Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: ( La grande sfida ) Sublocazioni residenziali VS commerciali .

martedì 19 aprile 2016

( La grande sfida ) Sublocazioni residenziali VS commerciali .

Percepire canoni mensili da immobili, senza che siano tuoi ,e' diventato oramai un business pieno di attenzioni .
Molte persone si sono avvicinate a questo settore e creato delle vere e proprie attivita' "sfruttando" legalmente un articolo del codice civile che consente di sublocare un immobile a certe condizioni .
Oggi non voglio parlare di questo metodo ,perche' credo sia oramai conosciuto ( ne parlavo gia' nel 2012 ) ma voglio dare consigli su come e' possibile sfruttare al meglio questa nicchia del settore immobiliare .
Conosciuti i pro e i contro di questo metodo sarai in grado di orientare il tuo business nel modo piu' corretto .

Intanto se non conosci la tecnica guarda uno dei miei primissimi Video gratuiti sull'argomento .
E' un po' datato ,ma da quel video ( fatto da me e dal mio socio storico sublocazioni Marco) sono nati quasi tutti i sublocatori che esistono in Italia.

Bene ora so che capirai meglio quello che voglio spiegarti .

Ci sono 3 metodi per orientare il tuo business con le sublocazioni .
Vediamoli tutti e valutiamo i pro e i contro .
Saprai alla fine come iniziare questa attivita' e come impostare tutta la tua ricerca di futuri inquilini .

Sublocazione commerciale .


Si tratta di prendere un immobile ad uso non residenziale e una volta concordato il canone mensile con il proprietario sublocare l'immobile ad altre societa' .
Il tuo guadagno sara' tra la differenza tra canone pagato al proprietario e il canone percepito dalla nuova/e societa' che ti sarai selezionato .

Devi per prima cosa verificare se nella tua citta' c'e' richiesta di immobili ad uso

  • Ufficio ,studi professionali .
Se ci sono richieste simili potrai scegliere un immobile ad uso ufficio e dividere i locali in 3/4 uffici singoli e sub-affittare le stanze create .
Gli studi in condivisione nella tua citta' spesso sono in sub-affitto .

Hanno un 'area in comune ( ingresso /reception) e poi delle targhe alle porte che indicano lo studio di riferimento .

Si possono guadagnare molti soldi in questo modo !!

Verifica prima se ci sono richieste simili in citta' .


VANTAGGI :
  •  Zero concorrenza di altri sublocatori  
  • Facilita' a creare le stanze in quanto il mobilio viene a cura e spese del nuovo conduttore .
  • Facilita' a rendere a norma i locali in quanto di uso non residenziale.
SVANTAGGI

  • Zona dove operare limitata al centro citta' 
  • Si opera immediatamente come societa' e non persona fisica  



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 Sublocazione residenziale a studenti 


Le piu' conosciute .
Si tratta di selezionare immobili in locazione in zone vicino alle principali universita' della tua Citta ' e scegliere immobili di ampia metratura per creare diverse stanze per ospitare studenti .

Anche qui si guadagna dalla differenza tra canone versato al proprietario e canoni percepiti dagli studenti .

VANTAGGI :

  • Tante chance di trovare inquilini per via della vicinanza alle universita' .
  • Pochi rischi di vedersi l'immobile sfitto !
SVANTAGGI

  • Spesa per rendere l'immobile idoneo ad ospitare diverse persone 
  • Quando l'anno accademico e' in corso difficolta' di trovare nuovi inquilini .
  • Gestione dei pagamenti delle stanze ogni mese se si hanno tanti immobili in gestione . 
  • Non praticabile in piccole realta ' o dove non vi sono universita '.

Sublocazione ad uso transitorio


 Si tratta di sublocare immobili in blocco ad una societa' che ha preso un appalto per un lavoro importante nella tua citta' o paese.


Per fare un esempio qui a Genova da oramai piu' di 10 anni usiamo affittare immobili per i lavori del Terzo valico ,Polo tecnologico dell'Erzelli ,Fincantieri ,fibra ottica ,posa digitale terrestre ecc.

Insomma per esigenze di transitorieta' .

VANTAGGI

  • Affitti tutte le stanze ,ma hai un solo conduttore con il quale trattare ( societa' appaltatrice ) che ti paghera' ogni mese o ogni 6 mesi il canone concordato .
  • Non devi interagire con gli ospiti dell'immobile in quanto non sono loro a versarti il canone .
  • Prendi il tuo guadagno da 1 sola fonte senza ogni mese incassare da piu' persone ospiti nell'immobile .
SVANTAGGI

  • Non indicato per piccoli paesi 
  • Non indicato per chi vuole agire come persona fisica.

Ok abbiamo visto le diverse tipologie di sub-locazioni piu' usate in questi anni .
Voglio precisare che in ogni attivita' ci sono pro e contro ,ma per chi sub-affitta immobili gli svantaggi elencati sono veramente irrilevanti se paragonati a chi apre una normale attivita' imprenditoriale in Italia dove deve indebitarsi a lungo e rischiare prima di vedere dei profitti .

Con le sublocazioni i costi per essere in affari sono simili a prendere un immobile in locazione .
1 mensilita' anticipata ,da 1 a 3 mesi di deposito cauzionale ( poi recuperato a fine contratto ) e un migliaio di euro per sistemare l'immobile .


E' facile testare il metodo con la prima operazione e verificare se si e' portati per guadagnare con questo sistema .
In caso di insuccesso i danni sono veramente ridotti al contrario di altre attivita' commerciali che se fallisci ci si porta dietro per anni le conseguenze.

Prima di avventurarti in questo business studia bene le regole di selezione di una zona di investimento ,di come selezionare un immobile e di come sapere quante persone cercano immobili in affitto nel tuo quartiere.

Investono con questo metodo persone che anni fa non avevano la minima cultura imprenditoriale e che erano ragazzi timidi e impacciati .
Ora a distanza di anni sono sistemati e lavorano "onestamente " ( qualcuno e' un pirata ,ma purtroppo quando si comincia ad essere in tanti arriva sempre il disonesto. ) con questa nicchia del settore immobiliare .

Spero la mia guida ti sia stata utile ,condividila sul tuo profilo social e non esitare dopo a scrivermi a relax.immobiliare@yahoo.it se vuoi sapere il numero dell'articolo del codice civile che tutela questo business.

Ciao da Franco

3 commenti:

  1. Ciao, la sublocazione a studenti o ad uso transitorio a lavoratori puo' essere fatta come persona fisica ( anche ad eaempio con 5 appartamenti )
    oppure e' necessario aprire la partita iva? Inoltre comviene pustare sui studenti o su lavoratori ad uso transitorio, o a emtrbo insieme? graziw x le risposte?

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    Risposte
    1. Come persona fisica porti in dichiarazione l'anno dopo i redditi maturati .
      Lo stato parla di continuita' di un'attivita' per aprire una partita iva .
      Se operi con 1 operazione vedi come va .Se dopo 1 anno sei capace e guadagni allora apri una partita' iva e ne aggiungi all'infinito .
      La questione fiscale cmq e' affrontata con dovizia di particolari nel mio forum riservato agli investitori del corso avanzato .Con un post semplice non e' facile trattare una cosi vasta materia

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  2. ottimo post,non vedo l'ora che mi arrivino le lezioni sulle sublocazioni nel mio corso silver
    ciao franco,luciano

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