Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Conviene investire in immobili ?

lunedì 11 marzo 2013

Conviene investire in immobili ?

Oggi voglio affrontare un argomento molto discusso dai media .

Conviene investire in appartamenti ?

Esistono ancora investimenti immobiliari a reddito ?
La crisi finanziaria ha fatto vacillare anche i piu' fedeli all'investimento rifugio che e' sempre stato l'immobile.
Vediamo insieme di capire se conviene ancora investire in immobili nel 2014

Siamo in un periodo dove tutto e' visto in maniera negativa ,ogni settore e' stato toccato da questa crisi che sembra non finire mai.
Anche gli immobili hanno risentito di questa grande spinta negativa e non tutti sono piu' certi che l'investimento immobiliare sia la soluzione piu' sicura.

Perche' si pensa tutto cio'?

  1. Imu e tasse sempre piu' esose.
  2. Controllo del fisco per verificare se ci possiamo permettere un immobile
  3. Scarsa concessione del credito da parte degli istituti finanziari.
  4. Insicurezza del posto di lavoro.
  5. Scarsa sicurezza per il futuro.

Ma allora e' giusto quello che dicono i media e quello che pensa l'investitore medio?

Io dico di no !
E vi spiego perche' .

Investire in immobili in tempi di crisi paradossalmente puo' far arricchire chi conosce le regole del gioco.

Ecco le mie motivazioni sul perche' conviene ancora il mattone .

  1. Prezzi bassi e presenza di venditori motivati
  2. Ampia scelta di immobili
  3. Ampia possibilita' di formulare offerte creative .
  4. Reddito elevato in caso di affitto 
  5. Possibilita' di applicare lo short trading .
  6. Poca concorrenza
Se ci pensi un attimo siamo in una situazione strana  ossia ci sono un sacco di case in vendita che non trovano un acquirente con prezzi bassi molto bassi anche del 30 % rispetto al 2005 eppure nessuno compra.
Nel 2005 quando i prezzi erano alle stelle tutti acquistavano case .

E un po' come dire " andiamo all'outlet che ci sono prezzi altissimi a comprare vestiti" 
oppure dire " e' meglio non comprare all'outlet perche' e' pieno di vestiti a prezzi bassi ".

E' una cosa strana ,ma e' quello che sta accadendo con gli immobili in questo momento.

Sai quante occasioni ci sono proprio ora nella tua citta' ?
Sai quanti venditori valuterebbero la tua proposta creativa?
Sai quante cessioni del preliminare con pochi soldi potresti concludere?


https://dl.dropboxusercontent.com/u/52773433/packshock.html




Forse non tutti sono informati e credono ancora che per guadagnare con gli immobili servano mutui di 30 anni , o capitali da disporre cash.

Assolutamente falso !
Ad esempio sfido chiunque a dire che con uno short trading bisogna fare un mutuo o intestarsi l'immobile.
E' solo una questione di "sentiment ".
Ci facciamo condizionare dalla massa e parliamo tutti della stessa cosa.
Chi conosce le regole degli investimenti sa che e' proprio questo il momento di trovare affari e salvarsi da questa crisi.
Rifletti con la tua testa ed analizza quanto ti ho consigliato .
Zero per zero non succedera' nulla.
Buon business da Franco.

26 commenti:

  1. Ciao franco come al solito dici cose giuste.grazie sono totalmente daccordo con te.buon business

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    1. Grazie Pietro per la tua partecipazione attiva a questo blog.
      Franco

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  2. Ciao Franco, io mi sono lanciato, ho fatto 2 offerte per 2 diversi immobili ma per ora nulla di fatto. Evidentemente non erano venditori motivati.
    Mi sto preparando per la terza operazione. L'agente immobiliare dice che bisogna provarci...
    saluti
    Diego

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    1. Ciao Diego , il primo passo per riuscire in una nuova iniziativa e' fare tentativi e migliorarsi e fare esperienza.
      Tu sei sulla buona strada e come in ogni cosa i risultati cosi' non tarderanno ad arrivare.
      In bocca al lupo .
      Franco

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  3. Salve franco.
    Sono d'accordo che ci sono tante case in vendita a prezzi bassi che non trovano un acquirente. Ma è proprio qui la mancanza di soluzione nel caso di cessione del preliminare. Infatti io la casa al prezzo del price la trovo MA POI A CHI LA VENDO, se nessuno compra?. Ti assicuro che ho visto prezzi di case in vendita che veramente te le buttano dietro e nessuno compra. Interessante blog. ciao Martina

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    1. Ciao Martina grazie per aver scritto sul blog ,i vostri commenti sono importanti per il nostro lavoro quotidiano.
      Quando si svolge l'attivita' di investitore bisogna valutare bene sempre il prezzo attuale di mercato .
      Anche con la crisi le compravendite ci sono sempre basta ricercare su internet " numero compravendite ultimo trimestre 2012 e vedrai il numero esatto.
      Per noi investitori e' sempre fondamentale acquistare sotto il prezzo di mercato e rivendere un pochino meno del prezzo attuale .
      I risultati non tardano ad arrivare .Ma bisogna conoscere bene i prezzi.
      I miei studenti dei corsi avanzati hanno un programmino apposito per studiarli bene .
      Grazie
      Ciao da Franco

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  4. Ciao Franco,
    condivido in pieno quello che dici, è la pura verità

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  5. ciao, parlando con gli Agenti immobiliari mi raccontano che case ristrutturate, ben fatte e proposte a prezzi veramente stracciati non si riescono a vendere, non è questione di stare sotto al prezzo di mercato è che la gente non acquista anche a prezzi regalati, o sbaglio? (Marco)

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    1. Come ho risposto nel commento di Martina ,le compravendite sono calate ma ci sono sempre ,puoi ricercare su interNET il numero esatto dell'ultimo trimestre 2012 .
      e' comunque un mercato difficile che richiede preparazione se si vuole guadagnare
      Ciao da Franco.

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    2. ciao concordo, le transazioni ci sono ma sono veramente poche, attualmente sto aspettando di vendere con lo short trading un appartamento ed a gennaio mi scadrà l'opzione . Probabilmente dovrò acquistarlo .... nella mia zona i tempi di rivendita sono arrivati ad un anno tranquillamente.
      Credo che le persone siano molto spaventate e comunque una certa vena attendista la faccia dal padrone visto che i prezzi calano e ora come ora le persone hanno paura di prendere fregature.

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  6. Roberto De Musso14 marzo 2013 08:55

    Caro Franco,mi piace la vostra impostazione e ciò che dici è credibile.Mi permetto di dire questo perchè sono un addetto ai lavori, in quanto curo, conto terzi, aste immobiliari.Io ho trasferito parte dei miei capitali in Florida e lì sta funzionando,specie con l'affitto,perchè se non pagano escono da casa in 20/30 giorni e gli affitti sono molto alti!In Italia,mi piacerebbe fare le operazioni che dici ed è vero ci sono molte occasioni,il problema che, per me, si pone è : chi te le compera queste occasioni? Tu fai l'affare ma poi a qualcuno devi venderlo,mi piacerebbe vedere esempi concreti ATTUALI dove voi avete avuto ritorni interessanti!

    Roberto De Musso

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    1. Ciao Roberto , visto che ti rispondo?
      Non rispondo subito perche' tra le risposte che do via email e la correzione degli esercizi dell'academy e dei corsi avanzati ,dedico un giorno alla risposta dei commenti.
      Cmq grazie per la tua partecipazione attiva nel blog .
      Ho risposto nei precedenti post a questa obiezione su chi compra le case oggi.
      Le compravendite ci sono sempre ,ma con prezzi in calo e volumi in calo ma cmq ci sono.Il nostro lavoro non riguarda il numero di immopbili venduti ma solo se il mercato ha dei movimenti .
      Le case si vendono ,ma e' fondamentale il prezzo di acquisto che deve essere sotto il mercato ( qualunque esso sia forte o debole).
      Esempi li puoi vedere negli ebook sentieri milionari e basta anticipo.
      Ciao da Franco e garzie ancora.

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  7. Grazie ai tuoi suggerimenti sto guadagnando molto bene.Sono partito veramente da niente e in poco tempo ho realizzato un bel capitale.Se continua cosi diventerò milionario!

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    1. Gabriele, perchè non condividi le tue esperienze? magari scrivendo un articolo che poi, se Franco e Marco vorranno, potrà essere pubblicato qui sul blog.

      ciao
      Roberto

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  8. Indubbiamente questo periodo fornisce grandi possibilita' di fare affari.
    Sto studiando per sfruttare la crisi con i tuoi metodi e spero di avvicinarmi ai tuoi risultati.
    Complimenti per i consigli .

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  9. La mia domanda è molto semplice: come si fa a conoscere il valore reale, o di mercato, di un immobile e quindi fate in modo di riuscire a pagarlo ad un prezzo inferiore? Grazie

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    1. Gli investimenti immobiliari come ogni attivita' richiedono preparazione e studio delle regole del gioco .Una regola basilare e' proprio quella di studiare metodi per conoscere il mercato selezionato per gli investimenti .
      Io utilizzo un mio programma Price che consegno anche ai miei studenti che ti permette con pochi passaggi di inserire i prezzi degli immmobili per Via e poi avere un risultato ,in base a delle formule pre impostate , a mq da utilizzare peR poi formulare offerte corrette.
      Altra regola da consocere bene e ' la ricerca di venditori motivati alla vendita che ti permette di poter raggiungere un accordo di prezzo scontato.
      Ci vuole preparazione e studio di libri del settore o di corsi formazione.
      In un semplice post non e' facile inserire soluzioni a metodi che richiedono mesi di studio e allenamenti .


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  10. Grazie non sapevo certe cose .
    Spero di essere aiutata in questo percorso stimolante.
    Lorenza

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  11. a parte la cessione del preliminare, ma in caso di acquisto e rivendita le plusvalenza non ci toglie il margine di guadagno?
    Simonetta

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  12. Ciao Simonetta non capisco la frase " a parte la cessione del preliminare" cosa significa.
    Cmq diciamo che la escludiamo la tassazione al 20 % di plusvalenza sui guadagni effettuati nelle compravendite e la tassazione piu' bassa che trovi in Italia.
    Solo la cedolare secca e' del 21% per non parlare del reddito da lavoro che e' super tassato ed arriva fino al 50 % !
    Togliere un piccola fetta del guadagno e' una cosa positiva ,il problema e' quando si prendono oltre il 50 % !
    Ciao da Franco

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  13. Salve a tutti
    e se l'Agenzia delle Entrate contesta il prezzo "troppo basso" dell'immobile? Come se ne esce? Non è fantascienza ma realtà che succede per davvero

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    1. Ciao le tasse in caso di intestazione dell'immobile si pagano sul valore catastale e non sul dichiarato quindi non sussiste questa eventualita'.
      I prezzi non sono sotto il prezzo di mercato cmq perche' con lo short trading il valore finale che paga l'acquirente e' perfettamente in linea con i prezzi attuali .


      Se parli

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  14. Ciao Franco, mi chiamo Antonio.
    Ho doppia cittadinanza italo/americana, sto pensando di acquistare in zona Garda con intento di affitto vacanziero.
    La mia domanda è, mi conviene acquistare come italiano o americano? Chiaramente nel contesto tasse e profitto...
    Grazie AC
    California

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  15. Ciao Antonio ai fini fiscali sull’acquisto non cambia nulla ,le imposte sono sempre del territorio italiano .
    Franco

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  16. Bel blog e molto interessante il tutto! Ma è davvero possibile far "digerire" ad un venditore il fatto che lui dovrà vendere la casa ad un prezzo inferiore rispetto al suo originario e che quella differenza finirà nelle nostra tasche? Oltretutto ci sarà da ristrutturare e con la trattenuta del 20% e le tasse il guadagno si abbassa di molto no?
    Alberto

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