Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Inaccettabile investire in questo modo !

martedì 11 novembre 2014

Inaccettabile investire in questo modo !

Oggi finalmente posso scrivere la storia di un nostro amico investitore.
Mi e' costato ore di lavoro e a lui 22 giorni di vera "passione " e panico totale.
Scrivo spesso di storie di successo e questa in parte lo e' o lo sara' ,ma questo post deve servire a tutti i miei lettori esperti e non  da ammonimento !
Non si puo' investire in questo modo dopo aver studiato i miei metodi .
Leggete cosa stava per combinare questo studente e cosa stava perdendo con la sua "fiducia nel prossimo".
Incredibile.. che non accada mai piu!!!!

Intanto ci tengo a precisare che il tutto e' stato risolto e che al contrario di altri studenti questo caro investitore ha avuto l'umilta' di chiedermi aiuto .In questo caso essersi messo nelle mie mani gli ha fatto risparmiare 15,000 euro tondi tondi e probabilmente ne guadagnera' altrettanti !

Allora ,lo chiamo "Luca " ma e' un nome inventato perche' e' presente nel Forum e non voglio che si riconosca .(Sara' lui al momento della rivendita dell'immobile a dichiararsi ) .
Luca dopo circa 4 mesi di academy fa una proposta per uno short trading immobiliare.
Se non sai cosa sia clicca in questo post 

Vi elenco una serie di errori :

Sua mail.

"Ciao Franco ieri ho fatto una proposta con caparra di 1,000 euro + 14000 al compromesso per una casa dove il venditore chiedeva 180.000 euro .Io ho offerto 127,000 euro e secondo i miei conti con un po' di lavori si puo' rivendere a 150 max 155 .000 ,speriamo bene ti aggiorno".

Mia risposta

" Ciao Luca ,complimenti bla bla bla bla , anche se la caparra mi sembra un po' eccessiva hai inserito la condizione di cessione del contratto e di consegna chiavi nella proposta ?"

NESSUNA RISPOSTA 

Dopo 10 giorni ecco l'altra mail .

"Ciao Franco oggi ho fatto il compromesso  ed ho versato i 14,000 euro speriamo che il venditore mi dia le chiavi della casa perche' non era molto predisposto ed aveva timore di consegnarmele .Il mediatore mi rassicura che non ci saranno problemi e che li conosce e sono persone alla fine per bene ".

MIA RISPOSTA 

"Hai scritto nel preliminare la cessione del contratto e la consegna chiavi ?"

 
USA L'ACADEMY PER LA TUA FORMAZIONE

Luca 

"No il mediatore mi ha consigliato di non mettere troppe condizioni perche' se no si spaventano e la trattativa poteva saltare ".

Ma perche'????
La prova verbale nel settore immobiliare non vale nulla .Conta meno di zero !!
Tra me e me pensavo il peggio per questo ragazzo.

Infatti dopo 2 giorni ecco il panico !!!

LUCA

"Aiutami Franco ,come faccio ?
Non mi danno le chiavi !Hanno paura e non avevano capito che rivendevo la casa prima del rogito .
L'agente immobiliare mi consiglia di acquistarla e poi rivenderla ,ma io non ho i soldi e ho gia' un mutuo sulle spalle per la mia prima casa ".

Cosa potevo fare ?
Non mi ero mai trovato in una situazione cosi ,insomma non mi sono mai fidato delle parole delle persone .
Rimproverarlo non sarebbe servito  e fargli perdere 15000 euro piu' la mediazione che aveva pagato a quella specie di mediatore superavano i 20000 euro !

Ho studiato diverse strategie !
La prima quella della pieta' ( che a volte funziona ) .

Consigliai a Luca di fissare un incontro con i venditori e spiegare bene che l'acquisto era per investimento e che senza cessione e senza chiavi non potevi fare molto e di scusarsi e di fargli ridare i soldi indietro .

Irremovibili !
Seconda strategia quella del venirsi incontro!

Dissi a Luca di dire che non avrebbe fatto i lavori e che non voleva le chiavi ,ma di permettere all'agenzia di far vedere la casa per fare una vendita almeno " a realizzo" ossia al prezzo pattuito con il venditore .(Senza guadagno e senza perdita).

Ancora nulla ( per colpa anche dell'agente immobiliare a mio avviso incapace ).


Ultima strategia dopo 20 giorni di tentativi.

Vai fissa un incontro  e offrigli 2000 euro in piu' sul prezzo pattuito   da dare al rogito e un integrazione di caparra alla consegna chiavi di altri 3000 euro con in piu' un assicurazione per danni causati all'immobile e a terzi a loro favore ( circa 150 euro ) .

Com'e' finita???

E' andata bene !!!

Proprio qualche giorno fa Luca ha preso le chiavi della casa ed ha avuto da parte mia l'ordine tassativo di non ridare piu' il mandato per la rivendita del contratto al mediatore ,ma di affidarsi
ad un 'altra agenzia immobiliare per la cessione del contratto.

Luca alla consegna chiavi ha scritto nel contratto la consegna chiavi con esonero di responsabilita' e la riserva di nomina e la cessione del contratto .

Ora puo' rivendere il suo immobile legalmente senza chiedere piu' nulla e se i suoi conti sono giusti avra' anche una plusvalenzadi circa 30000 euro .

E' finita bene ,lasciatemelo dire perche' sono intervenuto io che avevo esperienza altrimenti questo ragazzo avrebbe perso per sempre i suoi soldi .
Lasciatemi aggiungere che se avesse studiato come ho iniziato io da un semplice libro no avrebbe avuto un supporto cosi forte .

Il mio supporto e' stato fondamentale,non per farmi i complimenti da solo ,ma solo per affermare che in giro non ci sono tanti "professionisti " seri !

Mi arrabbio perche' questi sono errori che di solito commettono gli inesperti e chi non studia una nicchia ,ma questo ragazzo e' un livello silver academy e conosce bene le regole "rigidissime " dello short trading.

  1. Mai affidarsi alla prova verbale .
  2. Scrivere sempre le condizioni di riserva di nomina
  3. Scrivere sempre la cessione 
  4. Scrivere sempre la consegna chiavi  !
  5. Lavorare solo con mediatori convenzionati in precedenza.
E se il venditore rifiuta la proposta ?
Chissenefrega!!

Passiamo ad un'altra operazione .

Questo posto probabilmente per alcuni di voi sara' inutile perche' mai e poi mai lavoreste in questo modo ,ma siccome ci sono persone che ancora credono nella parola della gente e quindi "oneste" e un po' credulone questa storia deve servire anche a loro come "campanello di allarme".

Investire in immobili e' per chi conosce le regole ,ma se poi non le seguiamo allora la colpa non e' del settore immobiliare che e' pieno di insidie ,ma della nostra "incapacita'" ad usare gli strumenti giusti per tutelarci e vivere finanziariamente liberi !

In bocca al lupo a "LUCA " per la sua cessione del contratto.
Franco




6 commenti:

  1. Ciao Franco,
    tu quindi consigli di inserire, nel preliminare, entrambe le clausole (di riserva di nomina e di cessione del preliminare) ?

    Sto concludendo un'operazione di short trading, in cui, dopo aver ristrutturato l'appartamento, ho trovato il nuovo acquirente ed ora la documentazione è in mano al notaio.

    Nel preliminare ho inserito solamente la clausola di cessione del preliminare.

    E' possibile, a questo punto, procedere ad un unico atto con riserva di nomina (qualora tutte le parti coinvolte siano daccordo) oppure sono "costretto" a cedere il preliminare (e quindi far fare 2 atti separati al nuovo acquirente) ?

    Grazie
    Roberto

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  2. Ciao Roberto .
    Di base tutti i preliminare hanno la condizione " da intestare a se stesso o persone o societa' che si riserva di dichiarare al rogito notarile", quindi dovresti averla scritta gia' ,mentre la cessione non e' quasi mai messa.
    Non dovresti avere problemi ad applicare la riserva di nomina intestando la casa a terzi .
    Il problema e' quando non e' scritto la possibilita' i cedere il contratto ,cosa che tu invece hai inserito .
    Bene cosi !
    Franco

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  3. Ciao Franco, ma tu in genere consigli di affidarti ad agenzie immobiliari per acquistare gli immobili da investimento?
    Non è meglio trattare direttamente col venditore,visto che poi bisogna pure pagare l'agenzia e se ne va una parte del guadagno?

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  4. Ciao il risparmio sulla mediazione e' ragionamento spesso usato da non investitori.
    L'agenzia convenzionata presente nel territorio dove si vuole investire ci fornisce un servizio di ricerca dell'immobile in base alla richiesta che abbiamo lasciato .
    Privatamente non e' semplice concludere decine di operazioni all'anno girando come matti tutto il giorno a vedere immobili e per di piu' a farci anche la trattativa da soli con il venditore.
    Io come investitore pago un servizio e ottengo quindi dei benefici .Mi basta attendere che mi squilli il telefono e andare a visionare quello che sto cercando .
    In questo caso aggiungo anche che se un mediatore e' bravo e mi segnala tanti affari non solo corrispondo la mediazione che gli spetta ,ma gli do un extra per la segnalazione e per essere ricordato come cliente interessato a fare altri affari con lui .
    Franco

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  5. Grazie per la risposta Franco!

    Ora il notaio del nuovo acquirente mi dice che non posso portarmi in detrazione le spese (fatturate) per la ristrutturazione. E quindi mi "consiglia" di trasferirle al suo assistito.

    Ma la Guida alle detrazioni dell'Agenzia delle Entrate recita così:

    "Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente
    dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:
     è stato immesso nel possesso dell’immobile
     esegue gli interventi a proprio carico
     è stato registrato il compromesso"

    Rispettando io tutte e tre le condizioni, ma non essendo l'acquirente finale dell'immobile, dato che sto cedendo il preliminare appunto, posso far scrivere sul contratto che le detrazioni fiscali rimangono a me (come avverrebbe in un normale rogito, con il consenso delle parti) ?
    Ossia, credi che, fiscalmente, io abbia diritto a tali detrazioni per i prossimi 10 anni?

    Grazie
    Roberto

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  6. Ciao con la cessione del preliminare ci sono diverse scuole di pensiero non essendo un operazione immobiliare tipica .
    Ci sono diverse dottrine.
    Primo non puoi detrarle come se fossi un proprietario ,ma puoi decurtarle dalla dichiarazione dei redditi ( diversi) l'anno dopo .
    Esempio hai guadagnato 30000 euro per la cessione del contratto ed hai speso 10000 x lavori ,l'anno dopo porterai in dichiarazione 20000 euro di reddito diverso .
    Non e' una legge attenzione ,ma non essendoci una chiara dottrina sulla cessione contratto questo e' il metodo piu usato per derarsi le spese.

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