Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Frazionamento immobiliare 7 consigli utili.

giovedì 6 febbraio 2014

Frazionamento immobiliare 7 consigli utili.

Oggi affrontiamo la nicchia dei frazionamenti immobiliari ,ma sotto l'aspetto tecnico .
Il Geometra Tola di Genova che collabora con il nostro blog ha scritto per noi i punti piu' importanti da considerare prima di effettuare un frazionamento immobiliare.
Invitandovi a leggere il suo post ,vi ricordo che il frazionamento immobiliare e' una nicchia veramente redditizia anche se di livello avanzato che se utilizzata al meglio vi permette di creare valore sull'immobile senza chiedere per forza grossi sconti ai venditori .
E' non e' poco !
Ecco l'articolo del Geometra Tola.


Buongiorno a tutti,

oggi scrivo sul blog di Franco per darvi delle delucidazioni sul frazionamento immobiliare.

Forse alcuni di voi saranno a conoscenza di certi argomenti da me trattati in questo post ma dovete avere un pò di pazienza, voglio partire da zero.

Che cos'è il frazionamento?

Frazionare un'immobile vuol dire dividere un'unità immobiliare in più unità.

Prima di procedere nell'acquisto di unità immobiliare che sia magazzino, appartamento o box è bene accertarsi che ci siano le condizioni per procedere con un operazione del genere.

In questo post ho deciso di trattare nello specifico il frazionamento inerente gli appartamenti uso abitazione; più avanti avremo modo di trattare anche box, cantine e via dicendo.

Che standard deve avere un appartamento che desidero frazionare?

Sembra una risposta sciocca e scontata ma in primis bisogna che il nostro interesse si focalizzi su un appartamento avente metrature ampie; dovete sapere che ogni Comune ha stabilito, con il proprio regolamento edilizio, una metratura minima, per le unità immobiliari derivanti da frazionamento, per esempio nella città di Genova è pari a 28 mq.
Direi che a conti fatti non è difficile capire che un appartamento ( secondo gli standard genovesi ) per essere frazionabile deve avere una superficie di almeno 65 mq calpestabili.
Ma non mi voglio fermare... ricordiamoci che più è grande l'immobile maggiori appartamenti posso ricavare.
Bisogna cercare un appartamento che garantisca una buona superficie finestrata poichè la stessa dovrà risultare sufficiente per ogni unità immobiliare ricavata.

Ma che attenzioni devo avere per accertarmi che un appartamento si possa frazionare?

Per prima cosa, non appena abbiamo preso di mira un appartamento con buona metratura, bisogna procedere con una verifica tecnica inerente il Piano Urbanistico Comunale. Se la zona in cui ricade l'immobile consente il frazionamento bisogna chiamare l'amministratore per accertarsi che non ci siano divieti di frazionamento nel regolamento condominiale.
Queste due verifiche essenziali, se fatte in anticipo, ci faranno evitare di perdere un sacco di tempo dietro un operazione che non si potrà mai realizzare.
In secondo luogo consiglio di fare sempre un sopralluogo con un tecnico. In un frazionamento sicuramente uno degli aspetti che merita maggior considerazione è quello degli scarichi. Bisogna sapere bene dove poter posizionare un nuovo bagno piuttosto che la cucina.

Ma quali sono gli oneri Comunali per il frazionamento?

Veniamo alla parte dolente delle spese...

Se si vuole fare un operazione immobiliare applicando la tecnica del frazionamento bisogna essere a conoscenza del fatto che il Comune applica degli oneri a metro quadrato da moltiplicarsi per la superficie dell'unità immobiliare derivata.
Purtroppo non riesco a dare delle cifre precise poichè a seconda della zona in cui vi trovate le cifre cambiano e non di poco, ma non vi spaventate, basta una semplice chiamata in Comune e il funzionario vi dirà la tariffa a metro quadrato per la vostra zona di interesse.

Sempre in base al famoso Piano Urbanistico Comunale, il Comune potrebbe imporci di mettere a disposizione di ogni unità immobiliare derivata un parcheggio pertinenziale. A questo punto le strade che possiamo prendere si dividono:

1- Si può decidere di comprare un posto auto per ogni unità immobiliare derivata ovviamente nelle vicinanze dell'appartamento in oggetto.

2- Si può decidere di monetizzare. Ovvero si può decidere di versare una cifra "x" calcolata dal Comune per evitare di comprare un box o un posto auto. La cifra presa in considerazione dall'organo competente è una cifra a metro quadro calcolata con il valore medio dei posti auto in zona.

Quindi in un caso avremo un posto auto di proprietà, mentre nell'altro caso verseremo dei soldi nelle casse del Comune senza ovviamente avere niente di proprietà. Sicuramente l'opzione della monetizzazione è più economica ma si spendono delle liquidità per rimanere senza niente. Sono scelte che sicuramente possono variare da persona a persona.

Infine ovviamente ci troveremo a versare gli oneri inerenti le pratiche Comunali e castali le quali però, state tranquilli, non incideranno più di tanto nella spesa.

Che cosa dovrà fare il tecnico incaricato?

Il tecnico incaricato che potrà essere un Geometra, un Architetto o un Ingegnere e ha sicuramente un ruolo fondamentale in questo caso.

Innanzitutto, come abbiamo visto, un tecnico potrà esserti utile per capire se l'immobile che hai scelto fa al caso tuo.

In seconda battuta si dovrà preoccupare di presentare sia la pratica in Comune ( DIA o SCIA a seconda di dove vi trovare ) e sicuramente delle variazioni castali delle nuove singole unità immobiliari.

Io consiglio sempre in operazioni come queste di far redigere un capitolato (specialmente dove gli interventi di ristrutturazione saranno più massicci) da un tecnico, per poi avere la possibilità di distribuirlo a diverse imprese edili. Ricordiamoci che è molto importante quantificare bene le spese e che il modo migliore per farlo è avere un capitolato in mano da consegnare a tutte le imprese edili. Questo ti permetterà di evitare sia troppi extra di fine lavori sia di evitare qualche impresario furbetto che vive proprio sulle dimenticanze dei preventivi.
Ma qual è l'appartamento ideale per affrontare un frazionamento? Ci sono dei consigli particolari?

In realtà non c'è una risposta corretta a questa domanda, una volta affrontate tutte le verifiche che abbiamo visto, tutti gli appartamenti possono essere presi in considerazione per un frazionamento.

Tuttavia ho deciso di mettere a vostra disposizione 7 consigli generali, che potranno sicuramente dimostrarsi validi nella maggior parte dei casi e vi potranno aiutare anche a restringere il campo di ricerca del vostro immobile per effettuare successivamente un frazionamento.

  1. Prendere in considerazione appartamenti di metrature superiori ai 65 mq calpestabili.

  1. Affina le tue ricerche e prova a scovare un immobile che abbia al suo interno già due bagni. Ricordati sempre, meno ristrutturi più risparmi!

  1. Controlla sempre se è possibile aprire una porta di accesso alla nuova unità immobiliare sul vano scala, risparmieresti un sacco di superficie utile anziché sprecare superficie con bussolotti vari. Attenzione però.... Chiama prima l'amministratore, l'apertura di un nuovo varco di accesso sul vano scala dovrà essere deliberato in assemblea.

  1. Ricorda sempre che le unità immobiliari di piccola taglia sono sempre più quotate sul mercato, non aver paura di creare più di due unità immobiliari.

  1. Gli immobili stile anni '50, '60 sono ottimi per affrontare interventi massicci poichè, nella maggior parte dei casi, tutte le tramezze da 10 cm possono essere demolite o spostate senza particolare problemi, potrai dunque lavorare in modo migliore su quelle che sono le tue esigenze. L'impianto elettrico potrebbe essere sfilabile e quindi divisibile anche con maggior facilità.

  1. Gli immobili del primo '900 o ante sono comunque validi specialmente se sono un pochino più di pregio. Non so se ci hai mai fatto caso ma tante volte questi presentano già due ingressi sul vano scala, ai tempi usava spesso avere due ingressi, uno dei quali spesso era riservato alla servitù. Solitamente sono appartamenti che prendono un piano intero, ed al contrario che i fabbricati moderni, in tante occasioni si possono trovare soluzioni senza costruire più di due o tre tramezze, te lo posso assicurare.

  1. Quantifica bene le spese, cerca di fare meno interventi possibili per ricavare le nuove unità immobiliari, attenzione però.... quantifica bene le spese non vuol dire spendi il meno possibile! Affidati sempre e comunque a tecnici ed impresari qualificati, piuttosto chiedi loro un pò di sconto senza aver timore, il mercato in questo momento è a tuo favore!

Per oggi è tutto e mi fermo qui. Più avanti tratteremo anche il frazionamento di locali ad uso non abitativo e avremo modo anche di vedere il frazionamento abbinato al cambio di destinazione d'uso un'operazione che se fatta con criterio può rivelarsi davvero vincente!

Grazie dell’attenzione.

Geom. Manuel Tola
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Studio Tecnico Geom. Manuel Tola

Passo Fratelli Gorrini 7r, Genova 16122
 
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