Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Tre metodi usati dagli esperti per acquistare all'asta .

martedì 10 febbraio 2015

Tre metodi usati dagli esperti per acquistare all'asta .

Voglio parlarti delle aste immobiliari oggi !
A mio avviso molti  corsi sulle aste giudiziarie in Italia sono obsoleti .
Ti trovi a spendere migliaia di euro in corsi in aula e poi alla fine ti rimane in mano centinaia di informazioni  giuridiche che sarebbe bastato andare su google e per trovarle gratis.
Invece siccome io ho sbattuto più' volte la faccia nelle aste trovandomi in grossi guai non voglio che tu faccia la stessa esperienza negativa.
Al contrario dei tradizionali corsi sulle aste giudiziarie io oggi ti voglio svelare gratuitamente i tre segreti che ti faranno risparmiare migliaia di euro in avvocati e in mancate plusvalenze.
Ecco i tre segreti che nessuno ti spiega nei corsi tradizionali.


PRIMO SEGRETO
Questo e' un segreto che solo pochi addetti sanno e che ti fa risparmiare tempo e denaro sulla selezione delle aste a cui partecipare.


La perizia !
Nella perizia  c'è una cosa importante che nessuno guarda ossia la data .
Siccome usciamo da un grosso boom immobiliare la maggior parte delle perizie sono state fatte negli
anni della bolla e quindi un errore che molti fanno e ' quella di non fare caso alla data di perizia.
Partecipano magari al secondo incanto con prezzo ribassato del 20 % rispetto alla prima aste e vi giuro molti hanno acquistato immobili con perizia fatta nel 2007 di immobili valutati 150000 euro e acquistati all'asta in secondo incanto a 120 000 !!

Grande entusiasmo salvo poi scoprire che quell'immobile oggi vale appena 100000 euro.
Provate a rivenderlo oggi con questo mercato immobiliare.
Al contrario se nella perizia vedi la data del 2005 (rare) o antecedente ,li devi
fare molta attenzione perché  può' scapparci un bell'affare!


Nel mio corso avanzato sulle aste giudiziarie ho dedicato un intero modulo all'approfondimento della
perizia .
Infatti intorno a questo dettaglio ci sono altre potenzialità' quasi invisibili ai non esperti che
valgono 100 volte i soldi spesi per il corso.
Ho visto troppa gente buttarsi nelle aste immobiliari senza aver studiato prima le regole del gioco !
Hai mai pensato che quando partecipi ad un asta e la vinci tutti i problemi passano dall'esecutato
direttamente a te?
Allora il gioco deve valere la candela e devi pretendere di accollarti dei problemi in cambio di un
futuro buon 30 % di guadagno altrimenti compra casa tramite agenzia o privati e fai molto prima e sei
tutelato dal notaio se qualcosa non va sull'immobile !
Alle aste la cosa e' molto diversa !!!!

SECONDO SEGRETO.


La valutazione dell'immobile e la conoscenza dei prezzi di mercato uniti alla data della perizia
vanno a formare un cocktail esplosivo che ti permetteranno quando sarai in asta di mettere un
limite ai tuoi rilanci.
Ricorda un'altra cosa quando entri all'interno di un asta scatta un meccanismo strano dove la voglia di
vincere l'asta fa aumentare i rilanci.
Io all'inizio alle primissime aste cominciavo a sudare , mi batteva il cuore e mi facevo prendere dal
“ gioco” .

Perché ' ? Perché' non mi ero fissato un limite oltre il  quale non andare.
Se non hai mai partecipato ad un asta ,la prima e' la peggiore adrenalina e eccitazione la fanno da
padrona e ti fanno perdere soldi .

Posso dire che sembra di stare all'interno di un casino' e questo non va bene.
Ci sono tecniche semplici che io insegno e programmi come il Price aste giudiziarie che ti
danno la possibilità ' di formarti un database semplice e che ti permette quando sei in asta di
sapere già' se sei l'aggiudicatario quanto guadagnerai con la vendita.
Ricorda che se non studi i prezzi prima quando vai all'asta sei “bendato” e l'affare lo fa la banca
creditrice e non te!
Sempre nel mio corso avanzato e' dedicato un intero modulo per scoprire i prezzi di mercato attuali e già' comprensivi di sconto a mq che ti permettono anche di scartare un asta e aspettare il prossimo incanto.
https://dl.dropboxusercontent.com/u/52773433/ASTEIMMOBILIARISALES.html

IL TERZO SEGRETO

Molti dimenticano che di solito gli immobili sono occupati dagli esecutati che hanno diritto a
rimanerci finché' non avete il decreto di trasferimento ,ma anche dopo il decreto di
trasferimento non e' detto che vadano via con le buone e quindi dovete utilizzare una procedura
costosa e antipatica di sfratto forzato .

Allora io uso andare a trovare e conoscere prima dell'asta gli esecutati e mi rendo conto subito con chi mi dovro' confrontare.
E' importante sapere che se chiudete gli occhi e sperate che vi va bene potete anche incappare in un
esecutato che distrugge l'immobile o peggio.

Provate a scrivere su google frasi del tipo “ fa saltare immobile per sfratto “ o frasi simili
troverete articoli di giornali di ogni sorta.

Allora non dovete spaventarvi e lasciare perdere ma andare a trovare l'esecutato e farlo sfogare e trovare un accordo preventivo anche se ancora non avete vinto l'asta.
E se vi sembra un cane impazzito ? Lasciate perdere!
Questo segreto può  sembrare banale ,ma vi assicuro che nessuno va prima a conoscere
l'esecutato ma ci va dopo con l'arroganza di essere il nuovo proprietario e non sempre con le cattive si
vince.

Investire nelle aste immobiliari e' ancora conveniente ,anche se mi giungono diverse notizie da parte di mie ex studenti che le aule cominciano ad essere di nuovo con piu' di 2 partecipanti .

Abbiamo ancora forse tutto il 2015 per evitare concorrenza e non essere costretti a passare per lo stralcio .
In conclusione segui bene le tre regole per evitare di trasformare il tuo investimento in un cattivo affare .
Buon business da Franco

4 commenti:

  1. Ciao, Franco. Il diritto di abitazione del coniuge (che ha ricevuto casa a seguito di successione, deve essere riportata in perizia?. Mi interessa un appartamento all'asta intestato al 50% a entrambi i coniugi. Alla morte del marito, l'appartamento viene intestato per 3/4 alla moglie e per 1/4 alla figlia. Il pignoramento, avvenuto dopo ll'atto di successione, colpisce sia la moglie che la figlia(in primis). Ma sulla perizia, non fa accenno alcuno ad eventuale diritto di abitazione, ne all'età della figlia. Come posso avere la certezza di poter partecipare all'asta senza sorprese in tal senso?
    Grazie per la risposta
    Costanzo

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  2. Ciao premetto che non tratto e non sono interessato a aste per quote perche' ritengo sia umanamente poco corretto infilarsi in situazioni simili .Non dico che sia sbagliato farlo solo che non lo faccio per mia scelta.
    La perizia deve riportare tutte le situazioni che gravano sull'immobile e quindi deve essere precisa pena la rivalsa e richiesta di risarcimento del danno .In caso di sorprese l'unico modo e' chiedere un risarcimento ,ma con tempi lunghissimi .Fai una visura ipo-catastale e vedi cosa risulta .

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  3. ciao, come dici tu, le aste giudiziarie, sono molto convenienti, anche perche spesso deserte.....ma il problema e che non puoi rivende l'immobile per i primi 5 anni... ce qualche soluzione? grazie del tuo tempo..

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    1. Ciao l'acquisto all'asta ai fini della rivendita non ha nessun vincolo temporale.Si puo' rivendere anche dopo 1 giorno il decreto di trasferimento .Forse fa confusione con la plusvalenza che si paga in caso di rivendita entro i primi 5 anni che cmq e' prevista per qualsiasi acquisto di immobile come seconda casa .Confermo che non c'e' nessun vincolo e si puo' vendere quando si vuole

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