L'accollo mutuo puo' essere un valido sistema per ottenere sconti dal venditore ed evitare di usare i capitali propri.
Oggi spiego quando utilizzare questa tecnica per ottenere sconti sul prezzo ed completare l'operazione senza denaro .
Insomma un altro strumento da utilizzare al momento giusto per evitare anticipi nelle trattative.
Vediamo come fare.
Premetto che l'obiettivo del post non e' verificare se e' meglio accendere un mutuo o accollarsi quello di un venditore!
Il mio interesse e' rivolto esclusivamente all'investitore che per vari motivi non ha liquidita' per acquistare un immobile o perche' e' gia' alle prese con un 'altra operazione .
Allora se hai la capacita' di coinvolgere un tuo amico o collega e' possibile effettuare queste operazioni veramente senza capitali .
Ecco cosa ci serve !
REDDITO
Un reddito dimostrabile di chi acquista l'immobile .
Un reddito dimostrabile di chi partecipa all'operazione.
AFFARE D'ORO
Venditore motivato che ha fretta di realizzare e non disposto ad attendere per il saldo e quindi impedisce di fatto la tecnica dello short trading o dell'opzione di acquisto .
Se mi segui da tempo ,predico sempre che se c'e' un affare reale e redditizio non si puo' lasciar scappare dicendo "peccato era un 'affare ,ma non avevo soldi ".
No cosi non diventi ricco !Sei uno dei tanti !
Devi trovare una soluzione !
L'accollo di mutuo lo e' in certi casi .
Se trovi un immobile che puoi strappare con un 30 % di sconto sul prezzo attuale di mercato ed hai di fronte un proprietario che vuole realizzare velocemente tu non potresti avere tempo per opzionare la casa e poi decedere l'opzione con corrispettivo .
Allora puoi verificare se il venditore ha un mutuo e proporre un offerta creativa con sconto .
1000 euro di caparra e saldo al rogito !
Lui si evita le spese di chiusura del mutuo e te risparmi sui costi notarili .
Al rogito dovrai versare le imposte per il traferimento di proprieta' e l'eventuale differenza in contanti se il prezzo dell'immobile e' maggiore.
Ed e' qui che interviene il "partner"che ci aiutera' ad acquistare senza anticipi .
Ipotizziamo che tu debba versare dopo l'accollo ancora 10000 euro al venditore e 5000 euro di imposte ,ma non hai denaro .
Bastera' far chiedere un prestito personale al tuo "socio " di 15000 euro e diventera' cointestatario dell'immobile con una percentuale X ( in base alla quota inserita rispetto al totale del prezzo+ costi dell'immobile).
Con soli 1000 euro di caparra avrai un immobile acquistato senza capitali e l'immobile sara' subito pronto per la rivendita .
I costi che sosterrai saranno esclusivamente le rate del mutuo e quelle del prestito ogni mese.
Prima rivendi l'immobile prima incasserai la plusvalenza sulla quale pagherai un imposta del 20 % sul tuo guadagno .
Nel classico esempio dell'immobile preso a 70,000 euro con accollo mutuo di 60000 euro e 15000 euro di prestito ( per saldo venditore e spese ) tu rivendendolo a 100,000 otterrai un guadagno lordo di 25000 euro( 30.000-5000 DI SPESE) avendo anticipato di tasca tua 1000 euro per bloccarlo e mettiamo 3000 euro per le rate da pagare durante la rivendita.
Calcoliamo i ROI E ROE
Soldi netti generati dall'investimento
ROI = __________________________________ x 100
Costo totale dell'investimento
25000/75000 *100 = 33,3 %
Soldi netti generati dall'investimento
ROE = __________________________________ x 100
Costo personale dell'investimento
25000/4000*100=625% !!!!!
Insomma i tuoi 4000 euro hanno reso il 625% !
Non male no ?
L'accollo di mutuo ti fa risparmiare tempo ,non devi pagare spese di istrutturia ,perizie ,ecc .
E' ben visto dai venditori soprattutto e' poco usato perche' le banche hanno interesse ad accendere nuovi mutui perche' guadagnano con le assicurazioni ,perizie ecc.
Occhio che per utilizzare la tecnica dell'accollo servono appunto dei requisiti e non tutte sono idonee,ma prima o poi ti capitera' e quindi voglio che tu sappia di avere un ulteriore strumento per limitare gli anticipi nelle trattative e differenziarti sempre di piu' da un normale investitore immobiliare.
Buon business da Franco
CIAO, QUALI SONO I REQUIISITI DI CUI PARLI?
RispondiEliminaCiao i requisiti sono avere accesso al credito e quindi un reddito dimostrabile e non avere mutui in corso .
RispondiEliminaFranco
Ciao, ho un socio finanziatore che mi ha già dato il 50% del prezzo di aggiudicazione per una casa vinta all'asta. Siano in accordo di dividere gli utili al 50%. La casa è stata intestata solamente a me. Lui ritiene che basterà restituirgli un bonifico che contenga la somma versata+ la sua parte di utile. Secondo la prassi è giusta o bisognava cointestarsi l'immobile al 50%, come spieghi quì. La cointestazione è fattibile nel caso delle Aste? E la quota di intestazione, la si può indicare direttamente al delegato alla vendita al momento dell'aggiudicazione?
RispondiEliminaGrazie, Costanzo