Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: 5 metodi "Super" per ottenere il massimo nel settore immobiliare.

lunedì 3 novembre 2014

5 metodi "Super" per ottenere il massimo nel settore immobiliare.

Ogni anno vengono vendute migliaia di case in Italia nel classico metodo con intestazione dell'immobile al rogito notarile.
Il settore immobiliare e' quello che spinge avanti la nostra economia.
Non a caso quando c'e' da trovare denaro lo Stato inserisce una nuova tassa sulla casa .
Ma pochi sanno che anche per un bravo investitore il "mattone" puo' essere una vera fonte di reddito se usciamo per un attimo dalla mentalita' di acquistare casa per andarci a vivere o per uso vacanza.
Ecco per te 5 metodi per potenziare al massimo i tuoi investimenti con gli immobili .
C'e' ne per tutti i gusti e per tutte le " tasche".Milionari o senza risorse possono veramente ottenere delle perfomance incredibili.


                                 NON PAGARE MAI IL PREZZO DI MERCATO

Primo metodo.Sembra scontato ,ma pochi sanno cosa significa pagare 70 quello che che vale 100 !
Intanto molti non hanno voglia di impegnarsi nel setacciare la propria zona di investimento alla ricerca di "diamanti" rari e anche se ne avessero la volonta' non hanno gli strumenti necessari per distinguere un diamante da uno zircone .
Se conosci i metodi per riconoscere un vero affare immobiliare,sarai in condizione di fare offerte al di sotto del prezzo di mercato e importi di "non pagare mai il prezzo di mercato ".
Questa regola vale per tutti gli investitori sia con capitali sia per chi usa la creativita' al posto del denaro.



                                     VENDITORE DISPOSTO A TRATTARE

Secondo metodo.Ripassa la lista "d'oro " che induce i venditori a svendere la loro casa .
Se parti da zero ed hai 2000 euro sul conto corrente non puoi far altro che usare la "creativita'" al posto del denaro .
Se vuoi guadagnare i tuoi primi 100,000 euro da diverse operazioni immobiliari e sei a "secco " di risorse devi scovare dei venditori che sono disposti a trattare il prezzo della casa per risolvere una pressante esigenza .
Ma anche quando li trovi devi avere creativita' e siccome non hai denaro puoi utilizzare il classico metodo della cessione del contratto preliminare che ti permette di opzionare un immobile ad una cifra X e poter cedere a terzi con corrispettivo questa opzione .

I tuoi 2500 euro in questo caso possono diventare anche 30,000 euro e avere la chance subito dopo di trattare operazioni piu' complesse per "diventare un grande investitore".
Ma prima devi trovare il venditore motivato a concedere sconti sulla proprieta'.


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Terzo metodo :Sei capace a fiutare affari?
Non hai idea della potenzialita' che hai !Ma sei bloccato dalle poche risorse economiche a disposizione?
Hai trovato il venditore motivato che ti concede la cessione del compromesso ,ma vuole un cospicuo anticipo per darti l'opzione di rivendere il contratto?
Nessun problema .O meglio devi risolvere questa esigenza e sei in affari anche questa volta.
Come ?
Setaccia le tue amicizie ,colleghi , parenti e coinvolgili nell'affare.
Tu metti la creativita' e la tua conoscenza di come si conduce una cessione di compromesso mentre lui mette o meglio investe i suoi "soldi" .

Ipotizziamo che hai scovato un affare d'oro .
Immobile che vale 100 e che puoi opzionare a 70 !
Il venditore vuole pero' un grosso anticipo .15000 EURO!
Te nel conto corrente hai poco meno di 1000 euro allora proponi un potenziale guadagno ai tuoi conoscenti di migliaia di euro e gli dici piu' o meno cosi !

"Senti Pippo io ho per le mani un affare che ci puo' portare 30000 euro in 6 /7 mesi .Ma non ho risorse al momento.
Che ne dici se nel compromesso tu metti la caparra da dare al venditore ( 15000 euro ) ed io seguo tutta la pratica da zero e ti rivendo il compromesso per 30000 euro ?
Dividiamo tutto in parti uguali .Tu metti i soldi ed io la mia abilita' .
Alla fine i tuoi 15,000 euro diventeranno 30000 euro e guadagnerai appunto 15000 euro per aver creduto in me in soli 6 o 7 mesi ."

Tu guadagnerai 15000 euro per la sola segnalazione senza aver messo denaro ,ma creativita' .

Non credi sia possibile?
Io almeno 3  volte al mese ricevo mail di visitatori che non mi conoscono neanche e che mi offrono i loro soldi per investire con me !Come mai?
Perche' sperano di arricchirsi senza fare nulla vista la mia esperienza.
E non mi conoscono !
A te invece che ti rivolgi a due o tre conoscenti perche' non dovrebbero darti i loro soldi ?

Se usi questo metodo ,in poco tempo vedrai crescere il tuo conto corrente grazie alla creativita'!!

                                                    RISTRUTTURAZIONE CREATIVA

Quarto metodo  .Un conto e' ristrutturare senza sfruttare i metodi di una ristrutturazione con "optional" che valorizzano l'immobile ,un altro e' spendere 30000 euro in una casa in modo scriteriato sperando di recuperare il denaro speso.
Si ristruttura per avere un extra dall'operazione e non per recuperare il denaro usato per sistemare la casa.
Conoscere la ristrutturazione nei suoi aspetti normativi,tecnici ed economici puo' rivelarsi molto importante in varie occasioni.
E' fondamentale sapere che un conto e' ristrutturare la casa per abitarci e  godersela un conto e' ristrutturare l'immobile per rivenderlo e guadagnare .
Quando si parla di ristrutturazione per rivendere l'appartamento e' necessario l'intervento di personale qualificato o se si e' gia esperti il fai da te' .
E' sempre consigliabile convenzionarsi prima di iniziare ad investire in immobili con un artigiano ,impresa edile  .
Da questa figura dipendera' grande parte del vostro guadagno futuro.

Dovete sapere che quando vi troverete a effettuare una speculazione immobiliare ,la maggior parte
delle persone alle prime armi tende o a esagerare con la ristrutturazione confidando nel ricarico alla rivendita oppure al contrario tende a fare poco o niente non valorizzando l'alloggio e finendo per non guadagnare .
Allora vediamo i principali consigli e trucchetti usati dalla maggior parte degli investitori in immobili.

Regola numero 1 :Valorizzare l'alloggio ma senza strafare .Infatti una ristrutturazione molto particolare nei dettagli e nei colori puo' non andare bene a tutti quindi meglio la semplicita' .

Regola numero 2:Usare optional per " vestire " al meglio l'immobile.

Quando ci troviamo a ristrutturare un immobile per guadagnare con la rivendita dobbiamo pensare che non sempre ricaricando sul prezzo le folli spese del riordino dei locali il risultato sia sempre favorevole.
Anzi molte volte si perdono soldi.

Al contrario invece si avra' piu' successo con gli immobili ristrutturandoli con semplicita' ma con astuzia.

Ad esempio io con i controsoffitti e i faretti  riesco sempre a spendere poco e a notare da subito un miglioramento sensibile.

Con gli optional puoi valorizzare di tanto un immobile.
Ecco i migliori da sfruttare.

Porte nuove .
Parquet.
Idromassaggi.

Le mie migliori operazioni immobiliari sono riuscite con l'aggiunta di questi optional che io definisco miracolosi e a buon prezzo .

Danno un valore percepito 10 volte tanto i soldi spesi.

                                         FRAZIONA IN PIU' UNITA' IMMOBILIARI


Quinto metodo :
PERCHE' FRAZIONARE UN IMMOBILE.



Lasciandoci alle spalle tutte le informazioni di carattere tecnico che puoi anche conoscere a larghe linee se ti convenzioni con un buon geometra o architetto ,affrontiamo gli aspetti piu' pratici di questa tecnica .

Perche' frazionare un immobile e' conveniente?

La risposta e' molto semplice .Nel mercato immobiliare gli immobili piccoli mono e bilocali hanno sempre avuto una maggiore valutazione a mq rispetto agli immobili grandi .

Prova a vedere in qualunque zona d'Italia quanto costa a mq un monolocale e poi nella stessa zona ricerca un 7 locali .

Vedrai che esiste una differenza anche di 1000 euro a mq !!!





ESEMPIO



Prendo spunto da alcune mie operazioni e ti semplifico al massimo il concetto ; al momento il mio obiettivo e' dirti perche' e' conveniente frazionare gli immobili.

Se hai un immobile ad esempio a Genova di 180 mq a 360000 euro ,comprarlo e rivenderlo ed avere un guadagno dovresti rivenderlo a 420000 euro .

La cosa e' fattibile se hai acquistato l'immobile al 30 % di sconto ,ma tra intestazione immobile ,tasse e mutuo un bel 20 % se ne va.

Allora cosa puoi fare ?

Semplice con il tuo geometra farai un sopralluogo ,lui controllera' la fattibilita' dell'operazione e dopo i permessi e tutta la burocrazia puoi ottenere 3 unita' abitative da 60 mq l'una!!

Ipotizziamo che hai speso anche 50000 euro tra ristrutturazioni e permessi hai un costo totale di circa 430000 euro comprese tasse e notaio .

Allora ecco che entra in gioco la potenzialita' del frazionamento .

Ora hai 3 unita' abitative di 60 mq che essendo piccoli hanno una valutazione maggiore rispetto alle grosse metrature.

Quindi rivendi ognuna delle unita' a 3000 euro a mq ottenendo 180000 euro ad immobile.

Significa 540000 euro contro i 430000 euro investiti .

110000 euro di guadagno

Se ad esempio hai fatto un mutuo di 400000 euro ed hai anticipato solo 30000 euro hai il seguente Roe:



110000/30000= 366,66% ROE !!!



Questo e' un esempio semplificato ossia senza metterti tutti i passaggi che se vuoi puoi studiare in un corso avanzato da me creato per questa nicchia.



CREARE RENDITE IMMOBILIARI ALL'INFINITO


Quinto metodo :Hai mai sentito dire ho acquistato una casa da mettere a reddito?

E' il classico buon investimento degli Italiani che acquistano per avere una rendita mensile derivante da locazione .
Insomma il mattone e' un bene rifugio ed ecco quindi che si tirano fuori centinaia di migliaia di euro per avere 1 sola rendita mensile.

Ma si puo' vivere bene con un extra soltanto al mese?
Ecco che la creativita' ci viene incontro anche in questo caso.
Cosa succede se posso avere rendite mensili infinite senza acquistare la casa?

Vivo da re!O come si usa dire "vivere di rendita".
Tutto questo e' possibile grazie alle sublocazioni immobiliare che ci permettono di gestire decine di case senza esserne proprietari e ricevere mensilmente rendite extra come un vero "grande proprietario immobiliare."
Quanti immobili dovresti avere per percepire 5000 euro al mese di reddito derivante da normale locazione?
Direi numerosi !Per non parlare dei capitali da usare per acquistarli .
Con le sublocazioni ti basta una fideiussione assicurativa ( circa una mensilita' di costo per 4 anni) e sei in affari .Dopo poco sei gia' titolare della tua prima rendita extra mensile.
Per approfondire il metodo leggi la storia di Francesco Z. il mago delle sublocazioni .

Bene questi 5 metodi sono piu' che sufficienti per stravolgere la tua vita finanziaria ,mi sono dedicato se ci hai fatto caso a metodi rivolti a chi non ha risorse e poche esperienza.

A queste persone senza risorse consiglio di analizzare bene dove si trovano e con umilta' cominciare a diventare curiosi e sfruttare anche 1 solo di questi 5 metodi .
Ricordiamo sempre che se non ci pensiamo noi stessi alla nostra liberta' finanziaria nessuno lo fara' al posto nostro.
Buon business da Franco

7 commenti:

  1. Ciao Franco,
    Due domande veloci:
    1)Nei tuoi ebook insisti sulla necessità di "formare una squadra" di investimento, con persone che abbiano diverse competenze.Quale pensi sia il primo socio da trovare?Immagino un geometra o un architetto per stimare correttamente l'immobile giusto?=
    2)Quando cerchi di comprare un immobile informi subito il venditore sulle tue intenzioni di cederne il compromesso e vedi se è d'accordo, oppure prima pattuisci il prezzo e poi gli fai la proposta di cessione?

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  2. Ciao .
    La prima cosa fondamentale per un investitore alle prime esperienze e ' costruire la convenzione con il mediatore .Dopo anche con geometra ,architetto ,artigiano e notaio.
    Ma il primo e' il mediatore senza il quale non e' possibile ricevere segnalazioni di immobili per fare la cessione del compromesso.
    La cessione viene subito chiarita e scritta nella proposta e il venditore sa gia' tutto dall'inizio .Non ce' nulla da nascondere e' un metodo previsto dal codice civile .Massima trasparenza.
    Franco

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  3. Non è per fare polemica ma si dà per scontato che il venditore sia così stupido da non fare le stesse operazioni che farei io. Chi è così imbecille? Perché dovrebbe aspettare proprio me per vendermi una casa a prezzo ridotto? Non potrebbe già venderla allo stesso prezzo a cui venderei io? Dai, siamo seri. Il business è per chi ha naso, fiuto e soldi.

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    1. Caro anonimo non si tratta di trovare venditori imbecilli ,ma si tratta di essere investitori capaci .
      Le case spesso sono in vendita da riodinare ,presentate male ( con mobili vecchi e sporchi) e senza nessuna tecnica per presentarla al meglio.Per questo spesso non vendono alla cifra dell'investitore che invece essendo esperto utilizza sistemi ( studiati con sacrificio) come home staging ,ristrutturazione creativa e riesce quasi sempre ad avere un guadagno considerevole.Poi per carita' va bene anche credere che non si possa guadagnare con gli immobili .Siamo in un paese dal libero pensiero.Ma da qui a non essere seri ce ne passa !!!

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    2. Salve "Anonimo",non si offende nesuno. E normale vederlo cosi.Tutti lo vedono cosi prima di pensare,ma qusto e il nosro lavoro, il nostro servizio che offreamo alla società. Si un servizio, un servizio nobile, di "risannamento" se voi.
      Noi cerchiamo le persone di profesioni diverse, preocupazioni diverse che non hanno il tempo per fare queto, loro guadagnano meglio in loro specialita e hanno quella casa che non produce, non si vende, serve tanti soldi per sistemarlo, e tempo ecc.Insomma devono fare qualcosa perche il tempo pasa e... Noi gli"esperti", "maghi" del settore, veniamo e li offreamo un prezzo "ragionevole" e li leviamo il peso dalle spalle. Un bell servizio, vero?
      Poi sono tantisime altre persone che come ho detto guadagnano bene in loro profesioni or non necesariamente ma non possono fare quello che faciamo noi, or non vogliono. Loro vogliono la casa rietrutturata, aredata, parfumata...e sono pronti a pagare prezzo a 100, e noi siamo la a offrirlo e fargli contenti, un altro servizio,vero?
      Cosi,lavorando sodo per acumulare tutte le conoscenzs necesarie - che non sono poche- per fare questo "servizio",e poi intera prattica che a volte non e cosi facile,li investitori immobiliari diventano "ricchi".
      Secondo me solo quando vedrai il processo di investimento immobiliare come "un servizio dove si lavora sodo",potrai diventare "RICCO"!!!
      Scusate se sbaglio.

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  4. Ciao Franco, una delucidazione: ma se il mio socio investe 15000€ e poi io rivendo il compromesso a 30000€ (come indicato nel 3° metodo) il mio socio riprende solo i suoi 15000€ senza chiedere nulla di più??? Mi pare strano perchè, se come dice l'esempio, io guadagno 15000€ senza aver messo un soldo significa che il mio socio non ha guadagnato nulla o sbaglio???

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    1. Ciao facciamo un semplice esempio per chiarire per quanto si possoa riuscire con un post questa fase di plusvalenza.
      Casa opzionata a 70 con 15000 euro versati come caparra al tuo socio .
      Rivendi a 100.000 euro ( ossia a 30000 euro il contratto ) .
      Il tuo acquirente versa 15000 euro di caparra ( li riprende indietro il tuo socio) + 30.000 euro di plusvalenza ( 15 te e 15 il socio che raddoppia cosi' il capitale) .
      Venditore al rogito prende 55.000 ( 15000 li avevi gia' presi dal socio ) per un totale di 70000 euro di vendita.
      ACQUIRENTE paga 100.000 con 15 di caparra ,30 per il subentro nel compromesso e 55 a saldo al rogito al venditore.
      Tu guadagni per aver portato a termine l'affare 15 mila e il tuo socio per aver finanziato il tutto sempre 15000 .
      La caparra e' scalata per questo ti confondevi.

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