L'avvocato risponde:Cedere il preliminare legalmente!

Ciao come ogni mese il nostro Blog usufruisce di un post giuridico da parte dell'Avvocato Frigotto.

E' utile, per chi mi si chiede se guadagnare soldi con la cessione del preliminare e' legale o meno .
Conoscere gli  aspetti giuridici di questa tecnica vi permettera' di utilizzarla con serenita' senza tante "paranoie".

Quindi ringrazio l'avvocato che e' sempre disponibile a rispondere via mail alle vostre domande prettamente giuridiche!

Ecco quindi il suo articolo scritto apposta per voi.

Cedere il preliminare legalmente.Una risposta chiara  una volta per tutte ,dedicata in particolare a chi mi scrive per chiedermi se arricchirsi con questa tecnica sia legale o meno .

Buon lettura da Franco.

Buongiorno a tutti  ,nel precedente post ho analizzato la figura del contratto preliminare che, come abbiamo potuto constatare, rappresenta lo strumento basilare dell’investitore immobiliare.

Con esso, infatti, questi, dopo aver fiutato l’affare, può bloccarlo, anticipando una caparra minima, e procedere in un secondo momento alla stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile in questione, acquisendone egli stesso la proprietà, oppure, egli può cedere i diritti derivanti dal preliminare stesso ad un terzo, ricavandone una plusvalenza.

Questo è l’aspetto più interessante della cessione del contratto preliminare (conosciuta tra gli addetti ai lavori come “cessione del compromesso”) con la quale i veri investitori immobiliari ricavano un profitto con l’esborso di caparre minime.

La cessione del contratto è un istituto giuridico regolato dagli artt. 1406 e seguenti del Codice Civile.

Essa rappresenta uno dei mezzi con i quali si cedono ad un terzo i diritti e gli obblighi derivanti da un rapporto contrattuale.

L’art. 1406 cc recita: “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.

La cessione del contratto può avere luogo, quindi, solo in presenza di contratti a prestazioni corrispettive, cioè contratti nei quali ad una prestazione di un soggetto corrisponde una controprestazione di un diverso soggetto (ad esempio, nella compravendita: la vendita del bene per il venditore e la corresponsione del prezzo da parte dell’acquirente).

Anche per quanto riguarda il contratto preliminare è stata riconosciuta la possibilità di una sua cessione.

Inoltre, il nostro Ordinamento prevede due elementi essenziali per la validità della cessione: il consenso dell'altro contraente (il contraente ceduto) e che le prestazioni oggetto del contratto trasferito non siano ancora state eseguite.

Ma come avviene esattamente la cessione del contratto preliminare? 

Bisogna innanzitutto premettere come il consenso alla cessione possa essere manifestato preventivamente dai contraenti e, quindi, se l’intento del promissario acquirente è quello di effettuare una operazione di short trading, è opportuno inserire già nel preliminare stesso una clausola di cedibilità con la quale le parti convengono che i diritti e gli obblighi derivanti dal preliminare stipulato possono essere ceduti a terzi. 

In questo modo il promittente venditore dà l’assenso preventivo alla cessione la quale avrà effetto dal momento della notifica allo stesso dell’avvenuta cessione o dal momento in cui egli l’ha accettata.

Sotto il profilo giuridico si verifica in tal modo una modificazione soggettiva del rapporto, con il trasferimento di tutti i diritti e obblighi derivanti dal contratto al terzo: il promissario acquirente viene qualificato dal Legisilatore come “cedente”, il terzo diviene il “cessionario” mentre il promittente venditore è qualificato come “contraente ceduto”.

Per quanto riguarda la forma del contratto di cessione, la dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel ritenere che essa debba essere determinata in relazione al contratto principale oggetto della stessa cessione; quindi, nel caso di contratti aventi ad oggetto diritti su beni immobili, il contratto dovrà essere redatto in forma scritta.

Come puoi ben rilevare,la cessione del contratto preliminare è un istituto disciplinato esaustivamente dal nostro Legislatore; esso rappresenta uno strumento del tutto legale, di importanza cruciale per il vero investitore, un mezzo che ti consentirà di concludere affari senza l’immobilizzazione di ingenti somme di denaro; il vero segreto dell’investimento immobiliare.

 Buona giornata a tutti .

Studio legale Frigotto.