Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Tre step chiave per concludere lo short trading immobiliare

lunedì 8 aprile 2013

Tre step chiave per concludere lo short trading immobiliare

Oggi in questo articolo facciamo un po' di ripasso delle regole per concludere uno short trading immobiliare.
Per chi non conosce lo short trading e le sue caratteristiche puo' scaricare da qui l'ebook gratuito.

Lo short trading fa parte delle famose tre "S" ,svelate l'altro giorno sul nuovo profilo facebook di relax immobiliare.
Vediamo come sfruttare questa tecnica che e' una delle 3 migliori in questo momento storico di mercato immobiliare .

Con questi passaggi ti sara' piu' chiaro come portare a termine uno short trading immobiliare senza esperienza nel settore.


Primo step chiave :

Individuare un don't wanters ossia un venditore motivato a vendere il proprio immobile a qualsiasi costo.
In questo periodo e' inutile ribadire la presenza di numerosi venditori in queste condizioni.
L'esigenza di vendere puo' essere "leggera" e quindi dettata da motivazioni non forti e quindi se vendo la casa bene altrimenti aspetto tempi migliori ( 80 % ) .
Esiste pero' un 20 % che ha esigenze particolare dovute a situazioni debitorie, eredita' ,trasferimenti per motivi di lavoro,disguidi con i vicini ,immobili occupati con morosi ,spese di straordinaria amministrazione in previsione che fanno diventare il venditore da normale a " motivato".
Studiare come riconsocere questo 20 % ti dara' il via al primo step per il primo tuo short trading immobiliare.

Secondo step chiave:

Conoscere il mercato locale per formulare proposte creative.
Il mercato da selezionare non deve superare i  30000 /40000 abitanti .
Quindi una volta selezionata la zona ,bisogna studiare i prezzi a memoria per essere sicuri di formulare l'offerta sotto il 30 % del prezzo di mercato e non sotto il 30% di quello richiesto dal venditore .
C'e una bella differenza.
I miei studenti usano ogni giorno il semplice programma "PRICE"  per studiare con sicurezza il loro mercato di investimento .


Terzo step chiave :

Formulare l'offerta di short trading .
Come?
Una volta stabilito che il venditore e' motivato e che il prezzo di quell'immobile ad esempio e' di 70000 euro puoi fare la tua offerta.
Significa in poche parole che secondo i tuoi conti l'immobile vale 100000 euro aggiornato al mercato di oggi e non quello di anni fa.
Quindi dare un acconto minimo ad esempio 5000 euro e shortare l'immobile a 100000 euro .
Trovato un altro acquirente a 100000 euro tu chiederai al nuovo contratto di cessione 30000 euro di caparra +5000 di acconto versato e rientrerai del tuo anticipo piu' i 30000 euro di guadagno .
Al rogito notarile il nuovo acquirente saldera' i rimanenti 65000 euro al venditore.
30000 euro di guadagno contr soli 5000 euro di anticipo .Un bel risultato.

Ecco conclusi i tre step fondamentali per concludere questa operazione che fa parte delle tre "S" che io consiglio di applicare in questo momento storico di mercato.
Facile ?
Non e' facile ,non ci prendiamo in giro .
Se non conosci le regole del gioco niente e' semplice.
Il gioco vale la candela?
Se ti impegni e studi bene concludere anche solo 3 operazioni all'anno da 30000 euro ciascuna non ti faranno diventare ricco ,ma sicuramente saranno soldi che potrai usare come meglio credi
per te ,per la tua famiglia ,per i tuoi futuri investimenti o .........insomma qualcosa ne farai...

Ma un consiglio non improvvisare ,non buttarti in mezzo alla competizione senza essere ben preparato ,verresti battuto da chi ha studiato bene tutte le regole .

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Buon business da Franco.

36 commenti:

  1. Nell'atto notarile come verrà indicato il prezzo 100.000?;
    Specificando come sono state ripartite le somme ( tra noi ed il venditore)oppure si indicherà semplicemente il vecchio prezzo del primo compromesso?
    Come riesci a smontare l'aspetto psicologico: -- - del venditore che potrebbe sentirsi di fregare che con il suo immobile qualcuno ci abbia lucrato?
    - del nuovo acquirente a cui vedere il vecchio prezzo del primo compromesso potrebbe far pensare di star strapagando l'immobile?
    Grazie e complimenti per il tuo blog, uno dei migliori in circolazione.

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    1. anche io sono interessato a chiarire questo aspetto, ci fai sapere?
      grazie 1000!

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    2. Ciao e scusate il ritardo.
      Tutti i passaggi di una compravendita verranno segnati dal notaio in fase di rogito ,basta dargli tutta la documentazione e gli assegni emessi.
      Per il pensiero che un venditore ci rimanga male se tu vendi l'immobile ad un altro prezzo e un problema che non si pone se hai la massima trasparenza in fase di trattativa .Se spieghi bene prima che ritoccando l'immobile potresti avere un guadagno non ho mai avuto problemi .Al massimo se non e' daccordo la trattativa non inizia.
      Devi sempre dire che sei un professionista e che lo fai per avere un guadagno .E' un lavoro come un altro.
      Stessa cosa per l'acquirente .L'acquirente se decidera' di vedere quell'immobile e scegliera' di acquistarlo e' perche' probabilmente gli piacera' e non avra' trovato nulla di simile a prezzo inferiore.
      E' un mercato libero .L'acquirente puo' scegliere di non comprare e' una sua scelta .Ma se lo proponi al prezzo giusto non vedo perche' debba essere geloso del tuo operato.Chiunque vende qualsiasi cosa al mondo lo fa per un motivo e non c'e' nulla da vergognarsi.
      SPero di aver risposto a tutto.
      Grazie e buon business da Franco

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    3. grazie mille della risposta , volere e potere.

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  2. onestamente non sono convintissimo... spiego cosa mi lascia perplesso
    io faccio un accordo e do i 5000 euro di acconto, il venditore penso che a questo punto mi chieda come intendo procedere e soprattutto i tempi. Non credo di poter stimare a priori questi tempi, come la gestisco? l'altro dubbio che ho è come faccio a essere certo che il venditore non continui la sua vendita dopo l'accordo con me? e soprattutto se metto in contatto le 2 parti (per es. per vedere l'immobile e in casa c'è ancora il venditore) come faccio ad essere sicuro che non mi taglino fuori dalla trattativa?

    grazie per le risposte!

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    1. Ciao Frank .La procedura e' normaleche non ti sia chiara .Io stesso per "farla mia" ho dovuto lavorare esercitarmi con molta passione ed impegno.
      In un post non e' semplicissimo risolvere tutti i dubbi perche' a chi non e' esperto manca la preparazione di base per comprendere tutte le regole.
      I tempi di rivendita di un preliminare sono scelti in base all'esperienza.
      Io metto sempre non meno di 6 mesi poi se lo rivendo prima anticipo il tutto.
      I tempi si possono stimare .Se l'immobile e' a prezzo giusto di mercato 6 mesi sono anche eccessivi .Il preliminare e' registrato presso l'agenzia delle entrate e la caparra ( non acconto) e ' confirmatoria significa che se il venditore non adempie agli impegni deve versarti il doppio della caparra versata oltre i danni dimostrabili.In casi estremi se il venditore non vuole continuare e' prevista la vendita forzata .
      Nessuno ti taglia fuori dalla trattativa ,il venditore ha gia' preso la tua caparra e il preliminare e' registrato .Non sei un mediatore ma sei chi ha diritto di intestare a te o altre persone l'immobile al rogito notarile.
      Buon Business da Franco

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    2. quali sono gli impegni che deve rispettare il venditore dopo la caparra confirmatoria??

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    3. Puo' capitare che il venditore faccia scadere il compromesso consegnandomi il doppio della caparra perchè ha trovato un compratore ad un prezzo piu vantaggioso per lui?
      In quel caso come mi difendo?

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    4. La caparra confirmatoria ovviamente prevede che venga restituito il doppio in caso di inadempienza del venditore ,ma deve anche restituire le spese che hai sostenuto esempio lavori e mediazione .Per ultimo prevede anche la possibilita' di richeista di vendita forzata dell'immobile.

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  3. mi associo alla domanda di frank.aspetto risposta grazie

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  4. Puo' capitare che il venditore faccia scadere il compromesso consegnandomi il doppio della caparra perchè ha trovato un compratore ad un prezzo piu vantaggioso per lui?
    In quel caso come mi difendo?

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    1. Se io trovo un acquirente volendogli cedere il mio compromesso, il venditore diventa poi obbligato a vendere al nuovo acquirente? Come posso esercitare la vendita forzata di cui hai parlato?
      Grazie

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  5. Il venditore firmando il preliminare con te accettera' anche queste condizioni che ripeto saranno scritte e controfirmate dalle parti.La vendita forzata e' l'ultimo passaggio di un compravendita gestita male da entrambi le parti con poca trasparenza e chiarezza e la si puoi' chiedere tramite legale ,ma e' un caso estremamente raro

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  6. scusi, ma il contratto teoricamente non sarebbe valido anche senza dover dare i 5000 € di acconto?

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  7. Salve Gianluca ,come acconto intendo caparra confirmatoria ( mi scuso ma non volevo riferirmi a quel termine) .
    La caparra serve per tutelare sia l'acquirente che il venditore.
    Nel caso l'acquirente non adempia alle condizioni del preliminare il venditore potra' tenere la caparra come risarcimento ,mentre nel caso contrario l'acquirente avra' diritto al doppio della caparra .
    Mi scuso per la parola acconto che puo' aver creato confusione infatti nell'acconto e' tutelato solo il venditore che puo' restituire solo la somma presa al contratto cosa che non accade con la caparra confirmatoria che prevede il doppio della somma presa al compromesso .
    L'acconto e' piu' usato per transazioni di scarso valore come per una prenotazione di un viaggio tanto per fare un esempio.
    Franco

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  8. Ciao Franco,
    faccio la nomina in atto oppure cedo il preliminare?
    Se nel caso della cessione del preliminare, i 30 mila sono appunto il compenso per la cessione e vengono dichiarati e tassati;
    nel caso della nomina in atto, i 30 mila a che titolo li prendo? Cessione di nomina? esiste?

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  9. Ciao Andrea la tassazione per la riserva di nomina e per la cessione del preliminare non e' mai stata chiara .
    Purtroppo in poche righe non e' facile spiegarti tutte le varianti fiscali di queste tecniche .
    Nella mia academy ho dovuto creare diversi video proprio per affrontare tutte le dottrine fiscali.
    Posso dirti la dottrina peggiore che e' quella della dichiarazione l'anno dopo nei redditi diversi .
    Ma ce ne sono altre che possono abbassare di molto l'imposizione fiscale.
    Ma come risposta ti devo dire che non esiste una dottrina precisa su queste due tecniche .
    Se e' un bene o un male non sta a me dirlo !
    Ciao da Franco

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  10. Allora franco esempio: faccio proposta a 70000 euro con 5000 euro di caparra. Rivendo l'immobile ad un prezzo di mercato di 100000 euro e quindi cedo il compromesso a 30000 euro + 5000 euro di caparra. Se sono bravo non verso nulla di caparra in quanto m'impegno a pagare un debito di 5000 euro che il venditore ha per es. con il condominio. Con l'amministratore sposto il pagamento a 6 mesi, cioè quando vendero' nel frattempo il compromesso, quindi di fatto la caparra me la verserà il nuovo acquirente. Fino qua ci siamo, dimmi se è tutto giusto. Quando vendo il compromesso, redico un contratto di vendita dello stesso al nuovo acquirente. Domanda: il nuovo acquirente deve versarmi due assegni cioè quello da 30000 euro e quello di 5000 di risarcimento caparra, oppure basta uno unico? Altra domanda: al rogito dovro' consegnare al notaio il contrattino redatto fra me e il nuovo acquirente di vendita del compromesso con i relativi assegni? il rogito dovrò firmarlo anch'io? Grazie per la risposta. Ti abbraccio

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    1. Riassunto perfetto .
      Se alla cessione soddisfi tutti i tuoi averi non devi presentarti al rogito notarile .
      Il nuov acquirente consegnera' al notaio il contratto di cessione per avere la tracciabilita' di tutti i passaggi .
      Bene cosi'
      Franco

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    2. Grazie franco, pero' a questo punto mi sorge il dubbio: se alla cessione del compromesso, il nuovo acquirente mi da' solo un anticipo dei 35000euro, esempio mi versa 10000 in quanto deve aspettare un mutuo, oppure non ha un soldo, e non mi versa nulla,si rimanda tutto al rogito, dove il nuovo acquirente dovrà versare la rimanenza al venditore e l'assegno a me per la vendita del compromesso?

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    3. Ciao Gianluca quello a cui ti riferisci e ' normale e capita spesso .Per questo devi imparare bene la tecnica della riserva di nomina che ti permette di recuperare i soldi al momento del rogito notarile.

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  11. Franco dove la spieghi per bene questa tecnica?

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    1. Ciao Gianluca la nicchia dello short trading e' spiegata nell'academy executive livello gold e nel corso senza anticipo 2014 .Ci vuole circa 60 giorni per conoscerla per bene.
      Ciao da Franco

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  12. franco io il corso senza anticipo l'ho comperato un paio di anni fa' se non ricordo male, ma non mi ricordo che si parlava della riserva di nomina

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  13. Ciao Franco e complimenti!
    Io ho un solo dubbio: per quale motivo un 'don't wanter' o un esecutato (soprattutto quest'ultimo) dovrebbe accettare di firmare con me un preliminare per un valore più basso di quanto lui invece ritiene di poter vendere? Ti faccio un esempio: mesi fa parlai con un esecutato, proprietario di un immobile che tornerà all'asta a fine anno al prezzo base di euro 100.000.
    Io gli ho proposto di comprare subito il suo immobile per 100.000 euro!
    Tuttavia lui vuole aspettare a venderlo perchè pensa, a ragione, di poterselo vendere da solo a 130.000 euro.
    Che gli risponderesti?
    Grazie

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    1. Ciao Carlo intanto bisogna fare chiarezza sulle numerose nicchie che ci sono per investire in immobili.
      Qui si parla di cessione del contratto e non di immobile all'asta.
      Un immobile all'asta non puo' essere piu' venduto se non tramite procedura esecutiva o stralcio immobiliare.
      Quindi se hai fatto un offerta meno male che non ti e' stata accettata in quanto non e' piu' l'esecutato a disporre del bene ,ma i creditori .Lui ci puo' solo abitare .
      Per fare un offerta simile dovevi prendere la delega dall'esecutato contattare i creditori e semmai dopo avere verificato l'ammontare dei debiti formulare un offerta a saldo e stralcio ai creditori .Non sapendo l'ammontare dei debiti la tua operazione non ha senso di esistere in quanto avresti fatto i conti senza l'oste.
      La cessione del contratto vive su altre fasi anche debitorie ma di lieve entita che puo' far scendere di prezzo un venditore per risolvere il problema del piccolo debito e di evitare di farlo diventare un grosso debito e perdere la casa all'asta.Nella tua operazione eri gia' con un venditore che aveva perso la casa e meno male che non ha accettato.
      Ti consiglio di vedere il post nel blog http://www.relax-immobiliare.com/2013/10/la-lista-doro-come-trovare-venditori.html che ti puo' dare spunti.

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  14. Grazie per la tua risposta Franco, credo di essermi espresso male.
    Sì, sto parlando in questo caso di un saldo e stralcio.
    No, non ho offerto all'esecutato 100.000 euro da pagare a lui! Dovrei essere matto! Gli ho proposto di pagare io i debiti (circa 80.000 euro) + euro 20.000 per lui. Totale della mia spesa euro 100.000
    Chiaramente il tutto sempre che io abbai delega a trattare con la banca e la stipula di un preliminare con lui..

    Quindi ora ti ripeto la domanda: perchè l'esecutato dovrebbe accettare di firmare un preliminare con me a queste condizioni, se può provare da solo a fare subito quello che poi dovrei eventualmente fare io (trovare un acquirente che paga 130.000 euro)? Cioè, se riesco a trovarlo io un acquirente che paga 130.000 euro per il suo immobile, perchè non può trovarselo lui da solo? Questo è quello che non ho mai capito dei saldi e stralci. Grazie ancora per la tua risposta.

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    1. Purtroppo l'esecutato spesso non conosce la procedura di stralcio che e' molto complessa e crede che con la vendita all'asta non cambia nulli e quindi attende l'asta non sapendo che i debiti continuano ad esistere .
      Spesso non interessa avere ancora debiti in quanto essendo nulla tenenti non perderanno piu' nulla .
      Anche se qualcuno gli spiega come fare non hanno strumenti per trattare con i creditori e trovare un nuovo acquirente .Posso permettermi di dire in definitiva ignoranza ossia non conoscere le regole senza voler offendere nessuno

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    2. Ok Franco, ma qualunque esecutato è in grado di mettere in vendita il proprio immobile prima che vada all'asta. Si tratta solamente di chiamare delle agenzie e tentare di piazzarlo prima dell'asta. Giusto?

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  15. Ok Franco, ma qualunque esecutato è in grado di mettere in vendita il proprio immobile prima che vada all'asta. Si tratta solamente di chiamare delle agenzie e tentare di piazzarlo prima dell'asta. Giusto?

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    1. Ciao fai pure le tue domande sullo stralcio nei post dedicati al tema stralci .Qui parliamo di short trading immobiliare .Puoi visitare il sito www.stralcio-immobiliare.com che parla di questi argomenti .
      Cmq un venditore puo' tentare una vendita dell'immobile prima dell'asta ma la vendita deve soddisfare l'intero credito .

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  16. Ciao Franco una domanda.

    Ipotizziamo questo caso: concludo il preliminare, ma non trovo, prima della scadenza, un acquirente che mi sostituisca nella compravendita: il venditore può citarmi in giudizio per il risarcimento dei danni oltre che trattenersi la caparra.

    E' un problema che posso risolvere in qualche modo?

    Grazie e complimenti per il blog

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  17. Nel caso di calcoli di prezzo errati e di mancata vendita di perdono le somme versate e le spese sostenute e basta sempre se ti utilizza la caparra confirmatoria .

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  18. E se non riesco a trovare un acquirente dopo che ho versato la caparra confirmatoria, come faccio a scampare il pericolo che il venditore mi opponga l'obbligo a contrarre?

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    1. Non c'e' obbligo di acquistare .Con la caparra confirmatoria si perdono le somme versate in caso di inadempienza .

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