Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Differenza tra preliminare di vendita e cessione di preliminare.

martedì 4 marzo 2014

Differenza tra preliminare di vendita e cessione di preliminare.

Sono entrambi due contratti fondamentali per una compravendita immobiliare.
Se il preliminare di vendita o compromesso e' quasi sempre usato nelle classiche operazioni ,il contratto di cessione e' per lo piu' utilizzato da investitori immobiliari che vogliono cedere appunto il compromesso sottoscritto con il venditore dell'immobile a terze persone in cambio di un corrispettivo.
Vediamo di conoscerli meglio e capire perche' sono fondamentali per fare business per un investitore immobiliare.

Oggi entriamo nel tecnico e quindi mi scuso con i miei visitatori se molti termini usati nel post non saranno semplici da comprendere.
Queste informazioni sono di grande valore e riservate spesso ai miei studenti della scuola academy e del corso "Senza anticipo reloaded" e quindi anche se oggi le ricevi "gratis" fanne tesoro!
Parliamo del punto piu' essenziale di un 'operazione di short trading ossia "la modulistica" da utilizzare.
E' vero che l'affare e' da considerarsi tale se si riesce ad ottenere un immobile con sconto del 30% con poche risorse utilizzate ,ma chi non conosce l'uso dei documenti corretti da usare, queste operazioni possono diventare molto "antipatiche" e poco redditizie.
Vediamo perche' !

COMPROMESSO DI VENDITA O PRELIMINARE .

 Contratto preliminare è un particolare contratto con il quale le parti si obbligano vicendevolmente alla stipula di un futuro contratto (il contratto definitivo).

Nel 90 % dei casi sapere cos'e ' basta e avanza .Insomma e' il classico compromesso che si fa per versare un anticipo e fissare una data del saldo della casa.
Ma per chi investe in immobili per guadagnare e crearsi una liberta' finanziaria non compilare bene questo documento puo' veder svanire con molta probabilita' la chance di concludere l'operazione con profitto .

E chi investe nello short trading sa che il profitto non e' mai "irrisorio".
Allora quali sono le condizioni piu' importanti da inserire nel preliminare per effettuare uno short trading che tradotto significa come posso avere il diritto di cedere questo contratto a terzi ad un  prezzo maggiore legalmente e senza intoppi?

Devi assicurarti che venga inserito questo particolare.

  • Riserva di cessione del contratto 
  • Riserva di nomina ( ne riparleremo ) .

La frase " L'acquirente si riserva di cedere il contratto a terzi e promette di acquistare per se o persone o societa' che si riserva di nominare entro il rogito notarile" e' fondamentale per un rivendita dell'immobile "protetti " da ogni evenienza.

Ce ne sono altre da inserire ,ma la prima e' fondamentale.
Ai miei "studenti " consegno sempre il documento che utilizzo proprio per evitare di cadere in "trappole".

Per ora ricorda sempre il primo punto ,piu' avanti se avrai piacere parlero' anche della "riserva di nomina" che tutela l'investitore a 360°!

Bene ora se la tua proposta e' stata accettata dal venditore ,sai che la cessione del contratto deve essere inserita per rivendere l'immobile.!
CLICCA QUI


CESSIONE CONTRATTO.

Art .1406 .
Bene oggi con questo articolo puoi rispondere a chi ti vuole demoralizzare o farti abbandonare ( ancor prima di iniziare) la tua scalata verso la prima operazione immobiliare.

Quante mail rivevo e ogni volta la stessa domanda.!
"Un mio amico mi ha detto che lo short trading e' illegale."

Fategli studiare l'articolo 1406 che prevede  :
art 1406  c.c.   nozione:  ciascuna parte (cedente) può sostituire a sé  un terzo (cessionario[il contratto di cessione può essere – a titolo oneroso se è stabilito un corrispettivo a carico del cessionario e a favore del cedente (vendita, permuta) – a titolo gratuito qualora il cedente voglia beneficiare il cessionario (donazione)[1]] nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta (ceduto).

Traduco in "italiano ".Significa che se il venditore ne e' a conoscenza ( ricordi la frase inserita nel compromesso ?) puoi cedere il preliminare con o senza corrispettivo .
Ovviamente tu lo cederai con corrispettivo mi auguro !
Significa che hai il diritto di cedere il contratto al cessionario( nuovo acquirente) che ti versera' una cifra X per prendere il tuo posto e andare al rogito e saldare il venditore .

I miei studenti dei corsi avanzati hanno sempre questo documento "blindato" per incassare le loro plusvalenza.

Potremmo parlare per ore di questi documenti avanzati .
Dalla tassazione alla questione fiscale ( che e' diversa dalla tassazione del contratto di cessione) ,ma rischierei di farti fondere il cervello.

Investire in immobili e' un insieme di conoscenza delle regole del gioco e applicazione del codice civile.

Per questo non sempre si riesce a trasmettere tutto in un seminario di 2 giorni .C'e' tanto da studiare .
Ecco perche' non mi stupisco piu' di quando sento miei conoscenti investitori aver concluso operazioni milionarie !
Sono dei professionisti .Conoscono le regole e le sanno usare a loro vantaggio.

Se anche tu vorrai concludere operazioni di short trading,ricorda che non e' solo conoscere come si fa a concludere un investimento senza risorse e senza intestazione ,ma anche di applicazione e uso di articoli di legge !

Ritorna piu' volte su questo post perche' pochi conoscono queste cose ,anzi se chiedi in giro invece di aiutarti ti dicono che qui in Italia non lo puoi fare !!!

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Buon business da Franco

9 commenti:

  1. Ciao, c,e' differenza dal punto di vista operativo tra la cessione e la persona da nominare (già prevista sulla proposta) ? Anche a livello di tasse?
    grazie, Costanzo

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    1. Per chi cede il compromesso la riserva di nomina serve se al momento della cessione il nuovo acquirente non ha denaro perche' fa un mutuo totale e quindi ci si avvale della riserva di nomina per andare direttamente al rogito .
      La tassazione non cambia ,si paga sempre sul guadagno ottenuto .

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  2. salve ma all'atto della cessione del preliminare la differezza d'incasso il ROI, la pusvalenza devo farla pagare al compratore prima senza la presenza del notaio , ho devo inserire tutta la cifra e poi tramite notaio devo farmi pagare la pusvaleza
    grazie

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    1. Ciao non funziona come la compravendita con intestazione immobile.La plusvalenza derivante dalla cessione del contratto si versa l'anno dopo nella dichiarazione dei redditi .Cedi un contratto con corrispettivo e non vendi un immobile quindi la tassazione del 20% classica non esiste il giorno del rogito .

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  3. si capito , indendevo se alla cessione del preliminare il guadagno realizzato l' incassso direttamente dalle mani dell'acquirentre oppure la cifra deve passare di mano al notaio per poi elargirla a me che ho venduto il preliminare

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    1. Non e' semplice da spiegare se non conosci il metodo ma cmq la cessione di contratto avviene prima del rogito e quindi il notaio non lo vedi se cedi il compromesso.

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  4. CIAO, SI MA SE FAI 2 O 3 OPERAZIONI ALL'ANNO, SEI COSTRETTO AD APRIRE LA PARTITA IVA, O PUOI OPERARE SEMPRE COME PERSONA FISICA?

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    1. http://www.relax-immobiliare.com/p/faq.html

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    2. Nicolae Grigore10 novembre 2016 08:32

      Salve Constanzo, mi permeto di rispondere io a questa tua domanda perche Franco avrà tante altre cose piu serie da fare.
      Tu devi arrivare a due- tre operazioni all anno con entrate di trenta-sesanta-novanta milla all anno o più e la risposta ti lo dai da solo.
      Per prima cosa tu sarai interesato a aprire la partita IVA, poi sono tante altre cose che le scoprirai allora.
      Buona Fortuna
      Nicolae

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