Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: I 3 modi peggiori per investire in immobili

lunedì 6 ottobre 2014

I 3 modi peggiori per investire in immobili

Diamo sempre consigli su come investire nel settore immobiliare ,ma spesso dimentichiamo forse una cosa piu' importante ossia i metodi che devi  evitare come la peste se investi o stai per investire in immobili.
Ce ne sono di tutti i colori e di certo conoscerli  ti eviteranno di fare brutte figure e si sa nel nostro settore non c'e' spazio per "improvvisati" perche' spesso e volentieri fanno concludere affari agli altri.
Vediamo allora di scoprire quali sono i metodi peggiori che ti fanno perdere soldi con gli immobili .



  1. Offerte sotto il 30 % del valore richiesto dal venditore ! 
Guardate questa mail che mi e' arrivata circa 1 annetto fa !E' di un visitatore del blog che mi chiede aiuto .Vi copio qualche pezzo .

"Sono oramai 8 mesi che la mia casa e' in vendita e non viene nessuno a vederla.L'ho data in mano a tutte le agenzie del paese ,ma non c'e verso non la viene a vedere nessuno !
Eppure l'ho acquistata a 215,000 euro e il venditore chiedeva piu' di 280,000 !
Non riesco proprio a capire il motivo .
La casa e' nuova ,luminosa .
Ora sto pagando un mutuo per un immobile vuoto e non so come fare!
Aiutami e consigliami su come si puo' proporre in vendita al meglio ".................

Avete capito dove e' l'errore ??

Se non l'avete compreso attenzione perche' questo immobile e' ancora in vendita senza speranza di essere acquistato e potrebbe capitare anche a voi !!!

Premetto che non era un mio studente ,ma un semplice visitatore .
Per chi e' gia' esperto puo' sembrare "stupido " commettere questo clamoroso errore ,ma vi assicuro che in Italia ogni mese ci sono persone che acquistano casa in questo modo .

Bene vi svelo l'errore.
Non serve fare un offerta al di sotto del prezzo richiesto dal venditore perche' non significa che un venditore stia chiedendo esattamente il prezzo attuale di mercato.
Anzi spesso quando inizia a proporre in vendita la casa il prezzo e' sempre fuori mercato a volte anche del 50 % .

Ci sono venditori rimasti ai prezzi del 2006 che propongono il loro immobile a prezzi di circa 10 anni fa!

Spesso oltre il 50 % del prezzo attuale di mercato.

Se tu formuli una proposta per un immobile a 150,0000 che oggi vale 100,000 ad un venditore che chiede  190,000 euro hai ottenuto e' vero uno sconto sull'immobile ,ma hai acquistato una casa a 50.000 euro in piu' di quello che vale oggi !!!

Prova rivenderla !!!

Quindi per farla breve il metodo peggiore e' credere che basti fare offerte inferiori al prezzo richiesto dal venditore per diventare ricchi !!!


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La gente e' troppo pigra per studiare il mercato locale e poi mettersi in ricerca di un affare .

E' come se partecipassero ad un asta di mobili antichi senza capire la differenza tra "vecchio " e "antico ".

Fate attenzione mi raccomando !!!

2.Trattare zone super lussuose .

Anche qui potrei copiare decine di mail di aiuto su questo tema.
Qui non si perdono soldi come nel primo caso ,ma si perde molto tempo per nulla.
Chi investe per la prima volta prende una decisione importante.
"Voglio investire per ottenere una liberta' finanziaria "
"Voglio investire per diventare milionario"

Chi decide di investire per diventare milionario spesso commette un errore madornale.

E' spesso un investitore preparato ,che per me significa che ha seguito un valido percorso formativo nel settore ,ma ha nella mente l'arricchimento super veloce .

Allora fa un ragionamento molto semplice.
Se ad esempio con la cessione del contratto non mi devo intestare l'immobile non ho necessita' di cercare case che sono fuori il mio budget di spesa !

Allora si butta in zone dove gli immobili partono da 10,000 euro a mq alla ricerca di "venditori motivati".

Raramente trovi un proprietario di una casa da 800.000 euro disposto ad accettare 2000 euro di caparra e darti la chance di riproporre per sei mesi l'immobile in vendita a 1,000,000 .

Sapete cosa mi rispondono alcuni studenti quando lo sconsiglio?

"E' vero ne trovero' pochi ma con una sola operazione sono apposto per sempre "!!

Salvo poi non risentirli mai piu' perche' dopo 1 anno abbandonano per mancanza di riscontri.

Si perde tempo !
A meno che non abbiate grosse somme a disposizione ( ma anche qui non sarei d'accordo) e' quasi impossibile avere segnalazioni di immobili simili .

Le zone ideali per iniziare ad investire sono sempre le stesse ... popolari e semi- residenziali .

Gli investitori che ora operano con gli stralci e shortano immobili da " un milione di euro " sono partiti dalle zone ideali per concludere questi affari .

E  sono ora liberi finanziariamente .
Hanno scelto la stretegia' giusta ,piu' lenta ( si fa per dire) ma redditizia .

Quindi non perdete il vostro tempo alla caccia dei guadagni sontuosi perche' quando si inizia non "esistono " bisogna accontentaci del primo 30% di guadagno da una casa di 100,000 euro e non di 1 milione !
E' come nella dieta ( ne so qualcosa ) 10 kg in 10 giorni e' molto affascinante ,ma non e' cosi che si puo' dimagrire e rimanere in forma e in salute.

In conclusione iniziate dal "basso " e poi mano mano aumentate di livello e tratterete dopo qualche anno anche il vostro primo immobile di grande valore.

3. Cercare subito di fare il colpaccio !!!

 Siamo alle solite .La fretta anche in questo caso .

Ho un mio visitatore che da circa 8 mesi mi scrive sul blog.
Ha comprato un semi-interrato a 10,000 euro .

A suo dire nella zona le case si vendono a 3000 euro a mq .
Ha trasformato il suo locale sotto strada di 90 mq in un bellissimo appartamento.
Riferisce che ha tutti i documenti di cambio di destinazione d'uso e che si puo' vendere come immobile in quanto ora ha una categoria A/4 .

La sua richiesta e' di 200,000 euro .
Ha speso in tutto circa 70000 euro tra lavori e permessi e spera di ottenere piu' di 100,000 di plusvalenza.

Mi chiede consigli , mi parla di home staging ,ma non sa una cosa su questi metodi  di investimento .

Trasformare un locale in una casa di civile abitazione e' redditizio ,ma richiede bene un 'adeguata preparazione .

Se le case "normali " nella sua zona costano 3000 euro a mq probabilmente avranno delle belle esposizioni ,ascensori ,terrazzi ecc.

Perche' dovrei acquistare una casa anche a 2000 euro a mq ma avere la vista sul "muro " e anche odore di umidita' ?

La potrei acquistare solo se fossi con poche risorse e volessi stare nel quartiere .

Ma il prezzo cambia e cambia anche il target delle persone a cui proporre un immobile simile.

Se mettessi in vendita il mio 90 mq a 90000 euro in una bella zona allora riceverei molte visite da persone con budget diverso ,ma 90000 euro non 200,000 .

Da quando gli ho dato il mio parere non mi ha piu' scritto ,ma purtroppo chi vuole fare il colpaccio alla prima operazione uscendo dalle "nicchie" classiche spesso finisce per commettere errori di valutazione, spendere troppo per ristrutturazioni e quindi perdere denaro e tenersi invenduto per "secoli " un immobile che non sara' mai nei sogni di persone con un budget adeguato .

Mi raccomando ,non cercare subito il colpaccio uscendo dai classici metodi di investimento ideali per chi inizia come lo short trading o le opzioni di acquisto .
Tratterai anche queste nicchie come i cambi di destinazione , ma quando le avrai studiate bene e sarai piu' sicuro e piu' esperto .


Ti auguro di far tesoro di questi consigli perche' ti eviteranno perdite finanziarie e anche del tuo prezioso tempo.

Buon business da Franco







5 commenti:

  1. Ti è mai capitato personalmente di perdere soldi da un investimento, almeno agli inizi?Stimare un immobile è molto difficile, soprattutto se nella zona ci sono pochi immobili in vendita di riferimento per il price..

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  2. Ciao anonimo ( metti sempre il tuo nome ) le prime operazioni sono le piu' sicure perche' prima di fare il passo ci pensi bene e studi a memoria i prezzi di mercato.
    Non ho mai perso denaro nelle prime operazioni perche' altrimenti avrei smesso .Non avrei mai proseguito in un attivita' che mi facesse perdere denaro !
    Franco

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  3. Perfettamente d'accordo con Franco. Mi è capitato di sentirmi offrire un immobile con uno sconto del venti per cento sul prezzo di acquisto (fatto nel 2005). Inutile dire che la cosa non ha avuto seguito, con molto stupore del proprietario che non capiva il mio disinteresse.
    Giovanni

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  4. Le località turistiche/balneari secondo te non sono buone zone??

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    1. Per iniziare con lo short trading direi di no per mia esperienza ,ma non le escludo per partito preso.Se parliamo di investimenti nel medio e lungo termine il capitale e' ben investito e risente meno della crisi questo tipo di investimento .

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