Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Tassazione compravendita Vs tassazione short trading .

lunedì 14 ottobre 2013

Tassazione compravendita Vs tassazione short trading .

Oggi in questo post voglio  rispondere a coloro che mi hanno chiesto all'indirizzo mail del blog che differenza c'e' nell'effettuare una transazione di compravendita classica e un operazione di cessione del preliminare o short trading o trading immobiliare.
Da questo il visitatore potra' farsi un idea se conviene fiscalmente la prima o la seconda tecnica.
Parliamo solo da un punto di vista fiscale perche' lo short trading ha dimostrato i questi anni che non ha rivali e non teme confronti con le classiche operazioni immobiliari .
Non c'e' battaglia!!
Vediamo ora la tassazione delle due nicchie !

TASSAZIONE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

  • l'imposta di registro,
  •  l'imposta ipotecaria, 
  •  l'imposta catastale, 
  •  (eventualmente) l'Iva.

Il peso di queste imposte varia in base ad alcuni parametri:

il fatto che la casa sia acquistata come prima casa o meno;
la qualità soggettiva del venditore (soggetto privato o impresa costruttrice);
il tipo di immobile da acquistare (di lusso).

L'Iva, per esempio, si paga solo quando si compra la casa dall'impresa che l'ha costruita (o integralmente ristrutturata) entro 5 anni dalla fine dei lavori. Come per tutti gli altri beni, infatti, l'Iva non è dovuta se a vendere è un privato non titolare di partita Iva, nel senso che non svolge di professione la compravendita immobiliare (un avvocato o un meccanico, sebbene titolari partita Iva, possono vendere la loro casa come privati cittadini, senza Iva). L'aliquota Iva applicapile alla vendita varia inoltre se si tratta di prima casa (4%) o seconda casa (10%).





 Prima casa  Altra abitazione
 Imp. di
 registro
 • da privato: 3% del valore catastale (1)
 • da impresa: € 168 (importo fisso)
 • da privato: 7% del valore catastale (1)
 • da impresa: € 168
 Imposta
 ipotecaria
 • da privato: € 168
 • da impresa: € 168
 • da privato: 2% del valore catastale
 • da impresa: € 168
 Imposta
 catastale
 • da privato: € 168
 • da impresa: € 168
 • da privato1% del valore catastale
 • da impresa: € 168
 Iva  • da privato: non dovuta
 • da impresa: 4% del prezzo di vendita
 • da privato: non dovuta
 • da impresa: 10% del prezzo di vendita (2)
 Parcella
 del notaio
 riduzione del 30%
 nessuna riduzione


Quindi su un immobile di 200,000 del valore catastale di 100000 euro pagheremo al rogito 3000 euro( 3% del catastale +168+168+notaio e come seconda casa 10000+Notaio ( le fisse sulla seconda casa non si pagano) .
TOTALE PRIMA CASA          3336 EURO + NOTAIO +BOLLI
TOTALE SECONDA CASA    10000 EURO +NOTAIO +BOLLI .


ATTENZIONE LA TASSAZIONE E' AGGIORNATO AL 14/10/2013 DAL PROSSIMO ANNO CI SARANNO DELLE SENSIBILI VARIAZIONI


In caso di rivendita dell'immobile entro i 5 anni per la seconda casa 20 % plusvalenza .
In caso di rivendita dell'immobile entreo 5 anni per prima casa no plusvalenza ma obbligo di riacquisto entro 1 anno dalla vendita o penali ( richiesto deposito al rogito).





REGISTRAZIONE PRELIMINARE DI VENDITA

L'art.10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l'obbligo della registrazione dei preliminari (anche se conclusi per scrittura privata).
Per la registrazione del preliminare è prevista l'imposta di registro fissa di Euro 168,00.
Se il preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, è prevista la tassazione nella misura di 0,50%.


IMMOBILE VALORE 200,000 EURO ( VALORE CATASTALE 100000 EURO)

CAPARRA PRELIMINARE : 10000 EURO .
TASSAZIONE 168 EURO +0,5% DELLA CAPARRA  50 EURO  = 218+BOLLI .

TASSE CESSIONE PRELIMINARE CON CORRISPETTIVO .

168 EURO MISURA FISSA
0,5 % DI CAPARRA RIMORSATA AL CEDENTE.
3% SUL GUADAGNO .

Prendiamo sempre l'esempio di un immobile di 200,000 pagheremo soltanto
218 euro + BOLLI per registrare il contratto con 10000 di caparra . ( CHE SI PAGA ANCHE PER LA CLASSICA COMPRAVENDITA)

ed il 3 % sul guadagno per la rivendita dello stesso (cessione contratto) +50 euro +bolli.

In definitiva non si paga il notaio , le imposte di registro per intestarsi l'immobile che vanno dal 3% fino al 10 % del valore catastale .

Oltre quindi all'effetto leva dello short trading che permette ,a chi non ha accesso al credito e quindi senza capitale, di poter con la sola caparra  rivendere il contratto senza intestarsi l'immobile esiste un chiaro vantaggio fiscale e di parcelle notarili .

Per questo motivo la nicchia dello short trading e' la piu' usata da chi inizia ad avvicinarsi al mondo degli investimenti immobiliare.

Buon business da Franco.

5 commenti:

  1. Buongiorno Franco

    al riguardo, chi cede il contratto, nel caso di un soggetto privato, dovra' pagare imposte dirette??....mi sembra che la giurisprudenza e non solo al riguardo non sia chiara. Chi sostiene il pagamento della ritenuta d'acconto del 20% sulla parte di guadagno (escluso il rimborso della caparra), chi invece sostiene che tale guadagno faccia reddito.
    Spero in un chiarimento.
    Grazie
    Gianluca

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  2. Ciao Gianluca non esiste una norma chiara sulla cessione del contratto comuqnue per non avere problemi si porta in dichiarazione l'anno dopo e fa cumulo, invece per la riserva di nomina e quindi senza cessione del contratto addirittura non e' prevista tassazione ma anche qui in forma continuativa conviene ugualmente dichiararli !
    Ciao da Franco

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  3. Ciao Gianluca
    oltre alle imposte indirette di cui ha parlato Franco, considera che la plusvalenza che vai a realizzare con la cessione del contratto la devi dichiarare in dichiarazione dei redditi sotto la voce Redditi diversi. Fra le altre cose se decidi di acquistare e cedere il preliminare tramite una società devi considerare anche l'Iva 22% sul prezzo di cessione.
    Ciao
    Enzo

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  4. Buongiorno Franco,
    complimenti per il blog e per tutto quanto proposto a titolo gratuito che non ha eguali di categoria su internet, comunque il 3 % sul guadagno per la rivendita dello stesso (che menziona sotto la voce tasse cessione preliminare con corrispettivo) è riferita all' imposta di registro per la prima casa? se si ma è sul guadagno ovvero eè su quanto siamo disposti a cedere il contratto o sul valore catastale totale dell' immobile?
    Grazie Denis

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  5. Ciao Denis .
    Non mi riferisco all'imposta di registro relativa alle compravendite immobiliari che ora e' il 2% sulla prima casa ,ma sull'imposta di cessione di contratto con corrispettivo da versarsi al momento della cessione.
    Parlo di imposta di cessione e non di imposta sulla plusavenza di una cessione di contratto che e' molto piu' complessa e con diverse applicazioni.
    Lo short trading non e' una classica compravendita e capisco che se non si e' pratici si possa fare confusione con la normale compravendita.
    Franco

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