Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Valutazioni immobiliari ...occhio alla trappola!!

lunedì 30 settembre 2013

Valutazioni immobiliari ...occhio alla trappola!!

A volte crediamo di aver concluso un ottimo affare e siamo felici del prezzo strappato al venditore .
Al contrario chi vende casa a volte crede di aver raggiunto l'obiettivo.
Certamente chi si accontenta gode , ma come reagiresti se ti dicessi che forse hai pagato 100 quello che valeva 80 o viceversa hai venduto a 80 quello che valeva 100?

E' quello che puo' succedere a chi ragiona per sentito dire e quindi senza approfondire bene il discorso valutazione immobiliare.

In questo post prendero' un esempio di una Via qui vicino alla mia agenzia a Genova confrontandola con una a 140 mt di distanza per farvi capire cosa puo' accadere se si acquista  basandosi su pochi dati a disposizione.

La zona che voglio prendervi di esempio e' vicina a una delle mie agenzia e mi servira' per aiutarti a capire come possono cambiare i prezzi di un immobile anche a poca distanza l'uno dall'altro.
Infine avrai i consigli giusti per non cadere anche te in questa "trappola".

Le zone in questione sono Via Croce Rosa a Genova Rivarolo e Via Campora  .
Ti copio le indicazioni di google Maps per farti vedere la breve distanza che intercorre tra le due Vie.
Genova
1. Procedi in direzione sudovest su Via Croce Rosa verso Piazza Durazzo Pallavicini

36 m
2. Svolta a destra e imbocca Piazza Durazzo Pallavicini

36 m
3. Continua su Via Teresa Durazzo Pallavicini

350 m
4. Svolta a sinistra e imbocca Via Carnia

37 m
5. Svolta a sinistra e imbocca Via Francesco Campora

140 m

Via Francesco Campora
Genova
Sono 140 mt di distanza.

Allora ipotizziamo che tu voglia acquistare in quel quartiere e cominci ad andare a visionare immobili in Via Croce Rosa .

Le case li costano mediamente intorno ai 1600/ 2100 a mq e quindi per un immobile da riordinare completamente di 100 mq spenderesti al massimo 160.000 euro .
Quindi ipotizziamo che trovi anche un inserzione di un immobile in Via Campora di un 100 mq nelle stesse condizioni a 140000 euro .
Cosa faresti?
Insomma i servizi pubblici sono presenti  ,stessa chiesa ,stessa supermercato ,stessi giardini pubblici.
Potresti cadere nella "trappola " ed acquistare magari a 120,000 euro ( sottoscrivendo un offerta creativa al ribasso) .
Hai risparmiato circa 400 euro a mq per un immobile da riordinare.
Invece sai a quanto si vendono gli immobili in questa Via Campora?
Da 600 euro a mq fino ad un massimo di 1100 a mq per un immobile in ottimo stato.
Significa che  hai pagato l'immobile il doppio del suo valore a mq .

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Perche' ?
Come fanno molti "non esperti " che si fidano delle compravendite effettuate in zona e non nella singola Via e a volte i prezzi sono nettamente diversi anche a distanza di 140 mt come nel nostro reale caso.
Ma come mai questa Via e ' cosi' diversa da Via Croce Rosa ?
Semplicemente ( dico semplice perche' conosco il settore ...) Via Campora e' una Via con stabili di categoria A/4 ossia popolari e privi di ascensore !
Croce Rosa invece sono stabili con categoria A/3  e con ascensore.
Stesso quartiere e 100 mt di distanza ,ma hai visto che differenza a mq? 
Fai molta attenzione se investi in immobili o se vuoi comprare casa perche' a volte e' ' facile cadere in queste " trappole "  e rischi di pagare il doppio un immobile ed essere anche fiero di te salvo poi scoprire una volta che lo rivendi che nessuno lo viene a visitare.
Allora segui il percorso per arrivare ad una stima attendibile dell'immobile.

  1. Controlla la media degli immobili per Via e non per quartiere! I miei studenti academy e del corso senza anticipo iniziano il loro percorso allenandosi con il programma Price che e' un semplice database che ti da l'opportunita' di inserire gli immobili per Via e non per quartieri e conoscere i prezzi non solo per quartieri.
  2. Verifica la categoria catastale di ogni stabile prima di acquistare un immobile.
  3. Verifica che sempre se nello stabile siano presenti o meno optional come ascensore o posto auto condominiale .Come insegno nella mia scuola on line un conto e' valutare uno stabile privo di servizi come ascensore ,giardini ,posti auto condominiali un altro e se a distanza di 100 mt esistono stabili con quelle caratteristiche.

Bene spero di averti detto qualcosa che non sapevi ( i blog servono a questo) .
Se un domani deciderai di investire in immobili non ti devi preoccupare perche' se frequenterai la mia formazione queste cose sono spiegate immediatamente ,ma nel caso volessi solo acquistare una casa per abitarci avrai un 'arma in piu' per non perdere denaro sudato negli anni!!

Puoi condividere questo post nel tuo profilo facebook e far girare queste informazioni a tutti i tuoi conoscenti ed aiutarli nel loro futuro acquisto.
Buon business da Franco.

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