobili in vendita tramite asta giudiziaria.
30.000 euro per immobili da 250000 o 150.000 euro per case da 400.000 euro.
Strano molto strano.
Qui in Italia il prezzo base d'asta e' calcolato da una perizia di un perito del tribunale e anche se poi i prezzi scendono come era possibile vedere prezzi cosi' ridicoli in una zona dove il piu' "povero" gira in ferrari???

Iniziai a chiedere quindi informazioni sulle aste immobiliari in Costa Azzurra.
Se nel mercato libero le porte alle info erano spalancate ,purtroppo tutto il contrario accadeva se parlavi di aste.

Ho iniziato a contattare avvocati del posto e la risposta e' sempre stata.....
"Lasciate perdere"
"Non si fanno affari"
"e comunque siamo noi legali a decidere quanto devi offrire quindi l'affare come intendi te caro investitore te lo scordi"

Decidono loro il prezzo da offrire???
Ma allora che asta immobiliare e' ???

Niente da fare.
Un susseguirsi di legali ( ogni volta con circa 300 euro per la consulenza) che dicevano sempre la stessa cosa.

Lascia stare!

Ma ci puo' almeno spiegare perche' i prezzi partono da cosi' basso??
Niente!
Con il francese io non vado molto d'accordo ( parlo di lingua) e quindi ero li li per abbandonare.


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Ma poi un giorno ho pensato ad una cosa che ha cambiato le carte in tavola!

Non e' che questi guadagnano come dei mediatori e piu' alta e' l'offerta e maggiori chance hanno di fare business?

Non e' che questi sono una specie di "Lobby" che gestiscono grossi capitali provenienti da gruppi di investitori internazionali con budget elevatissimi.

Non e' che questi mi prendono per un "barbone"??

Avevo fatto bingo!!!

Quando le cose non vanno e' inutile ripetere il processo allo stesso modo.
Quindi mi sono presentato in modo diverso!

Anzi ho proprio esagerato,ho inviato dei miei collaboratori a parlare con avvocati sul posto ( questa volta italiani) comunicando che un famoso formatore italiano aveva centinaia di investitori pronti ad investire in costa azzurra.

Tutto e' cambiato.
Sono stato ricevuto ( gratis) e ho avuto udienza!

Ora conosco vita morte e miracoli del mercato delle aste in Costa Azzurra e tu se non hai seguito uno dei miei 3 webinar e' meglio che ascolti cosa ho da dirti perche' in Italia le informazioni sono ZERO e' il motivo e' chiaro!

Ora te lo spiego!


Te lo spiego con step logici cosi' non rischi di perderti!!


STEP 1

Per partecipare ad un'asta immobiliare in Costa Azzurra e' obbligatorio l'avvocato!
Deve essere autorizzato dal tribunale di competenza ( insomma il tuo legale italiano non servirebbe a nulla).

Lui ti fa il terzo grado quando vai a comunicargli che vuoi comprare l'immobile X !
Ti fa una semplice domanda KILLER che smonterebbe chiunque.

"Questa casa vale nel mercato libero 350.000 euro mentre la base d'asta e' di 50.000 euro.
"Quanto e' la cifra massima che offrira'?"

Se tu gli rispondi ,beh vediamo se c'e' gente e comunque io voglio fare l'affare e spero di portarmela via al massimo a 100.000.

Risultato????
Ti butta fuori con circa 350 euro di parcella.

Non ti demoralizzare perche' a questo il sottoscritto e' riuscito a porre rimedio anche se non e' stato facile.

Ma in ogni caso ammesso e non concesso che tu sappia leggere francese e che conosca i prezzi del mercato libero per poi calcolare il prezzo massimo da offrire (clicca qui ho creato un metodo per farlo)vieni stoppato dal tuo stesso legale.

Ora inizia a comprendere perche' una persona "normale" che vuole fare affari in una location da sogno o si compra l'immobile a prezzo esorbitante di mercato o non c'e storia!

Io non mi sono arreso ovviamente e se continui a leggere capirai i sacrifici fatti per "scassinare" questo muro di omerta'.

Ma d'altronde se lo Stato concede un potere cosi' elevato ad una singola figura professionale e' matematico che le regole le facciano loro!


STEP 2 

Il prezzo base d'asta e' calcolato sulla somma dei debiti e non sul valore commerciale.

Significa che se un proprietario non paga l'amministrazione e matura un debito di 20.000 euro e magari non ha mutuo l'immobile va all'asta per 25.000 euro anche se ne vale 500.000 euro.


 
Capita a chi e' veramente esperto di aggiudicarsi immobili sulla Promenade des Anglais
 a 28.000 !!!!!




 Quindi se sei un investitore che conosce bene le regole di ricerca di un immobile all'asta con la dovuta accortezza e pazienza e' possibile fare il gran colpo anche in una zona da sogno.
L'unico ostacolo e' l'avvocato.
Purtroppo senza il suo benestare l'affare non lo puoi concludere.
Vedrai tra poco come sono riuscito a trovare una soluzione.


STEP 3

Al momento della proposta che devi fare dal legale devi versare il 10% del prezzo base d'asta con minimo di 3000 euro.
Piu' versi circa 1000 euro per l'onore di farti compilare la domanda dal legale e farti portare in aula la tua proposta.
Se la proposta e' rifiutata o meglio la tua offerta viene superata hai perso in pratica tra prima consulenza e domanda un 1500 euro.I 3000 euro di acconto ti vengono restituiti.

Ma attenzione se sei italiano e non conosci le regole rischi di non saper leggere quella che da noi si chiama "perizia" e puoi benissimo comprare un "bidone".
Li possono vendere all'asta anche una casa costruita sopra terreno del wwf che magari e' in procinto di essere demolita.

Quindi dal tuo legale devi dire che vuoi anche quello che da noi si chiama screening perizia che costa altri 1500 euro circa.

Ora comprendi perche' e' un mercato "chiuso" e perche' io ho intravisto un business milionario??
Se sei investitore capirai subito il motivo del mio interesse a questo mercato del lusso.


STEP 4 

In caso di aggiudicazione devi saldare entro 60 giorni.

STEP 5

Entro 10 giorni dall'aggiudicazione e' possibile che qualcuno faccia un rilancio del 110% sul prezzo di aggiudicazione ( caso rarissimo) e riparte una nuova asta con prezzo base del 110% in piu'.
Puoi benissimo non rilanciare e riprenderti la cauzione.


STEP 6

Vendita o locazione??
Beh questo dipende dal tipo di investitore che sei.

Se hai capitali e vuoi goderti rendite da sogno acquistando immobili in zona di lusso a prezzi da zona popolare allora ti affiderai subito ad un mediatore che fa solo affitti brevi e ti godi le rendite.

Se non hai grandi capitali puoi fare un mutuo del 70% e acquistare una casa con sconto all'asta e poi rivenderla nel mercato libero e mano mano accumulare capitali.


STEP 7 

Come accennato prima e' possibile fare un mutuo del 70% per poi rivendere o affittare l'immobile.
Per partecipare all'asta anche qui pero' occorre che l'avvocato accetti il fatto che tu farai un mutuo e quindi occorre una lettera di approvazione da parte della Banca che opera sul posto.Senza questa lettera non vieni accettato a partecipare.

STEP 8

Le visite agli immobili sono 2 ad orari gia' prefissati e senza appuntamento.Lo leggi nell'annuncio e ti devi presentare all'orario indicato.Non fissano appuntamento al telefono.

STEP 9 

Dopo la visita della casa devi recarti nell'ufficio che da noi in Italia si chiama "delegato" e chiedere l'accesso al fascicolo e farti le fotocopie per poi analizzare la pratica.
Ti consiglio di fartela analizzare dal legale perche' la non  conoscenza della lingua e degli articoli di legge Francesi ti fanno rischiare grosso.


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In definitiva per "scardinare" questo settore chiuso a piccoli investitori devi avere 

  • Convenzione avvocato
  • Fiscalista per tassazione Italia e Francia e consigli su societa' da formare per operazioni grosse.
  • Agente immobiliare se vuoi rivendere e per stime pre-asta.
  • Mediatore che affitta immobili per breve periodo per lasciare a lui la gestione della casa e anche la creazione dei canoni che cambiano di giorno in giorno a seconda degli eventi presenti durante l'anno in Costa Azzurra


Gli affari sono veramente d'oro se conosci bene il mercato delle aste e il fatto che sia complesso arrivare a creare convenzioni rende ancora piu' interessante questo business.
Immagina se fosse semplice come in Italia partecipare all'asta quanta concorrenza troveresti.

CONSIGLI FINALI

Io da quando mi sono presentato come formatore e investitore rappresentante di centinaia di investitori sono riuscito a conoscere vita morte e miracoli di questo mercato.
Non esistono informazioni in Italia nemmeno su internet su questo settore delle aste in Costa Azzurra e se non mi credi prova a cercare su google ,youtube  o dive vuoi te.

Se vuoi sfruttare i 12 mesi di tentativi che ho dovuto compiere recandomi piu' volte a Nizza sostenendo costi di viaggi e di consulenze ( fiscalista 3500 + iva per meno di 90 minuti) ho ottenuto una convenzione e raggiunto un patto di ferro con tutti i professionisti del posto per giunta italiani.
Avvocati,fiscalisti,architetti,banche e consulenti di aste sono ora in convenzione con il sottoscritto.

Ho ottenuto per 2 anni la possibilita' di far acquistare a circa 100 professionisti immobili all'asta in Costa Azzurra senza avere imposizioni di prezzo da offrire e anche l'obbligo da parte del legale di seguire dall'inizio alla fine un'offerta per una casa in Costa Azzurra con screening perizia e partecipazione con compilazione della domanda dal nostro legale.

Oltre 100 investitori si sono rifiutati di concedere questi benefit.
Se volessi approfondire io ho creato una serie di webinar di 2 ore circa svolti lo scorso ottobre 2018 dove spiego al meglio cosa significa investire in Costa Azzurra con le aste.

Seguendo il webinar (clicca qui per visionare l'ultimo del 30 ottobre ) potrai alla fine accedere a dei preziosi omaggi ( database price per calcolo prezzi ,link per stima immobili e link delle prossime aste in vendita in Costa Azzurra).

Alla fine del webinar hai la possibilita' di candidarti per un LIVE di prestigio che condurro' il 19 e 20 gennaio 2019 proprio in Costa Azzurra ( location top secret).

Perche' candidarti e fare un test???
Il motivo e' che nonostante abbia "scardinato" questo mercato di nicchia l'avvocato con il quale ho sottoscritto un accordo sara' lui a valutare chi potra' essere in aula nelle 2 giornate e ricevere i segreti di questo "mondo" e conoscere le strategie direttamente da lui e dal suo team di fiscalisti,architetti,e banche e agenti immobiliari.

Lui per contratto si impegna a seguire 100 persone gratuitamente ( meglio dire comprese nell'investimento per partecipare all'evento) per un'asta in costa azzurra svolgendo un servizio di analisi perizia ( il piu' importante) ,compilazione domanda ,analisi mutuo ,partecipazione all'asta per tuo conto ( e'obbligatorio per legge e tu puoi solo stare al suo fianco senza poter fare rilanci,
li fara' lui con accordi presi al momento della compilazione della domanda) .

Il valore di questo servizio del legale e' di 4000 euro!Ma ritengo che sia inestimabile il bonus ottenuto perche' da solo non avresti la minima chance di convenzionarti con questi professionisti perche' ti tratterebbero come hanno trattato me quando mi sono presentato come semplice investitore.

Se vuoi candidarti per il live del 19 e 20 gennaio devi sapere che se non fossi ammesso per 24 mesi non potrai piu' partecipare perche' e' l'accordo che ho dovuto "subire" per entrare in questo mercato.

Bene se hai gia' visto il webinar comunque puoi cliccare qui e rivederlo.Nella pagina trovi i Bonus promessi e anche il test per candidarti al live del 19 e 20 gennaio 2019.

Non fare il test se non sei interessato a conoscere queste strategie da insider perche' a me procura comunque il lavoro di pre-analisi e poi di invio al legale che a sua volta mi rispondera' positivamente o negativamente.

Quindi se sai gia' che per te queste strategie e questo mercato non fanno al caso tuo lascia perdere.
Se invece vuoi approfittare di 1 anno di studio e di creazione di convenzioni con professionisti italiani che operano li e autorizzati dal Tribunale di Nizza fai il test e poi se sarai ammesso ti contattero' e ti comunichero' l'investimento per entrare in aula.

Non sei obbligato ovviamente a partecipare ,ma ti anticipo gia' che il valore dell'evento e' molto elevato e allineato agli standard della zona.
Il solo avere l'avvocato che ti garantisce una partecipazione all'asta senza pagare e che ti prende la tua proposta anche a prezzo base d'asta ha un valore di 4000 euro!!!

Grazie per avermi seguito in questa guida.
Buon business da Franco