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Ecco ora il suo post che ha preparato per noi .Tratta gli aspetti giuridici del contratto preliminare.
Buona lettura.
Buongiorno, sono l’Avv.
Frigotto e, nel corso dei prossimi post cercherò di analizzare, nel
modo più semplice e più chiaro possibile, aspetti e figure
giuridiche che entrano in gioco quando ci si trova a dover operare
nel settore immobiliare, evitando, per quanto possibile, tecnicismi e
voli pindarici che potrebbero risultarti di non facile comprensione.
In questo primo post
vorrei parlarti un pò del “contratto preliminare”.
Molto spesso tra gli
operatori del mercato immobiliare si sente pronunciare questa parola.
Ma sai esattamente di che
cosa si tratta?
Con “preliminare”,
detto impropriamente “compromesso”, ci si riferisce, appunto, al
“contratto preliminare”, figura giuridica utilizzata di prassi
tutte le volte che le parti intendono effettuare una compravendita di
beni immobili, oppure, sempre in ambito immobiliare, può essere
anche usato quando si intende costituire sugli stessi dei diritti
reali di godimento (servitù, uso, abitazione, diritto di superficie,
ecc...).
Il contratto preliminare,
pur non essendo definito espressamente dal nostro Ordinamento, viene
qualificato dalla
dottrina come “contratto ad effetti obbligatori consistente
nell’accordo con cui le parti si obbligano a concludere, in un
secondo momento, un contratto definitivo già delineato nei
suoi elementi
essenziali”.
Le parti del contratto
vengono indicate con le espressioni “promittente venditore”,
ovvero colui che si obbliga a vendere, e, “promissario acquirente”
cioè colui che si impegna ad acquistare.
Generalmente accade,
infatti, che le parti si incontrano attraverso l’agenzia di
mediazione e, se la proposta viene accettata, si procede con la
stipulazione del preliminare.
La stipulazione di un
contratto di compravendita immobiliare, che generalmente avviene per
atto pubblico, richiede, infatti, la predisposizione di tutta una
serie di documenti particolari (visure catastali, planimetria,
certificazione energetica, ecc..) ed è proprio per tale motivo che
si preferisce stipulare il contratto definitivo dinanzi al notaio in
un momento successivo.
Quindi, quando si sono
preparati i vari documenti e si è pronti al passaggio di proprietà,
le parti stipulano il contratto definitivo presso il notaio.
Il nostro Legislatore,
pur non fornendoci una nozione di contratto preliminare, tuttavia ne
delinea una disciplina puntuale in riferimento a taluni aspetti dello
stesso quali la forma, la trascrivibilità e l’esecuzione specifica
dell’obbligo di contrarre.
Il disposto dell’art
1351 c.c. prescrive per il contratto preliminare la medesima forma
del contratto definitivo pena la nullità dello stesso.
Nel caso del contratto di
compravendita di immobili, che qui ci interessa maggiormente, il
contratto deve avere quindi forma scritta.
La necessità della forma
scritta per tale genere di atti deriva da esigenze di certezza e di
pubblicità nell’acquisto di tali tipologie di beni in relazione
alla trascrizione nel registro della Conservatoria dei registri
immobiliari.
Il
contratto preliminare, infatti, può essere trascritto garantendo al
promissario acquirente (colui che si obbliga ad acquistare) l’effetto
cosiddetto “prenotativo”.
Esso
determina il retroagire degli effetti della trascrizione dell'atto
definitivo al momento in cui è stato trascritto il preliminare.
Nei
confronti dei terzi è come se il contratto definitivo fosse stato
stipulato alla data della trascrizione del preliminare.
Può
accadere, infatti, che dopo la stipula del preliminare il promittente
venditore venda lo stesso immobile a terzi oppure iscriva ipoteca
oppure costituisca su di esso diritti reali di godimento (ad es. un
usufrutto).
In
tali casi, se il preliminare non risulta trascritto prima di tali
atti dispositivi, non sarebbe possibile agire chiedendo al giudice di
invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di
godimento o la concessione dell'ipoteca, ma si puo' solo chiedere il
risarcimento dei danni.
Con
questo mio primo post spero di averti chiarito un pò di più la
natura e i tratti fondamentali di questa figura contrattuale, nei
prossimi articoli, invece, scoprirai le modalità e le cautele
utilizzate dagli investitori immobiliari per ricavare profitto con
tale strumento senza anticipare ingenti somme di denaro.
Avv.Frigotto.
Grazie avvocato per queste preziose informazioni.
RispondiEliminaPer tutelarsi ulteriormente lei quindi consiglia di trascrivere sempre il preliminare? Come ben sappiamo trascrivere il preliminare ci impone di sostenere dei costi non indifferenti che andranno poi a inficiare sul profitto finale nel caso di cessione a terzi dello stesso.
Salve avvocato/a, grazie per la sua disponibilità e attenzione che pone a noi giovani investitori immobiliari. Senza dubbio i suoi consigli ci faranno comodo e saranno opportuni. Le chiedo se c'è qualche dicitura, formula o schema da poter inserire o meno nel preliminare e che ci può essere più utile nella nostra attività.
RispondiEliminaLa ringrazio anticipatamente e auguro buona giornata
Giuseppe
Ciao Giuseppe e Francesco.
RispondiEliminaL'avvocato Frigoto risponde direttamente scrivendo a questo indirizzo email RELAX.CONSULENZA@GMAIL.COM
Uan volta a settimana rispondera' alle vostre domande.
Ciao da Franco