Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: 4 strategie "perdenti" per investire in immobili.

martedì 26 settembre 2017

4 strategie "perdenti" per investire in immobili.

Come in ogni attivita' che si rispetti ci sono regole ,leggi e metodi da rispettare .
Puoi essere bravo e guadagnare grazie a delle strategie che hai testato con il passare degli anni e puoi essere una "meteora " che nemmeno il tempo di vederla scompare.
Negli investimenti immobiliari si tende a "prepararsi poco " e a utilizzare strumenti e strategie che magari funzionavano una volta ,ma che ora sono totalmente obsolete.
Vediamo quindi le 4 strategie piu' utilizzate che fanno perdere tempo e denaro ad aspiranti investitori immobiliari.

Strategia numero 1 .

Vedo 100 immobili e faccio 10 offerte e 1 viene accettata .
La tecnica del "mulo " .
Abituati alle vecchie abitudini .
Puntiamo sui numeri .
Questo metodo e' vecchio .Non funziona o per lo meno non e' sostenibile nel medio termine.
Prova ad andare a visionare almeno 3 case al giorno per 30 giorni ( fa 90) comprese domeniche e festivi.
Immagina il mediatore ogni mese come sara' felice di portarti e vedere 100 immobili .
E' il tuo lavoro ?
I tuoi impegni ?
La tua famiglia?

Ma ipotizziamo anche che tu riesca dopo aver visto 100 immobili ad ottenere un si dal venditore ,poi mentre ristrutturi la casa vai sempre a vedere altri 100 appartamenti per rispettare questa regola ??

E' come la mettiamo con i prezzi ?Li conosci ?
Fai offerte in base a cosa ?
La zona di mercato e' adatta al tuo "portafoglio"?
Ignora questa tecnica se non vuoi impazzire e far impazzire chi ti porta a vedere 1200 case all'anno ( capodanno e Natale compresi ).

Strategia numero 2 

Il valore della casa  me lo faccio dire o  lo scopro dall'osservatorio immobiliare.

Quante persone vendono da anni casa non avendo fatto una minima ricerca sulle quotazioni di mercato .
Non e' come comprare un auto nuova dove i prezzi sono allineati ( salvo qualche piccolo sconticino) .
Tu se non conosci i prezzi o peggio se ti fidi di chi ti dice che in zona valgono X a mq e poi acquisti l'immobile corri il serio rischio di prendere una "sola".
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Ci sono in questo preciso istante case in vendita al 70% fuori prezzo di mercato.
Venditori che credono che la loro casa costi sempre come nel 2005 e arrivi te che fai la tua proposta al 30% in meno di quello che chiede il venditore e sei felice quando ti comunicano che la tua offerta e' stata accettata.
Evviva sei un mito !!!

Salvo poi scoprire che hai si ottenuto uno sconto del 30% ,ma la casa era fuori prezzo del 70% quindi hai pagato 100 quello che ora costa 60 .

Osservatorio immobiliare ,consigli di persone che non conosci sono da evitare se non hai studiato bene i prezzi delle case via per via .

I miei corsisti usano il price database che e' semplice come programmino ,ma efficace .
Sorriderai quando poi scoprirai il vero valore delle case della tua zona.

Strategia numero 3

La compro da riordinare e poi ci faccio i lavori e guadagno !

Vecchia usanza che non funziona piu' !
Mi spiego meglio .
Non sono i lavori che devono farti guadagnare ,ma e' il prezzo della casa nello stato attuale in cui si trova che conta.

Se trovi una casa che nella via vale mediamente 1000 euro a mq e tu ne trovi una da rifare non puoi pagarla 1000 a mq e poi farci i lavori e sperare di recuperare i soldi spesi per la ristrutturazione piu' il 30% .

Non devi incolpare il mercato in crisi o lo Stato ,ma soltanto te stesso che non hai offerto 1000 euro a mq meno i soldi per la ristrutturazione .
I lavori servono per accorciare i tempi di vendita e differenziare la casa rispetto alle altre in vendita in questo momento .

Fai attenzione .


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Strategia numero 4 

Sono un campione e guadagno da Dio con questa tecnica.

Fissarsi su un solo metodo anche se in questo momento ti sta facendo guadagnare tanti soldi non e' una strategia sostenibile negli anni .

Non mi credi ?
Ti faccio degli esempi reali .
Negli anni 80 si usava la tecnica dell'acquisto della casa con pagamento rateale.
Non c'erano i mutui ( o pochi potevano avere un finanziamento simile) e quindi saldare al rogito era impossibile.
Molti investitori hanno cavalcato questo metodo dando un anticipo al rogito e diventando proprietari della casa .Ristrutturavano e pagavano una rata mensile con le cambiali all'ex proprietario.
Nel frattempo rivendevano e saldavano il venditore e si tenevano la differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di rivendita.

Con l'avvento dei mutui poi questi investitori sono scomparsi perche' non sapevano far altro che utilizzare questa tecnica.

Con l'avvento dei mutui sono nati altri investitori che sfruttarono la tecnica del mutuo totale +spese e si sono arricchiti comprando e rivendendo in continuazione.
Con la crisi dei mutui sub-prime le banche hanno chiuso i rubinetti e fatto scomparire quasi tutti i mediatori creditizi .

Questi investitori ora non esistono piu' e sono rimasti solo con un bel ricordo.

Ora sta accadendo la stessa cosa.
Ci sono metodi che stiamo cavalcando e ci stiamo godendo i risultati ,ma nulla e' per sempre.
Lo stralcio prima o poi finira' ,cosi' come il trading immobiliare .
Non so quando ,ma nulla e' per sempre quindi devi sempre avere un paio di metodi EVERGREEN che ti permettano di mantenere il tuo fatturato costante .
Sarebbe orribile assaporare la ricchezza e poi ritornare a fare la vita di sempre.

Ignora le 4 strategie e segui quelle che garantiscono risultati nel tempo .
Ti auguro buon business da Franco



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