Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Ristrutturare & Rivendere immobili con gli optionals.

lunedì 14 marzo 2016

Ristrutturare & Rivendere immobili con gli optionals.

Quando si ristruttura un immobile ci sono diverse cose da valutare .
Per prima cosa bisogna partire da una considerazione importante :Quale scopo ha la "ristrutturazione" ?
Noi siamo investitori immobiliari e quindi bisogna evitare assolutamente
di effettuare lavori mastodontici e troppo particolari.

Conosco personalmente investitori che per voler fare troppo hanno commesso gravi errori al momento della ristemazione dei locali !
C'e chi ha creato un immobile dei sogni spendendo fino al 50% in piu' del budget prefissato in zone popolari raggiungendo un prezzo di rivendita fuori mercato per via dei costosi lavori.
Altri invece hanno speso quasi zero peggiorando addirittura lo stato della casa .


Vediamo di chiarire bene gli errori che non si devono commettere .......


I principali errori 

• Impresa edile non convenzionata
• Fare ristrutturazioni di design esagerati.
• Ripristinare impianti idraulici o elettrici se non necessario
• Non usare miglioramenti economici



Impresa edile.
Come spiego nei miei corsi l'impresa edile o ancora meglio l'artigiano
deve fare parte della squadra di professionisti.
Infatti non e' pensabile guadagnare con gli immobili se non si ha
il proprio artigiano di fiducia.
 


Alla larga da persone che ci hanno fatto solo il preventivo qualunque
esso sia ,noi prima dobbiamo spiegare bene che siamo investitori e
quindi abbiamo bisogno di ritrutturazioni economiche ma che ci rivalutino
di molto l'immobile.
Con noi guadagneranno un po' meno ,ma potranno concludere circa una
decina di lavori all'anno !


Quindi il concetto da esprimere prima dell'investimento e' quello della
chiarezza!
Incontriamo almeno una decina di artigiani( sono i migliori) o imprese e
parliamo chiaro .
Abbiamo bisogno di velocita' ,di lavori non grossi e che se rispetta le
nostre esigenze avra' tutti gli altri lavori .
 


La nostra professione ,sopratutto se avete un altro lavoro, non ci da la
possibilita' di guardare troppi preventivi ,di girare per impresari alla
caccia del preventivo piu' basso .


Noi dobbiamo essere veloci, e fidarci della nostra squadra.
 


Quindi il primo errore da non commettere e' quello di arrivare a
concludere il primo affare senza essersi convenzionati con un artigiano o impresa.
 


Ristrutturazioni particolari.
Non sempre le ristrutturazioni troppo particolari, ossia usando colori di
nicchia o mattonelle alla moda ,possono essere un vantaggio.



Ricordate sempre che non conoscete i gusti del vs futuro acquirente e
quindi voi nella cessione del preliminare dovete portare delle migliorie
all'immobile e renderlo piu' carino e funzionale .
A volte colori non neutri o forti o controsoffitti non lineari possono creare
l'effetto contrario ed in piu' costano.
Percio ' se l'immobile ha bisogno di interventi ,scegliete lavori standard e
funzionali senza andare fuori dagli schemi.
 


Lavori elettrici e idraulici.
Sono i piu' costosi e sono quelli che impiegano piu' manodopera e
tempo.
Ricorda sempre ,l'immobile non e' il tuo e devi renderlo abitabile
ma non devi fare una ristrutturazione completa .
Ovvio che se l'immobile che compri e distrutto dovrai rifare anche gli
impianti ma se l'immobile e' mezzo buono ,bastera' rasare i muri e
effettuare modifiche accessorie che ti alzeranno il valore come spiegato
tra poco.



Trucchi e segreti per valorizzare l'immobile.
Allora questo piccolo paragrafo vale moltissimo , te lo dico perche' e un
sunto di un corso formazione che ho fatto nel 2008 a Milano sulle
tecniche per ristrutturare immobili per rivenderli pagato oltre 1500 euro.
Ti do alcuni consigli e trucchetti da usare per le tue ristrutturazioni.
Ricorda che dobbiamo migliorare al massimo l'immobile con il minimo di
spesa e per fare questo bisogna avere fantasia.


PARQUET
L'utilizzo di questo semplice trucchetto rivalorizza l'immobile a parita ' di
condizioni con un altro con pavimento del 7% / 8 % !!!!
Sai quanto costa ?
Vai nel  sito di Leroy Merlin e troverai promozioni fantastiche 


Con altre 10 euro a mq per la messa in opera  con pochi  euro puoi
rivalorizzare un 50 mq di immobile rendendolo alla vista del cliente
bellissimo!



Io uso metterlo ogni volta !
Altro trucchetto
Con questo il bagno dell'immobile si valorizza la massimo .
 

 
RICHIEDI L'AFFIANCAMENTO NELLA TUA CITTA' !!

Ossia l'idromassaggio .
 


La vasca idromassaggio da la possibilita' se installata di attirare
l'attenzione nelle pubblicita' infatti un conto e ' dire 5 vani con terrazzo
ed un altro e dire 5 vani ordinati con parquet e bagno con vasca
idormassaggio.
Purtroppo viviamo di senzazioni e agiamo in base alle emozioni!
Sai quanto costa ?
Sempre nei piu' grandi discount del settore ,puoi trovare vasche idro o elementi idro a meno di 500 euro .


Altra malizia il controsoffitto con faretti
Altra miglioria che cambia il volto dell'immobile .
Al mq costa circa 50 euro con i faretti .Quindi un 2500 euro per un 50
mq .( ovviamente parlo di quanto spendo io con il mio artigiano)
Ultima cosa che per il momento per voi e' piu' che sufficiente per
guadagnare bene sono le porte !.
 


Partono da 89 euro !!! A volte io vado anche agli stock dei fallimenti e ne
trovo a meno e nuove.
Riepiloghiamo che spesa potresti avere su un immobile di 50 mq
mettendo questi optional .


Idromassaggio 290+ 2500 controsoffitti+1350 parquet + 4 porte circa
400 euro con le maniglie.


Totale circa 4500 euro che ti portano a presentare un immobile che
prima era normale in un immobile che appena entri vedi un bel parquet
con delle belle luci forti provenienti dal controsoffitto , con delle belle
porte e un bagno con idromassaggio!


Ovviamente in piu' con rasatura e imbiacatura con una spesa di
circa 9000 euro hai valorizzato l'immobile di almeno 25000 !!!
 


E calcola che chi investe in immobilik spesso e volentieri ottiene sconti dal venditore fino al  30 % rispetto al normale  prezzo di mercato e significa che con questi accorgimenti anche chi compra un immobile a prezzo senza sconto ( ma non tu non lo fare,ottieni sempre sconti mi raccomando !!) puo tranquillamente avere guadagno.

Se poi sei un perfezionista e vuoi dormire sogni tranquilli e rivendere velocemente presenti il tuo immobile dopo i lavori con le migliori tecniche dell'home staging e sfido chiunque poi a non avere risultati .


Il nostro settore ha le sue regole e se ti differenzi da chi agisce senza preparazione e improvvisa avrai risultati sopra le attese.
Ti divertirai e non vorrai piu' smettere!!!!

Buon business da Franco

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