Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: 5 condizioni "chiave"per valutare un'affare immobiliare

5 condizioni "chiave"per valutare un'affare immobiliare

Cinque aspetti ti possono far decidere se una proposta di acquisto puo' essere fatta oppure no.
All'inizio della mia carriera di investitore non avendo ancora esperienza ho dovuto creare un metodo per valutare obiettivamente un'operazione senza lasciarmi influenzare dall'adrenalina e dalla voglia di concludere affari.
Ho individutato cosi' 5 condizioni "determinanti" per decidere se andare avanti e formulare un'offerta oppure andare oltre.
All'inizio e' stato fondamentale questo "criterio",poi con l'esperienza non mi e' piu' servito.
Se sei all'inizio della carriera di investitore immobiliare ti consiglio di eseguire questi calcoli e vedrai che ti sentirai molto piu' sicuro in fase di trattativa.


Tabella per selezione dell'immobile

Ti daro' l'elenco delle 5 condizioni e il risultato che dovrai ottenere per andare avanti con l'operazione dovra' essere superiore a 11.
Da zero a 10 lascia perdere.

1) Motivazione del venditore.

Se non operi nella nicchia delle aste ,stralci o cessione di crediti immobiliari occorre che il venditore sia realmente motivato a vendere la sua proprieta'.
Le motivazioni possono essere diverse e quindi occorre assegnare un punteggio da 1 a 3 in base alle reali motivazioni del venditore.
Se ad esempio ha piccoli debiti o si deve trasferire per motivi di lavoro o ha gia comprato e deve saldare o ha liti con vicini o sono eredi il punteggio e' di 3!
Se c'e' un divorzio o la casa e' troppo grande ( si e' sposato un figlio) o e' troppo piccola ( nato un figlio) il punteggio e' di 2 .
Se invece vende senza un reale serio motivo e non tratta il punteggio e' 1.

2)Posizione.
Un conto e' un immobile in zona ben servita dai mezzi ,poco rumorosa e con esposizione felice altro discorso e' una casa in zona malfamata o isolata o difficile da raggiungere con i mezzi pubblici.
In generale le ipotesi possono essere tantissime e dipende molto dal quartierie o paese e dalle sue caratteristiche.
In generale se la posizione della casa si differenzia in peggio rispetto ad altri immobili in zona il punteggio sara' 1 mentre sara' di 3 se e' una posizione veramente privilegiata.

3) Anticipo e condizioni di acquisto.

Qui dipende dalla nicchia che vuoi utilizzare.Se operi con la cessione del preliminare il punteggio sara' alto se la casa e' vuota e i venditori accettano un piccolo anticipo e ti consegnano le chiavi altrimenti se vogliono una caparra elevata o se l'immobile e' ancora occupato dal proprietario e non concedono le chiavi il punteggio e' minimo.

4)Stato immobile e optional
La casa e' distrutta?
E' un piano alto senza ascensore?
L'esposizione e' sul muro?
La casa e' buia?
Non serve molto per dare un punteggio perche' sara' semplice intuire queste caratteristiche quando visiti una casa.
Una piccola malizia che probabilmente gia' conosci e' quella di vedere gli immobili nelle ore centrali della giornata e quando c'e' il sole.
Noterai subito se e' buia ,mentre visitare gli immobili alla sera non e' consigliato perche' si tende a notare meno la luminosita'.

5) Prezzo.

Come sai il prezzo di un immobile e' calcolato facendo una media dei prezzi di immobili simili in vendita nella via dove vuoi acquistare un immobile.
Nella mia academy executive ( scuola on line per aspiranti investitori) consegno un semplice database di nome Price Valutazioni per calcolare i prezzi di zona in automatico.
In ogni caso se il prezzo proposto dai venditore discosta molto dalla valutazione media il punteggio e' di 1 altrimenti se si avvicina alla reale stima darai un bel 3.

CLICCA QUI PER IL PROSSIMO LIVE CREDITI IMMOBILIARI

Alla fine della favola il consiglio all'inizio e' di procedere per gradi.
Non fatti prendere dall'entusiamo ( usalo per studiare e migliorare la tua preparazione) e non fare offerte se non hai almeno un punteggio di 11.

Non puoi permetterti di farti coinvolgere emotivamente.Sono solo affari.Non e' la casa dove devi vivere o dove cresceranno i tuoi figli.
Sii concentrato.

Investi per guadagnare soldi e non per abitazione!!!


Esempio finale??

Dai facciamolo insieme.

Immobile con un venditore che non sta pagando l'amministrazione ed ha urgente bisogno di realizzare.Deve avere una caparra di 7000 euro per evitare il decreto ingiuntivo dal condominio ed e' diposto a farti fare una cessione di compromesso.
Diamo quindi 3 punti.
La casa e' in una zona centrale ,ma anche un po' popolare anche se servita da mezzi pubblici ed e' vicina a negozi e supermercati.
Diamo un 2
Il venditore come detto prima accetta 7000 euro e ti lascia il tempo per fare lavori e cedere il compromesso.
Un bel 3.
La casa e' da riordinare parzialmente al quarto piano senza ascensore.
Diamo un  1
Il prezzo e' vicino ai tuoi calcoli di zona e con poco e' possibile ottenere un immobile sotto prezzo di mercato.
Diamo un 3.

Totale????12

Ci siamo.
Facile no?
E' un esempio e' vero ,ma non vedo il motivo per cui tu non possa farlo realmente e divertirti a fare questi calcoli.

Ti servira' altro per diventare un immobiliarista,ma intanto inizi seguendo uno schema e non improvvisi.
Al principio quando non si ha esperienza si tende ad improvvisare e questo ti crea indecisione e vai in confusione e non combini nulla o crei danni alle tue finanze.
Alla fine se guadagnare diventa anche divertente e segui i miei step sicuramente arriverai prima a raggiungere il tuo obiettivo.

Questi 5 aspetti io li trovo fondamentali ,ma nessuno ti impedisce di inserirne altri e diventare ancora piu' preciso e meticoloso!!
Buona analisi e buon business.
Se ti e' piaciuto l'articolo condividilo nei social!Poi scrivimi a relax.immobiliare@yahoo.it e chiedimi l'ebook gratuito "ristrutturare con gli optionals"!!
Buon business da Franco

Nessun commento:

Posta un commento