Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Guadagnare con lo short trading immobiliare

lunedì 11 febbraio 2013

Guadagnare con lo short trading immobiliare

E' possibile guadagnare con gli immobili senza acquistarli?
La risposta e' tutta nel termine" short trading immobiliare". 
Questo sistema e' uno dei metodi piu' usati dagli investitori immobiliari alle prime armi.
La caratteristica di un "principiante" e' quella di avere poca esperienza e poche risorse economiche da parte.
Lo "short trading immobiliare " e' l'ideale sia per chi inizia a crearsi un indipendenza economica grazie agli immobili sia per investitori piu' esperti che la usano con la variante dello short trading con gli stralci immobiliari.

Ma vediamo bene cos'e' questo "short trading di immobili".

In questo periodo di scarsa concessione del credito da parte delle banche e in piena crisi mondiale e' difficile sia ottenere un mutuo per comprare e rivendere un immobile ed e' altrettanto complicato mettere da parte dei risparmi da utilizzare per sfruttare i prezzi bassi dell'attuale mercato .
Ma allora cosa si puo' fare per guadagnare con gli immobili senza avere un mutuo e senza avere risorse da utilizzare ?

Puoi utilizzare la tecnica dello "SHORT TRADING IMMOBILIARE".

E' molto semplice da applicare ed e' un sistema che Relax immobiliare insegna nei suoi corsi on line da 1 anno a questa parte.

Facciamo un esempio .

"Hai trovato un venditore motivato che e' disposto a vendere il suo immobile ad un 30 % di sconto per risolvere delle sue esigenze di liquidita' .
L'immobile e' valutato 100000 euro .
Tu ti accordi con il venditore di versare un acconto di 10000 euro e di saldare il prezzo tra 7 mesi ma ad un prezzo di 70000 euro.
Se il venditore e' motivato accetta e tu puoi sottoscrivere un preliminare di vendita dove ti impegni a rivendere il preliminare ad un altra persona entro 7 mesi.
Se hai fatto i conti giusti e conosci la tecnica per studiare il mercato locale rivenderai il preliminare a 30000 euro .
Il nuovo acquirente poi saldera' i rimanenti 60000 al venditore originale.
Tu non ti intesti l'immobile .
Tu non paghi tasse di registro e notaio.
Tu non accendi nessun mutuo .
Tu ti tieni 30000 euro avendone versati soltanto 10000 euro.
Nel miei corsi on line sullo short trading immobiliare molti miei studenti si concentrano anche su come evitare di anticipare i 10000 euro di caparra .
Diversi fattori e diverse tecniche fanno si che l'operazione diventi " senza anticipo"!!"

I guadagni sono elevatissimi e le operazioni una volta presa fiducia diventano replicabili all'infinito!!
Infatti non devi trovare soldi ,ma devi trovare buone operazioni e applicare sempre lo short trading immobiliare.
Questa tecnica e' legale ,prevista dal codice civile .
Una cosa importante assicurati di usare i " documenti " corretti per stipulare questa operazione.
Nei miei corsi on line viene sempre  fornita " documentazione " blindata sia per stipulare lo short trading sia per rivendere lo stesso ed incassare la plus valenza.
In molti casi l’operazione di cessione del preliminare si attua tramite la nomina di un terzo nel contratto preliminare (“riserva di nomina”, art. 1401 Cod. Civ).
Assicurati sempre di usare modelli specifici e non quelli che si usano tradizionalmente.

Una variante molto redditizia dello short trading e ' inerente ai ricercatissimi stralci immobiliari.
 Non so se conosci lo stralcio immobiliare ,ma devi sapere che e' una tecnica avanzata che ti permette di interrompere una procedura di pignoramento immobiliare ed ottenere uno sconto sull'immobile anche del 50 % soprattutto in questi periodi di crisi.

Lo stralcio immobiliare ti fa transare tutti i debiti dell'esecutato che una volta trovato l'accordo con i debitori vede stralciare tutti i suoi debiti e puo' ritornare a condurre una vita senza pendenze con terzi.
Molti applicano lo short trading immobiliare sugli stralci ,ottenendo gli stessi vantaggi delle classica operazione di cessione del preliminare ma con un margine di guadagno che va fino al 50 % !!

Le aule di formazione sono piene di aspiranti investitori immobiliari desiderosi di conoscere bene questa "articolata" tecnica che puo' cambiare la vita di una persona in pochi mesi di attivita' .

Non a caso questi seminari viaggiano su cifre intorno a 3500 euro e oltre se ti fanno vedere sul campo come si conduce un stralcio.
Se costano cosi' tanto un motivo ci sara' !!!

Il motivo e' che la tecnica e' complessa ,ma una volta messa in pratica funziona eccome!!
 In questo post  ho voluto andare un po’ sul tecnico – nei corsi on line  sugli immobili si va ovviamente più nel dettaglio, specialmente con domande e risposte grazie alla coaching mail dedicata che offro sempre – per mostrarti come arrivare da solo a concludere uno short trading immobiliare .

Ma spero che tu abbia capito una cosa: che con lo short trading immobiliare non servono soldi ,ma competenza e conoscenza delle regole del gioco.
Buon business da Franco.


25 commenti:

  1. Ciao, ho letto con attenzione l'esempio della cessione del preliminare.
    Penso ci sia un errore nei numeri in quanto il compratore dovrà dare 60.000 al venditore che ha già i 10.000 di anticipo (tot. 70.000) e i 30.000 a te che gli hai ceduto il preliminare.
    Non è così?
    saluti
    Diego

    RispondiElimina
  2. scusate a quanto ammontano le spese notarile per ratificare il preliminare?
    grazie mille lorenzo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Lorenzo non capisco cosa intendi per ratificare il preliminare .
      Fammi sapere .
      Franco

      Elimina
  3. Ma all’atto notarile chi si presenta, tutte e tre le parti?
    Che prezzo viene dichiarato in atto?
    Se si dichiara il prezzo che realmente l’acquirente ha pagato, come vengono indicate nell’atto le somme, parte al venditore , parte a chi cede il compromesso?
    Oppure l’operazione si svolge diversamente, si fa prima la cessione di compromesso, incassando la vecchia caparra + la plusvalenza, si comunica al venditore il nome del nuovo acquirente ed all’atto vanno solo il proprietario ed il nuovo acquirente?
    Come viene tassata la plusvalenza?
    Io che compro su che cifra pago le tasse?
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ma all’atto notarile chi si presenta, tutte e tre le parti?
      Se si fa la cessione di contratto al rogito solo nuovo acquirente e venditore
      Che prezzo viene dichiarato in atto?
      Se si fa la cessione di contratto il prezzo pattuito te in origine
      Se si dichiara il prezzo che realmente l’acquirente ha pagato, come vengono indicate nell’atto le somme, parte al venditore , parte a chi cede il compromesso?
      Solo in caso di riserva di nomina si dichiara tutta la somma .

      Come viene tassata la plusvalenza?
      Ci sono diverse dottrine e non esiste una chiara regolamentazione in genere per stare tranquilli si dichiara il guadagno l'anno dopo nei redditi .
      Ci sono diverse dottrine ed infatti ho creato una guida fiscale molto articolata che e' in vendita solo per i vecchi studenti academy e del corso senza anticipo.
      Io che compro su che cifra pago le tasse?
      Se fai la cessione del contratto non compri nulla e quindi non paghi le tasse che spettano agli acquirenti.

      Elimina
  4. caro Franco, complimenti per l'articolo. E' tutto corretto e giusto, o quasi. Perchè quasi? Perchè i tempi sono mutati. Perchè la cosa può funzionare (e funziona, comunque) se la "forbice" considera valori diversi, e magari può funzionare meglioper immobili di piccola metratura e comunque basso costo. Mi spiego meglio. Un immobile prestigioso e di lusso può venire acquistato esclusivamente non solo da chi può permetterselo, ma da chi non teme imu, redditometri, tasse e balzelli e costi all'infinito, un'amatore/estimatore dell'immobile, del luogo, dell'attività, della sua storia o altro. Ma sostanzialmente oggi chi decide di spendere tanti soldi per comprare un grosso immobile deve fare un...grosso affare. E qui, di solito, hanno i propri canali/organizzazioni. Poi per fare lo short trading in questi casi dovresti lasciare un'acconto di 200/300.000 euro (altro che 10.000). Diverso effettivamente può essere per il piccolo taglio, la casa poco costosa. Di solito funziona per i grandi/medi centri abitati. negli altri casi di paesi, micro centri funziona molto poco. C'è il passa-parola,siconoscono tutti o quasi tutti, sono pure mezzi parenti tra loro. Tornando invece alle piccole abitazioni, grandi/medi centri, affinchè la cosa funziona bisogna "lavorare di più", essere più fortunati, girare molto, conoscere molto, organizzarsi molto e comprare a molto meno: - 50% circa. Ora la gente ha pochi soldi (per comprare in contanti, perchè se aspetti che gli concedono il mutuo...se e quando....) e quindi devi invogliarla ben più del 10%, anche loro girano e si informano, hanno amici e parenti che si informano, ecc. Quindi sconto maggiore e magari, superficiale "sistematina" alla casa, tanto per......allora si, si può fare (lavoro, organizzazione, conoscenze, fortuna)
    ciao un caro saluto
    Lino

    RispondiElimina
  5. Non conoscevo questa tecnica ,ora la studio e mi mi ci metto!
    Grazie.
    Stefan

    RispondiElimina
  6. una domanda un privato che oggi fa trading ma con i prezzi bassi comprando e rivendendo subito gli immobili, oppure frazionando le proprie proprietà ( senza però opere di restauro) e rivende , deve avere la partita Iva non è che viene contestata l'attività di impresa?

    RispondiElimina
  7. Si puo' agire come persona fisica ,pagando regolarmente le tasse l'anno dopo nei redditi diversi e non c'e' nessuna regolamentazione sull'obbligo di apertura di partita iva che cmq se si diventa investitori seriali ( piu' di 5 operazioni annue) e' consigliato aprirla per abbattere i costi di gestione dell'attivita' ,ma non e' un obbligo .
    Franco

    RispondiElimina
  8. Ciao Franco, ti pongo una domanda:
    Ammettiamo che io trovi un immobile a valore di mercato 60K, il proprietario ne richiede 45 perche' e' completamente da ristrutturare, io gliene offro 30 e lui accetta. Fin qui tutto ok, al preliminare do come acconto 1000k con rogito a 6/7 mesi, nel preliminare inserisco nelle note a persona e societa' da denominare oltre ad essere autorizzato a fare i lavori necessari, e fin qui tutto fila liscio. Eseguo i lavori, spesa complessiva 10-15 k affido al compratore alla vendita e lui trova l'acquirente a 60k, io felice come una Pasqua, ma ammettiamo che nel frattempo e dopo aver visto i lavori mi telefona il proprietario dell'immobile e mi dice ci ho ripensato mi tengo l'immobile ti restitituisco il doppio della caparra e tanti saluti. Cosa faccio mi impicco?? I soldi della ristrutturazione che ho pagato chi mi li rende?? Il padrone non te li vuole restituire, cosa fai??
    Ti ringrazio se vorrai chiarirmi questo quesito.
    Saluti
    Stefano

    RispondiElimina
  9. Ciao bella domanda!
    Allora se si utilizza la caparra confirmatoria ( e si utilizza sempre quella ,non penitenziale) in caso di rinuncia e' prevista
    Restituzione doppio caparra.
    Risarcimento dei danni come i lavori svolti nella casa ( ovviamente dimostrati da una fattura ,se fai i lavori black non becchi nulla indietro)
    Spese di agenzia sostenute
    per ultimo richiesta da parte tua della vendita forzata della casa.
    Meglio non arrivare a questi punti ,ma se devo rispondere alla tua domanda in caso di controversia l'hiter e' questo .
    Franco

    RispondiElimina
  10. Scusa Franco.
    La ditta di ristrutturazione fa una fattura a nome mio e non a nome del proprietario,anche se e' ' menzionato (ma non specificato l'importo dei lavori) sul preliminare (cioe' che sono io che faccio i lavori) a che titolo potrei richiedere una vendita forzata non essendo neanche un titolo esecutivo e come ripeto importo non dichiarato dei lavori e fornito solo in un secondo atto e cioe', al momento dell'impiccmen ?? Potrebbe anche contestarti l'importo della ristruttirazione!!! Anni e anni in causa, altri soldi, avvocati etc.etc.e alla fine? causa e soldi persi presumo, quale giudice ti darebbe ragione? A parte la caparra. Penso che ci sia una piccola falla su questo argomento non trovi? Come ci si puo' parare il "sederino" secondo te?? Io mi metto nei panni di un venditore motivato e se fossi inoltre un "figlio di buona donna" potrei anche pensare di fare questo scherzetto tanto che avrebbe da perdere. E come diceva il grande TOTO' in un uno dei suoi film "ora fammi causa". Detto questo bisogna guardare anche i lati negativi di una operazione anche se quelli positivi sono nettamente superiori e penso che questa non e' da sottovalutare e studiarci sopra. Parlando con amici agenti imm. mi hanno raccontato che episodi del genere sono successi nella mia citta' (sono operazioni che loro conoscono) e puo' succedere una cosa del genere. Quale potrebbe essere la tua soluzione in alternativa per dormire sonni pressocche' tranquilli?
    Ti ringrazio di nuovo.
    Saluti
    Stefano

    RispondiElimina
  11. buongiorno,
    non mi è chiara , ancora, una cosa:
    faccio il preliminare per un'acquisto a 70.000 , cedo il preliminare a 30.000 .
    l'acquirente vuole dichiarare tutti i 100.000 ( per mutuo, contributi ect )
    il venditore non vuole che dichiarare che i 100.000 vadano a lui.
    come si comporta il notaio ?,
    cioè cosa scrive sull'atto :70.000 a venditore e 30.000 a me ?
    grazie

    RispondiElimina
  12. buongiorno,
    non mi è chiara , ancora, una cosa:
    faccio il preliminare per un'acquisto a 70.000 , cedo il preliminare a 30.000 .
    l'acquirente vuole dichiarare tutti i 100.000 ( per mutuo, contributi ect )
    il venditore non vuole che dichiarare che i 100.000 vadano a lui.
    come si comporta il notaio ?,
    cioè cosa scrive sull'atto :70.000 a venditore e 30.000 a me ?
    grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao sono 2 metodi diversi .La cessione preliminare si usa solo se il mutuo non e' totale o non supera il valore dell'opzione originale altrimenti se cosi fosse c'e' la riserva di nomina dove viene dichiarato l'intero importo dell'immobile .Il venditore ovviamente puo' non essere d' accordo,infatti consiglio sempre di investire con questo metodo solo se si conoscono tutte gli step da seguire per evitare disguidi e uno step e' quello di saper spiegare bene al venditore prima di firmare il compromesso cosa puo' accedere con la cessione o con la riserva di nomina .Se non fosse convinto meglio far saltare la trattativa prima del nascere .Ultimo consiglio usare documentazione avanzata perche' non basta dirlo al venditore ma deve essere scritto per bene.Ti consiglio l'academy se un domani volessi investire con questo metodo perche' i circa 90 giorni affronta solo questa nicchia con tutti i documenti aggiornati

      Elimina
  13. Ciao a tutti
    Sento parlarsene di "tempi di mercato", che sonno mutati,alungati ecc.
    Il tempo lo stabilisci te, stabilendo il prezzo. Se metti il immobile sull mercato a un prezzo molto oltre il prezzo di mercato, sarà là per anni or una vita, se i prezzi scadono ancora fra tempo. Invece se lo stabilisci ben sotto il prezzo di mercato, le chiamate e le visite comminciano immediatamente. Sono persone che seguono li nuovi annunci e conoscono bene i prezzi e quando lo scopre ti manda la proposta immediatamente per non perdere l'occasione.

    Buona fortuna a tutti
    Nicolae
    profnicolaegrigore@yahoo.com

    RispondiElimina
  14. Come prospettare (moralmente) l'operazione al nuovo acquirente ed al venditore, se non si fa nessuna miglioria all'immobile, quindi nulla che possa giustificare (moralmente) il nuovo prezzo maggiorato?
    Potrebbe succedere che il venditore, si rifiuti di proseguire la prima proposta, dovendo restituire tipo solo 500+500 euro di caparra?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao io consiglio sempre di fare qualche lavoretto .Anche una rinfrescata alla casa va bene .Togli mobili vecchi e gia' la casa aumenta di valore.
      E' il mediatore convenzionato cmq che deve spiegare che sei un investitore e cosa farai o non farai nella casa.Poi se accetta allora non ci sono problemi dopo se si e' stati chiari sin dal principio .Si deve dire la verita' prima e poi nessuno si ritira .Al massimo hai un secco no alla tua proposta e passi oltre

      Elimina
  15. Buongiorno,
    come spiegherà il mediatore al nuovo acquirente che c'è un passaggio intermedio di un investitore che prenderà 30.000 euro e soprattutto come ci rimarrà quando vedrà che questo investitore lo ha pagaTo solo 70000 euro dal reale venditore?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Il mediatore spiega che viene venduto il compromesso per 30000 euro .Il compromesso e non la casa .Subentrare gli da diritto a saldare i 70000 euro al venditore.
      E' una normalissima procedura di cessione di contratto con corrispettivo che i mediatori sanno spiegare benissimo al momento della proposta di acquisto .Non c'e' nulla da scoprire dopo ,viene spiegato tutto prima

      Elimina
    2. Nel caso in cui il proprietario non voglia più venderci l'immobile, per blindare il ns compromesso e soprattutto i nostri guadagni, soprattutto quando non c'e' caparra oppure è minima o addirittura abbiamo effettuato dei lavori nell'immobile, cosa bisogna indicare nel preliminare di vendita? Una penale pari ai nostri potenziali guadagni?

      Elimina
  16. Nel caso in cui il proprietario non voglia più venderci l'immobile, per blindare il ns compromesso e soprattutto i nostri guadagni, soprattutto quando non c'e' caparra oppure è minima o addirittura abbiamo effettuato dei lavori nell'immobile, cosa bisogna indicare nel preliminare di vendita? Una penale pari ai nostri potenziali guadagni?

    RispondiElimina
  17. La caparra ci deve essere sempre anche minima e deve essere confirmatoria.La confirmatoria prevede oltre al doppio della caparra anche il risarcimento delle spese sostenute ( lavori ,agenzia ,imposte ) e anche la richiesta di vendita forzata della casa

    RispondiElimina