Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: (Termini e Condizioni ) Compromesso di vendita e cessione preliminare

lunedì 26 settembre 2016

(Termini e Condizioni ) Compromesso di vendita e cessione preliminare

Il compromesso di vendita immobiliare e' un documento fondamentale per arrivare al rogito notarile "sani e salvi " e senza sgradevoli sorprese.
Contiene al suo interno tantissime condizioni ,articoli di legge oltre che prezzo pattuito e tempistiche per il saldo .
Se compilato male o tralasciando alcuni aspetti puo' portare velocemente a controversie legali
Devi sapere che la prova testimoniale non ha nessun valore e quindi quello che firmi ha valore legale al 100% .
Se e' gia complesso un normale compromesso per una classica compravendita immagina un attimo di voler anche cedere questo contratto con corrispettivo ossia farti pagare per far intestare la casa ad altri.
Vediamo quindi cosa non deve mancare nel tuo preliminare con i proprietari se vuoi poi cedere il compromesso senza sudare 7 camicie.!

 
Premetto che questo argomento e' molto delicato e non voglio avere la presunzione di riuscire a trasferire tutti i concetti in un breve articolo ,ma desidero almeno dare le indicazioni "chiave " per evitare che la tua prima esperienza con questa tecnica diventi un incubo .

Tralasciando i classici punti che trovi in un compromesso "normale" mi limito ad elencare quello che deve essere presente in un contratto preliminare se hai intenzione di cederlo a terzi e far subentrare un nuovo acquirente dopo aver fatto dei lavori nella casa e averla opzionata ad un prezzo sensibilmente inferiore a quello di mercato .




Condizione di cessione :Non deve mancare questo aspetto .Vuoi opzionare una casa a 70 e cedere il compromesso per 30.000 ?Allora inserisci tutto e poi firmatelo ( venditori e acquirente) .Ai miei corsisti academy e del corso senza anticipo che tratta la materia consegno sempre il compromesso da usare che deve aver la dicitura "La parte promittente venditrice , a norma dell'articolo 1406 c.c ,consente sin d'ora che la parte promittente acquirente ceda a terzi , a qualsiasi titolo il presente contratto preliminare anche laddove fossero gia' stati effettuati pagamenti e/o lavori di sorta ,tale cessione produrra' effetti nei confronti della parte promittente venditrice dal momento di sua notificazione o accettazione ai sensi della norma citata." Scritto questo primo punto siamo cosi' tutelati per l'eventuale cessione del contratto . 

Riserva di nomina :Cosa accade se alla cessione del preliminare il tuo acquirente non ha i soldi per pagare il subentro?Cosa accade se fa un mutuo grosso e ha il denaro al rogito ?Ecco che e' fondamentale inserire anche un'altra condizione che permette di incassare all'atto i soldi . 

Il Promittente venditore promette di cedere e vendere al Promissario Acquirente che promette di acquistare per sé, persone o società che si riserva di dichiarare al momento del rogito notarile, l'appartamento sito in.............



Consegna chiavi :Se devi fare dei lavori nell'immobile non puoi entrare nell'immobile se non hai le chiavi ed un autorizzazione scritta inserita nel compromesso .Molti investitori dimenticano  questo aspetto ritenendo che il solo spiegarlo al mediatore  sia sufficiente scontrandosi poi con il venditore impaurito di questo punto  .Se dovete fare lavori allora scrivete "Alla data odierna sono consegnate le chiavi dell'immobile senza possesso ( significa che non ci potete andare a vivere in poche parole ) . 




Lavori immobile  :Anche qui non date mai nulla per scontato .Avete l'autorizzazione a tenere le chiavi??Non basta .Dovete anche avere l'ok per fare dei lavori .Dobbiamo assumerci una responsabilita' ed esonerare il venditore da eventuali danni ( capitano prima o poi) alla casa o a vicini .Ecco la dicitura . 

La parte promittente venditrice autorizza la parte promissaria acquirente ad effettuare sin d'ora lavori di ristrutturazione all'interno dell'immobile in oggetto e a presentare presso ogni ufficio competente tutte le dichiarazioni a cio' occorrenti ,obbligandosi a sottoscrivere essa stessa tali dichiarazioni ove fosse necessario ,purche' la parte acquirente si costituisca ,mediante dichiarazione scritta ,custode dell'immobile in oggetto ad ogni fine di legge ,manlevando la parte promittente venditrice da ogni responsabilita' per danni e/o molestie cagionate nel periodo di custodia.


Con queste 4 accortezze condurrete una trattativa serena e arriverete alla cessione del preliminare senza patemi .


La tecnica della cessione del compromesso e' vero che e' ideale per chi non ha capitali perche' ti evita l'intestazione dell'immobile ed e' perfetta per chi inizia da zero ,ma non e' da prendere sottogamba perche' in caso di utilizzo di documentazione errata o peggio poca conoscenza dei prezzi di mercato si rischia di perdere tutte le somme inizialmente versate oltre alla spesa sostenuta per i lavori .


Prima di raggiungere i vostri obiettivi con questo metodo studiate almeno 3 mesi lo short trading immobiliare da esperti della tecnica e assicuratevi di essere seguiti quotidianamente via mail per monitorare i vostri progressi !!!


Buon business da Franco




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