Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Tassazione immobili con cessione compromesso.

giovedì 17 settembre 2015

Tassazione immobili con cessione compromesso.

E' indubbiamente lo strumento piu' usato da chi vuole investire in immobili senza intestarsi la proprieta' ;stiamo parlando del metodo della cessione del compromesso ,detta anche short  trading, trading immobiliare,cessione contratto con corrispettivo .
Avete mai sentito parlare di questa tecnica ?
Si chiama in tanti modi ,ma e' il succo e' sempre lo stesso - comprare e rivendere immobili senza comprarli veramente .
Se non conosci di cosa sto parlando scaricati l'ebook gratuito qui ,perche' oggi mi concentrero' soltanto sull'aspetto fiscale che ti anticipo ha grossi vantaggi .
Bene allora abbiamo detto che non servono i capitali perche' non ci intestiamo la casa ,e' utilizzata da quasi tutti i neo- investitori ma quante tasse si pagano ???



Le tasse sulla cessione del compromesso.

Allora trovi una casa che per te vale senza dubbio 100.000 euro e fai una proposta ad un venditore che rientra in questa lista ( possibilmente).

Proponi 70.000 euro con 2500 euro di caparra con l'impegno di saldare entro 7 mesi dalla proposta ,ma con la condizione di poter "vendere /cedere " a terzi con corrispettivo questo "accordo " .

Firmi il tuo compromesso ( ti consiglio di usare quello blindato che consegno nella mia academy ) con il venditore e iniziamo a pagare un po' di imposte.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute
  • L'imposta di registro di 200 euro, indipendente dal prezzo di compravendita
  • L'imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate

 Quando il contratto prevede un pagamento( caparra), è dovuta l'imposta di registro
  • 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
  • 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita( Non usata per il nostro metodo)
In questi casi, dall'imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata dal preliminare.


 Quindi ipotizziamo che tu hai appena fatto il compromesso per 70.000 euro ed hai versato 2500 euro di caparra quanto pagherai entro 20 gg ???

Presto detto .

200 di imposta + 0,5% di 2500 euro di caparra 12 euro e mezzo + 16 euro + 16 euro di bolli ( 2 compromessi ) totale 244,50 .

Queste sono le spese per chi effettua questo tipo di operazione

I risparmi sono notevoli ossia:

Non paghi il Notaio ( non ti intesti l'immobile)
Non paghi le imposte ipo-catastali al rogito + altri bolli di registro ) .
Insomma migliaia di euro risparmiate senza contare che non devi avere i capitali per saldare l'immobile e non devi accendere un mutuo per saldare il venditore ( altre spese notarili e imposte ) .


Nella mia scuola academy executive il primo livello gold allena i partecipanti sin da subito ad effettuare questi conteggi perche' sono fondamentali per la loro attivita' preliminare e per prendere confidenza con le regole del gioco !!!

Riepilogando ecco i vantaggi di questo metodo e del perche' e' il piu' utilizzato da chi inizia ad investire nel mattone :

  1. Scarsa necessita' di capitali 
  2. Assenza di intestazione 
  3. Risparmio imposte ipo-catastali
  4. Risparmio Notaio
  5. Possibilita' di fare piu ' operazioni simili all'anno .
  6. Imposte basse 
  7. Elevatissimo effetto leva finanziaria ( con 2500 euro piloti il valore di una casa da 100.000 euro).

Quanto paghera' il nostro amico investitore alla cessione del compromesso a terzi con un guadagno di 30.000 euro ??? ( 70000 prezzo di opzione e rivendita a 100.000 euro ??)

L'argomento e' abbastanza complesso e viene affrontato nella scuola academy nel fine livello gold che e' il momento dove i miei iscritti cominciano a fare sul serio e a formulare offerte creative di short trading.

Piu' avanti lo affrontero' anche in un nuovo post sul blog !!!

Buon business da Franco




7 commenti:

  1. Scusi, le marche da bollo di 16.00 euro non devono essere 4?
    Grazie.

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  2. 1 ogni 100 righe del compromesso quindi 32 euro perche' si registrano 2 copie.
    Sopra le 100 righe 2 marche per compromesso.

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  3. Ciao Francesco,
    Avrei due dubbi riguardo lo short trading.
    Ho letto che la cessione del contratto preliminare con corrispettivo è assoggettato al pagamento di iva. Cioè che dal nostro guadagno dobbiamo toglierci l'iva? Credo del 22%. E' vero questo?
    Inoltre è sempre necessario dover pagare ristrutturazione e spese di alloggio alternativo al venditore se dobbiamo ristrutturare l'immobile? Sono sempre soldi in più che si devono anticipare
    Grazie in anticipo

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    1. Se si opera come persona fisica e il venditore non e' una societa' non esiste iva .
      Se l'immobile e' occupato dal venditore non si possono fare lavori e si ricede il preliminare nello stato di fatto in cui si trova.Non si deve pagare nessun alloggio al venditore che puo' rimanere in casa sua fino al rogito.
      Franco

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    2. Grazie per la pronta risposta! Quindi è necessario che il venditore sia un privato quindi se quest'ultimo si appoggia ad un'agenzia od un agente si paga l'iva. Ho capito bene?

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    3. Non c'entra nulla l'agenzia.Se chi acquista e chi vende e' un privato non esiste l'iva .
      Franco

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  4. La cessione del preliminare a titolo oneroso certamente può richiamare l'attenzione dell'Agenzia delle Entrate in vari modi.
    L'AdE certamente, magari a torto, potrà reclamare, quantomeno, l'IRPEF sugli introiti della cessione.
    Se poi l'attività si configurasse come organizzata e sistematica siamo certi che l'AdE non reclami pure l'IRAP e l'IVA arretrata assieme alle connesse sanzioni. Risposta scontata.
    Materia alquanto spinosa per tutti, e, come sempre si dimostra, sopratutto per il contribuente.
    Considerato tutto e, visti alcuni casi del passato, l'evasione totale si è, talvolta, dimostrata nei fatti fiscalmente conveniente.

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