Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Come finanziare la tua prima operazione immobiliare .

mercoledì 14 gennaio 2015

Come finanziare la tua prima operazione immobiliare .

Sembra che qualcosa stia cambiando e timidamente gli istituti di credito ritornano a finanziare le operazioni immobiliari .
Meglio essere pronti ed  usufruire in forma continuativa di mutui per l'acquisto  e aumentare le nostre chance di concludere piu' investimenti durante l'anno !
Non solo cessioni del preliminare ,non solo opzioni di acquisto ,ma anche mutui per acquistare case all'asta ,per stralciare immobili o perche' no per una semplice operazione di compravendita !
Attenzione perche' non tutti i mutui sono uguali e dobbiamo fare delle attivita' di ricercaper essere pronti in caso di occasione immobiliare .
Vediamo di spiegare tutto il meccanismo di dare consigli per investitori occasionali e per quelli "seriali"

Per prima cosa dobbiamo sapere che tipo di investitori siamo !

Investiamo in maniera continuativa oppure vogliamo concludere un paio di operazioni all'anno?
Ma c'e' differenza?
Certamente .
Un conto e' accendere  un mutuo ed attendere di rivendere l'immobile con profitto ,estingure il debito  e riaccenderne un altro .
Al massimo potrai fare 2/3 operazioni simili all'anno perche' non puoi accendere piu' mutui contemporaneamente ( in linea generale) .

Vediamo le 2 ipotesi e i miei consigli !

Investitore occasionale ( 2/3 operazioni all'anno ) .


Nicchie consigliate

Aste immobiliari ( ancora redditizie ,ma gia' cominciano ad avere nuova concorrenza )
Stralci immobiliari ( un anno buono ancora senza particolare concorrenza)
Acquisto classico con rivendita e chiusura mutuo !


Allora le case all'asta sono spesso deserte ,i ribassi sono all'ordine del giorno .

Vi giuro che facciamo fatica io e i miei parter a valutare tutte le occasioni!
Anche se ultimamente abbiamo notato che qualche asta non va piu' deserta il mercato e' ancora florido e credo che durera' per tutto il 2015 .

Insomma a chi non piacerebbe avere un mutuo per casa all'asta del valore di 100.000 euro acquistata  all'incanto per 60,000 tramite mutuo bancario ?

Fai il mutuo ,metti la casa sul mercato e la rivendi e guadagni 40,000 euro .
Chiudi il mutuo e partecipi alla prossima .!

Bello no ?
E' in pratica quello che stanno facendo gli investitori in questi anni di crisi !

https://dl.dropboxusercontent.com/u/52773433/ASTEIMMOBILIARISALES.html

Molti pero' pensano che non esista il mutuo per un asta immobiliare!
Sicuramente non hanno girato e non si sono mai interessati a queste operazioni ed hanno preso per buono o la prima banca interpellata o il solito "amico " esperto che ci demoralizza !

Visita questo link per farti un idea se non concedono mutui all'asta .
http://www.mutuionline.it/news/ultime-novita-mutui/00011762-mutui-per-aste-immobiliari-tutte-le-novita.asp

Durata del mutuo??


Lunghissima !
30 ANNI vanno bene !
Rata bassa e appena rivendi chiudi il mutuo !

TASSO ?
Variabile !Ora e' quasi a zero e non ci interessa se aumentera' perche' noi vogliamo rivendere nel breve termine !


Stessa cosa vale per la tecnica dello stralcio immobiliare .

Una vera miniera d'oro e grazie alla sua complessita' e a chi non piace "studiare" cose avanzate rende questa tecnica ideale per chi non vuole avere la concorrenza che si puo' trovare partecipando ad un asta immobiliare.

Lo stralcio ti permette di acquistare un immobile con circa il 50% di sconto e per finanziare la tua operazione tramite finanziamento .
Per ricercare questi mutui si seguono le stesse indicazioni di un mutuo all'asta .
Stessa durata e stasso tasso variabile !!!




INVESTITORE SERIALE (OLTRE 4 OPERAZIONI ALL'ANNO ) .


Ecco qui il discorso cambia e diventa piu' complesso  !

Dando per scontato che non ci servono capitali per nicchie come short trading ,opzioni di acquisto e sublocazioni ,l'investitore seriale ha necessita' di avere continua liquidita' per le sue operazioni e non puo' certo attendere di vendere un immobile e chiudere un mutuo per poi accenderne altri .

Non riuscirebbe a fare molto !

Allora utilizzera' il metodo del fido ipotecario  che permette di avere uno scoperto sul conto corrente ( come il classico fido ) ma di importo elevato !

In pratica si mette a garanzia un immobile dell'investitore concesso in locazione e quindi non soggetto a rivendita ,per avere uno scoperto sul conto corrente da utilizzare per operazioni durante l'anno .

Io ho un mio locale commerciale preso anni fa all'asta dove l'istituto di credito previa perizia sul locale ,mi ha concesso X mila euro da utilizzare a mio piacimento durante l'anno !

Se lo uso pago gli interessi sullo scoperto e se non lo utilizzo non mi costa nulla .
E' li pronto all'uso !

Trovo un'operazione interessante che richiede pero' contante velocemente ,uso il mio fido e  acquisto l'immobile .
Lo rivendo ,trattengo la mia plusvalenza e azzero nuovamente il fido .
Cosi' via ogni volta.
https://dl.dropboxusercontent.com/u/52773433/PROMASTEESTRALCI2X1.html

I vantaggi sono diversi !
Nessuna domanda di mutuo da fare ogni volta ,nessun atto notarile per avere il mutuo .
La caratteristica e' la velocita' !

Piu' immobili metti a garanzia e piu' alto e' lo scoperto e in pratica finisci per avere oltre 500,000 euro a disposizione per il tuo business !

La cosa negativa ?

Serve un immobile da dare in garanzia per avere lo scoperto !

Infatti ci si arriva piano piano ad utilizzare questa tecnica perche' rivolta a chi ha un po' di operazioni sulle spalle e acquistare un immobile da mettere a reddito per poi chiedere il fido .


 Bene ora e' arrivato il momento anche per te di cominciare a curiosare tra i mutui bancari !
Ricorda che se hai bisogno di tutto cio' e vuoi cogliere al volo un 'occasione immobiliare devi aver gia' parlato con l'istituto ed avere una fattibilita' !

Quindi gira' le principali banche della tua citta' e chiedi dei preventivi .
On line c'e' il sito piu' famoso che e' http://www.mutuionline.it/ .

C'e' anche la possibilita' di avere una fattibilita' on line ,ma io sno un po' all'antica e preferisco sempre guardare negli occhi di mi presta denaro !
Ma per chi e' moderno anche on line si possono ottenere ottimi risultati !!

Ti auguro una buona ricerca e non perdere i pochi mesi che rendono ancora interessanti investimenti come le aste immobiliari e gli stralci con finanziamento !

Buon business da Franco











8 commenti:

  1. ciao, è vero che si può "acquistare" un immobile anche con il leasing anche per privati? Se è vero, è secondo te conveniente? Grazie per la risposta, Costanzo

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    1. Ciao ci possono essere dei casi di leasing per privati ,sinceramente non so dirti quale societa' lo faccia perche' non e' conveniente .
      La natura del bene e la tipologia di attività svolta dall’impresa influiscono sulla detraibilità fiscale dell’operazione di leasing.
      In pratica il leasing per una societa' permette di scaricare il costo ,mentre per privati non hai nessuna agevolazione e quindi pochi si interessano a questa variante .
      In teoria cmq e' possibile anche se non conveniente

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  2. Ciao Francesco,
    secondo te e' possibile acquistare piu' immobili col mutuo (anche non contemporaneamente) e poi metterli a reddito ?
    Se si , come si fa a farsi approvare piu' mutui dalle banche ? Se hai gia' un mutuo difficilmente te ne concedono un altro...almeno a me e' capitato cosi'...

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  3. Ciao Luca purtroppo non e' facile lasciare aperti diversi mutui anche se le rate sono pagate dal conduttore .Non e' come negli Usa e qui da noi forse 2 mutui riesci ad averli ,ma non e' facile anche se hai redditi elevati .Io mi sono "difeso" usando un po' di tutto .Leasing immobiliare ,mutui e aperture di credito in conto corrente tramite fido ipotecario.Devi sfruttare il mutuo per persona fisica e il leasing e un mutuo tramite societa' allora in questo modo 6 o 7 immobili riesci a metterli a reddito .Un po' piu' lunga rispetto agli Usa ,ma ci si puo' riuscire .

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    1. Grazie Francesco,
      infatti sono alla ricerca di una strategia per avere piu' immobili da mettere a reddito , finanziati pero' dalle banche.
      L'unica e' poter fare piu' mutui, ma e' difficile e pensavo che stessi sbagliando qualcosa.
      Grazie per avermi dato conferma e per le possibili vie d'uscita.
      E' dura, ma ci posso riuscire ! ,)

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  4. Ciao Francesco,
    Se uno ha una segnalazione e non risulta quindi finanziabile? Può essere una buona idea rivolgersi a chi emette cambiali?

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  5. Ciao non capisco la domanda ,le cambiali sono uno strumento per pagare in modo posticipato ed e' la stessa persona che la emette e quindi promette di pagare tra X giorni e non e' necessario rivolgersi a nessuno per chiunque le puo' emettere .
    Franco

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  6. perchè non acquistare immobili da residenti "esteri" ??? agevolazioni incredibili (no tax per 20 anni) nascosti dagli occhi indisceti dello stato italiano. contattaci per saperne di più: olimpiabusiness@hushmail.com
    ottimo blog comunque, per dare linee guida...

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