Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Nuda proprieta' doppio sconto con la crisi .

giovedì 17 aprile 2014

Nuda proprieta' doppio sconto con la crisi .

Siamo sempre alla caccia di buoni investimenti e spesso investiamo i nostri risparmi in titoli di Stato,fondi e altri prodotti finanziari affidandoci alla buona sorte .
A volte il ritorno su questi investimenti sono spesso poco al di sotto del 4% lordo .
Parliamo di investimenti nel medio termine e non credo possano cambiarti comuque la situazione finanziaria con questi interessi da fame !!
Oggi grazie alla crisi il settore immobiliare propone immobili con forti sconti .
Rispetto agli anni passati abbiamo visto ribassi fino al 50 % per alcune zone popolari.
Molti investitori di medio termine stanno cominciando ad approfittare di questi "saldi immobiliari " e in particolare sono molto orientati verso la nuda proprieta' che in base all'eta' del venditore garantisce un ulteriore sconto sull'acquisto dell'immobile.
Insomma chi acquista oggi puo' avere un immobile fino al 50 % di sconto rispetto agli anni passati e se ci aggiunge un altro 20% di sconto per aver scelto una nuda proprieta' puo' veramente investire con cura i propri risparmi in attesa di un futuro rialzo .

Vediamo bene cos'e' la nuda proprieta' e perche' conviene conoscere bene le sue potenzialita'.




Cos'e' la nuda proprieta'? 
(Tratto dal mio ebook gratuito guadagnare con la nuda proprieta')



Negli anni Ottanta si era molto diffuso in Italia il sistema dell'acquisto di abitazione in nuda proprieta' ,lasciando al possessore originario l'usufrutto.



Fino a pochi anni fa l'uso di questa tecnica e' andata calando per via del benessere che si era raggiunto e poche persone avevano bisogno di liquidita'.



Oggi ,ripeto purtroppo ,molte persone sono desiderose di avere un aiuto e la nuda proprieta' e' ritornata nuovamente conosciuta e utilizzata da venditori e investitori.

In aggiunta al calo dei prezzi di mercato e la difficolta' di vendere un immobile ,per chi investe oggi puo' significare ottenere acquisti fino al 40% in meno del prezzo normale di mercato e fino al 60% in meno rispetto al normale mercato immobiliare ( normali compravendite senza applicazione della nuda proprieta').

La distinzione tra titolo di proprieta' di una cosa e diritto al suo uso era gia' presente nel diritto romano .Nel codice civile l'usufrutto e' regolato dagli articoli 978 e seguenti.

In poche parole chi compra ,lascia l'immobile nella disponibilita' di chi lo vende per tutta la durata della sua vita o finche' muore per essere chiari ,in cambio pero' otterra' un considerevole sconto sul prezzo di acquisto .

Abbiamo 2 modi ( 1 quasi sconosciuto ) per pagare il venditore .

  • Il primo e' quello classico ossia il pagamento al momento del rogito notarile.



  • Il secondo e' il vitalizio che in passato e' stato utilizzano con profitti d'oro da molti investitori.

Ne parlero ' nel mio corso avanzato ,ma con la tecnica del vitalizio si puo' acquistare numerosi immobili e tra 10/20 anni essere proprietario di decine di case senza aver utilizzato l'intero capitale necessario per acquistare le proprieta' .



Se chiedete in giro questa tecnica ,molti vi guarderanno in modo strano e come al solito ci sara' il sapientone che dira' che non e' legale in Italia.

Proprio la sua rarita' rende questa tecnica ideale per l'investitore e per l'anziano proprietario che si garantira' a vita una rendita mensile senza rischiare di vedersi “rubare” da truffatori i risparmi della propria casa .

Allo scadere dell'usufrutto l'immobile passa nella completa disponibilita' di chi lo ha' acquistato ,e che quindi puo' realizzare un capital gain duplice :Il primo aleatorio,derivante dalla rivalutazione dell'immobile durante il lungo periodo e il secondo piu' certo,rappresentato dallo sconto con cui si e' comprato.

Se ti interessa questa tecnica del vitalizio perche' vuoi avere piu' immobili tra qualche anno e non hai grossi capitali l'affrontero' nel livello piu' avanzato del mio nuovo corso.



Le spese di manutenzione dell'immobile sono suddivise come nei contratti di locazione :al nudo proprietario tocca la manutenzione straordinaria ,con il diritto di avere dall'usufruttuario un indennizzo annuo pari all'interesse legale dei costi sostenuti ( allo stato odierno dei tassi di interesse significa quasi zero ) ,mentre all'usufruttuario toccano le normali spese di ordinaria amministrazione come se fosse in affitto.



Le tasse vecchia imu ,Iuc spettano all'usufruttuario.

Anche se quando sara' il momento di investire ti consiglio di informarti nuovamente visto il continuo mutamento delle riforme sulla questione fiscale degli immobili in Italia (2014).



CORSO AVANZATO CLICCA QUI PER LE INFO SULLA PROMOZIONE



VANTAGGI FISCALI

L'acquisto della nuda proprieta' presenta un notevole vantaggio fiscale :infatti si paga solo la percentuale dell'imposta di registro .



Questa percentuale dipende dall'eta' di chi mantiene l'usufrutto .

Anche se e' un calcolo un po' complesso ,il vantaggio e' che si paghera' una quota inferiore rispetto alla normale imposta di una classica compravendita e che si potra' comunque usufruire dell'imposta agevolata basta essere residenti nello stesso comune dell'immobile acquistato e soprattutto cosa di non poco conto per chi investe in immobili dopo 5 anni qualsiasi sia il guadagno dell'immobile in caso di rivendita non esiste ( al momento ) nessuna tassa di plusvalenza.



DETERMINAZIONE VALORE IMMOBILE



Il valore di una nuda' proprieta' e' facilmente individuabile dal punto di vista fiscale ,tramite delle tabelle che indicano dei coefficienti in base all'eta' del venditore .



Non e' la stessa cosa individuare il vero valore commerciale di un immobile .

E' un valore che prevede la legge della domanda e dell''offerta .



Il venditore e' libero di chiedere il prezzo che ritiene piu' corretto e l'investitore e' ovviamente libero di formulare la sua offerta .



Non e' raro che investitori non esperti credano che il semplice immobile in vendita come nuda proprieta ' garantisca uno sconto sul normale valore di mercato.

Ho per esperienza visto immobili pubblicizzati nella mia zona con la formula della nuda proprieta' ad un prezzo superiore a immobili liberi subito .



La conoscenza dei prezzi di mercato ,la valutazione di fattori come l'eta' del venditore e della tipologia di immobile e la sua ubicazione possono fare la differenza tra un investimento super redditizio e un colossale “ bidone”.





Vantaggi per chi compra



  • Sconto elevato rispetto al normale valore di mercato degli immobiliare
  • Scarsa concorrenza e possibilità di ulteriore trattativa del prezzo.
  • Possibilita' di usufruire dell'agevolazione prima casa .
  • Imposta di registro inferiore all'acquisto.
  • Nessuna Imu ,Iuc ( aggiornato inizio 2014)
  • Nessuna spesa ordinaria amministrazione.
  • Nessuna plusvalenza in caso di rivendita dopo i 5 anni .
  • Grossa rivalutazione nell'arco degli anni .

Chi non deve investire nelle nude proprieta'?



  • Chi non e' a conoscenza dei prezzi reali di mercato della zona dove e' ubicato l'immobile.
  • Chi ha urgenza di liquidita' immediata.
  • Chi investe nel breve termine .









Errori da evitare ?



  • Acquistare credendo che l'usufruttuario abbia le ore contate .
  • Acquistare senza valutare l'inserimento del diritto di abitazione a favore del venditore .
  • Non mettere in preventivo futuri lavori straordinari nello stabile .



Ora che conosci le potenzialita' di questo metodo di investimento ,puoi avere un quadro piu' completo sulle potenzialita' di questa tecnica .

Posso affermare che non esiste momento migliore ,ripeto purtroppo per chi vende , per investire in questa nicchia .

E' un investimento che rende in determinati momenti e in situazioni di crisi economica.

Infatti si usufruisce del ribasso degli immobili negli ultimi anni e anche del ribasso che spetta all'investitore per l'acquisto della nuda proprieta' .

Tutto cio' proiettato tra circa 7/10 anni puo' significare vedere raddoppiare il proprio investimento .

Ci sono al momento numerosi investitori che conosco che stanno “dando la caccia “ a questi immobili reinvestendo i proventi delle loro operazioni .

Invece di investire i loro capitali nei titoli finanziari,concludono operazioni con sconto lasciando i loro soldi in questi immobili per rivendere nel prossimo “boom immobiliare”.

Prima di lasciarti ti invito a verificare se nella tua citta' sono presenti immobili in vendita con questo metodo.



Ti bastera' scrivere nel tuo motore di ricerca “vendesi nome tua citta' nuda proprieta'” .

Non dovresti trovarne molti ,ma ricorda che pochi cercano questa tipologia di investimento per via della scarsa conoscenza della materia e perche' le persone investono nei Bot e btp ,quindi quando farai la tua proposta ad un venditore sara' molto spesso accettata .


Buon business da Franco

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