Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: 5 aspetti "determinanti" per selezionare il tuo immobile

lunedì 25 luglio 2016

5 aspetti "determinanti" per selezionare il tuo immobile

Insegno da anni con la mia academy executive a scovare affari immobiliari grazie alle segnalazioni di agenti immobiliari,amministratori ,banche e altri professionisti .
Se il lavoro di convenzione con queste figure e' stato fatto bene arrivano molto presto le prime segnalazioni .
Devi essere pronto a valutare queste occasioni e non far perdere tempo a chi ti sta aiutando e nemmeno a te stesso .
Cosa devi fare quando ti hanno trovato il venditore giusto ?
Come puoi sapere se e' veramente un buon affare?
Sicuramente conosci il punto chiave per valutare la casa ossia il LUOGO  ,ma in realta' devi analizzare anche altri 5 fattori "basilari "
Vediamoli insieme

1) Motivazione del venditore.



Non mi soffermo piu' di tanto su questo punto ,perche' se mi segui da tempo sai che e' il mio cavallo di battaglia.
Senza una motivazione che sia inserita nella mia lista d'oro  non puoi concludere mai affari .
Insomma se un venditore chiede 100 per una casa che vale 90 e vende senza grande convinzione non hai grandi chance di farlo muovere dalle sue posizioni .
Se non c'e' trattativa cade tutto il discorso .

Quindi se vuoi arricchirti con il mattone per prima cosa studia chi sono i venditori motivati e poi convenzionati con dei professionisti per farteli segnalare costantemente.

2) Collocazione 




Puo' sembrare simile al luogo ,ma non e ' cosi '.

La collocazione e' fondamentale per capire come si differenzia una casa rispetto ad un'altra simile presente nello stesso luogo .

In un lungo Video training ne parlo sempre alla fine del livello gold per i miei studenti academy che dopo il loro 90 giorni hanno l'ok da parte mia per fare le prime proposte creative.
E' un punto fondamentale !
Faccio un esempio .

La casa si trova a Genova  in Via Pinco Pallo civico 5 .
Come e' collocato l'immobile ( contesto ) rispetto agli altri presenti in Via Pinco Pallo ?

Il tuo immobile e' esposto bene ?
Il tuo immobile ha uno sfogo esterno ?
Il tuo immobile e' senza ascensore ?
Il tuo immobile affaccia su una ferrovia o su un parco ?
Il tuo immobile ha la vista mare e monti ,laghi?

La collocazione rispetto agli altri immobili in vendita nella stessa Via e' fondamentale per non comprare una casa che magari come prezzo sembra competitiva ,ma si differenzia in peggio rispetto alle altre nella zona .

Nessuno ci pensa ,ma ti assicuro che questo controllo e studio ti evitera' di perdere denaro e soprattutto di capire come mai nessuno va a vedere il tuo immobile .

3 )Finanziamento 




Non parlo dei soldi che ti servono per comprare la casa ,ma parlo di anticipo nelle trattative.

Il venditore e' disposto ad accettare un piccolo anticipo e poi avere il saldo al rogito? ( Ideale per una cessione compromesso o per un mutuo quasi totale)
Il venditore vuole un 30% di caparra ?
Il venditore vuole il saldo immediato ?

Ci sono tantissime ipotesi che dipendono dalla motivazione del proprietario ,ma anche da sue esigenze personali .
Quindi meno anticipo vuole migliore e' l'operazione in termini di ROI .

4) Il prezzo .




Attenzione non parlo di prezzo da offrire perche' quello sei solo te che lo decidi .
Ci interessiamo di conoscere di quanto dista dal prezzo reale di mercato l'immobile.

Ad esempio vale 100 di quanto si distanzia la richiesta del venditore?

Chiede 130 o piu' ?Insomma non e' il massimo
Chiede 125 o 115 ?Discreto
Chiede gia' il prezzo di mercato ?Ottimo cosa

Non sto dicendo di fare offerte solo a chi si avvicina al prezzo di mercato ,ma di unire questo aspetto agli altri punti elencati .

5) Condizione immobile 







I migliori immobili che puoi trovare sono quelli sporchi e presentati male ,ma in discrete condizioni  .

Quanti affari concludo ogni anno grazie a queste "lacune " di presentazione della casa.

Chi va a visionare le case si aspetta di immaginare come sarebbe vivere li e vedere case sporche' ,disordinate ,con mobili vecchi fa abbassare nella testa di chi acquista di almeno il 20% il prezzo che aveva come budget di spesa per una casa in zona.


Analizza lo stato della casa e verifica se ci sono dei lavori da fare anche esternamente .
Rifare un tetto ( che nessuno nota ) e' molto piu' costoso che fare una facciata .
Se la casa e' da rifare totalmente il prezzo deve essere inferiore alla media della zona.

Un bravo investitore in automatico analizza questi 5 aspetti .
Allora ha i parametri per stabilire il prezzo con il suo database ( il price e' quello che uso io e i miei studenti academy ) e avra' con buona certezza il prezzo reale di mercato e il prezzo da offrire in base al suo guadagno atteso.

Quanto tempo ci vuole per fare queste analisi?

Al principio anche una settimana ,poi con l'esperienza un paio di giorni .

Per esperienza intendo aver concluso operazioni con profitto e non aver letto un ebook sugli investimenti .

Con questi consigli puoi forse immaginare perche' chi investe una volta poi lo fa per sempre.
Miglioriamo ogni giorno e diventiamo sicuri della nostra attivita' .

Insomma non e' un business per improvvisati .
Comprare e rivendere immobili si puo' imparare ,ma non provare mai a gettarti nella mischia senza preparazione perche' ti faranno a " pezzettini ".

Buon business da Franco



2 commenti:

  1. Ciao Franco, prima di tutto complimenti per il tuo blog che ho trovato molto interessante e naturalmente avrei una domanda: con che percentuale viene tassata la plus valenza in caso di vendita del preliminare con corrispettivo ?
    Nell'attesa di una tua risposta ti auguro buon lavoro.
    P.S. Mi sono iscritto al tuo corso Academy che comincia il 6 settembre e non vedo l'ora di cominciare a fare sul serio.
    Davide

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    1. Ciao Davide .Allora per la plusvalenza della cessione del compromesso non esiste una dottrina chiara.La cosa che ti posso anticipare e' che al momento della cessione paghi il 3% sul valore di cessione ,ma non finisce qui perche'ci sono altri aspetti complessi da prendere in considerazione che spiego nell'academy a fine livello gold con due video integrativi .Ci sentiamo via coaching mail da domani .

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