Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Il geometra risponde.8 consigli per l'home staging immobiliare

martedì 28 ottobre 2014

Il geometra risponde.8 consigli per l'home staging immobiliare

Oggi il nostro Geometra Manuel Tola ci spiega meglio l'home staging .
Il metodo che gli investitori esperti utilizzano per differenziare il loro immobile dalla concorrenza e accelerare i tempi di vendita.
In questo mercato "riflessivo " non si puo' ignorare questo metodo super divertente creativo e redditizio.
 
Il geometra Tola da oggi avra' un suo spazio riservato nel nuovo forum academy per dare un miglior servizio e supporto ai membri dei nostri corsi avanzati .
Ecco i suoi 8 consigli sull'home staging !


Cos’è l’Home Staging?? Ecco 8 consigli utili


Buongiorno a tutti,

oggi scrivo sul blog di Franco per darvi alcune informazione sull'home staging.

Ma realmente cos'è? Esiste davvero questa tecnica?

Dovete sapere che mensilmente ricevo diverse chiamate da clienti, i quali devono vendere degli appartamenti e per la maggior parte delle volte gli immobili si trovano in situazioni disastrose.

Bene, le loro domande per lo più sono:

  • Come posso ricavare più soldi dalla vendita del mio immobile?

  • Avrò dei benefici facendo dei lavori all'interno della mia unità immobiliare?


Facendo dei lavori di ristrutturazione all'interno dell'immobile è ovvio che la richiesta con la quale porsi all'interno del mercato può essere più alta!

ATTENZIONE PERO'


I lavori di ristrutturazione che si devono affrontare, specialmente nel caso di un investitore immobiliare, devono essere mirati e ponderati.

Non si può pretendere di mettere a nuovo un appartamento fatiscente, costerebbe troppo........ però se sapete cosa fare ( spendendo poco ) di certo potete renderlo grazioso e sicuramente più di impatto. Riuscire a mettere in risalto gli aspetti positivi del vostro immobile è fondamentale!


Detto questo ecco alcuni interventi e principi fondamentali per rinfrescare un immobile, facilitare la vendita e aumentare il valore dello stesso:


1- PULIZIA : sembra una sciocchezza ma un immobile sporco non si presenta mai bene anzi... un ambiente pulito e profumato fanno sempre una bella figura. Pensate semplicemente quando lavate e profumate a nuovo la vostra automobile non sembra un altro mezzo???



2- TINTEGGIATURA E RASATURA: le pareti ingiallite sono assolutamente da evitare, per non parlare delle crepe... Se si formano crepe ( ovviamente non preoccupanti ) sono assolutamente da coprire, possono essere causa di inutile ansie da parte del nostro ipotetico acquirente. Bisogna avere gusto e iniziativa lasciatevi andare, fate tinteggiare anche qualche parete di un colore diverso magari. Cercate di scegliere sempre colori chiari risalteranno la luce dell'appartamento.

3- IMPIANTO ELETTRICO: non è necessario rifarlo, anzi sarebbe una follia, però si può sicuramente pensare di cambiare le placche degli interruttori vecchi, brutti e rotti con degli interruttori nuovi, il colpo d'occhio è assicurato!

4- PAVIMENTAZIONE: la pavimentazione io non la cambierei, se comunque siete sicuri di avere un buon margine potete applicare del parquet prefinito, fornitura e posa di un parquet discreto ed economico si può aggirare intorno ai 40,00 €/mq.


5- INFISSI: le finestre è meglio per quanto possibile lasciare quelle che ci sono o al massimo potete far cambiare le placche e le cinghie delle tapparelle se ci sono. Mentre il prezzo indicativo di una porta ( basica-economica ) comprata in un centro commerciale completa di montaggio potrebbe aggirarsi intorno ai 230,00€ l'una. Se le porte sono buone cambia solo le maniglie. 
 

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6- CONTROSOFFITTI E FARETTI: i locali di disimpegno, corridoi o anti bagni, quando sono bui necessitano di avere un illuminazione elevata e specialmente di non avere una grande altezza per evitare l'effetto pozzo.

7- ARREDO: non si tratta di una vera e propria necessità ma se avete qualche tappeto a casa che non usate o qualche quadretto mettetelo, renderà più familiare il locale. Se ci sono ancora dei mobili all'interno potete pensare di riorganizzare le stanze al meglio.


8- PIASTRELLE: rifare il bagno sicuramente è una spesa troppo elevata, al massimo potete pensare di far levare le piastrelle dalla cucina e di far piastrellare solo la parte in cui ci sono gli attacchi della cucina e del lavandino; nemmeno da cima a fondo ma semplicemente la fascia che rimane a vista tra i mobili della cucina per intenderci.


Ovviamente nessuno vi dice di affrontare tutte queste spese, dovete scegliere ogni volta quelle che fanno al caso vostro ricordando di avere sempre un artigiano di fiducia che vi possa far dei prezzi competitivi. L'artigiano deve sapere che non cercate un lavoro di alta qualità... qui a Genova si usa dire: stucco e pittura fa bella figura!

Se seguite questi consigli il vostro immobile acquisterà sicuramente valore ed inoltre sarà sicuramente più facile e veloce venderlo!


Grazie dell’attenzione.

Geom. Manuel Tola
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Studio Tecnico Geom. Manuel Tola

Passo Fratelli Gorrini 7r, Genova 16122
Mail: 
tolamanuel@gmail.com

6 commenti:

  1. Ciao, Mi chiamo Costanzo, seguo il blog da tempo. Ho acquistato anche alcuni tuoi prodotti. Non ho chiaro come bisogna ristrutturare un bagno secondo i vostri consigli. Infatti mi imbatto spesso in abitazioni da ristrutturare i cui bagni presentano pavimentazione in graniglia nero e rivestimento in mattonelle verdi lucide 15 x 5 cm circa stile anni 50/60. Conviene fare una ristrutturazione completa del bagno (compresi tubi scarico/carico e impianto elettrico), o è meglio limitarsi a sostituire le piastrelle, sanitari e rubinetterie mantenendo gli impianti originali? Inoltre, partendo da un appartamento da ristrutturare, rifacendo il bagno secondo i vostri consigli e applicando le regole dell' home stading sul resto della casa, dovrò considerare la stessa come ristrutturato o semplicemente abitabile (quindi considerando diversamente il prezzo al mq). Devo comunque e sempre richiedere anche le certificazioni degli impianti (se dovessi considerare la casa come ristrutturata)? Inoltre quasi tuttte le agenzie a cui ho offerto collaborazione, si rifiutano di portare avanti proposte di acquisto con il 30% di sconto, insistendo che anche solo 5000 euro su cifre basse (60000/70000) sono in ogni caso tanto e laddove ci dovesse essere un affare sanno già come muoversi. Mi propongono di puntare su soluzioni da ristrutturare (con al massimo 15000/20000 euro di sconto rispetto il prezzo di messa in vendita (che comunque rientra nei parametri del Price), per poi ristrutturarle e rivendere (come,a loro dire, fanno tante persone che vogliono investire). E' secondo te una procedura che potrei accettare considerando che, eseguendo una ristrutturazione home stading, nella peggiore dell ipotesi potrei rivendere l'immobile ristrutturato allo stesso prezzo iniziale dell'immobile da ristrutturare, recuperando i miei capitali? Aiutami a chiarire questi dubbi. ti ringrazio fin da ora per la risposta

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  2. Ciao come stai?
    La ristrutturazione e' una procedura che richiede ogni volta delle singole valutazioni .
    Esistono regole generali per riordinare un immobile ,ma ogni operazione richiede una riflessione super personalizzata.
    Se io ho un immobile che ha pavimentazione e mattonelle che si possono recuperare e quindi ancora in buono stato tendo a non cambiare nulla .
    Si cerca di salvare il preesistente .
    Dipende anche dal tipo di operazione che affronti e dalla zona dove investi.
    Se siamo in zone super popolari ,fare troppi lavori non sempre ci fa recuperare il denaro speso per via dei bassi prezzi presenti in zone popolari.
    In genere consiglio di salvare quello che e' presente e poi usare l'home staging .
    Se siamo invece di fronte ad una casa da rifare totalmente allora si puo' fare un po' tutto e anche l'home staging.
    Prima di fare una ristrutturazione consiglio di vedere il proprio database e controllare in zona immobili rifatti a quanto sono proposti in vendita.
    Quindi con la somma dei costi e il prezzo di opzione verifichi se rientri nella fascia di prezzi di immobili ristrutturati .
    Non ha senso sostenere spese elevate se esci dai prezzi medi a mq e quindi una volta acquistato l'immobile o opzionato consiglio di fare un controllo a mq su case rifatte e poi muoversi con i preventivi ed assicurarsi di avere un prezzo finale che comprenda guadagno atteso e costi per l'operazione.
    Ciao da Franco

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  3. Grazie per avermi risposto. Quindi se ho capito bene posso considerare una situazione tipo: appartamento vuoto categoria economico con ascensore da ristrutturare messo in vendita a 79000 euro (50 mq). Prezzo medio price: 94000 euro (1880 al mq). offerta secondo price 50000 euro. Mia offerta 60000 euro (diversamente l'agente non prenderebbe in considerazione la mia proposta " sa già che non viene accettata") Posso cambiare sola la ceramica nel bagno (il pavimento andrebbe incollato su quello esistente) lasciando l'impianto elettrico e idraulico originali, sostituire la vasca con una idromassaggio, sostituire la rubinetteria e i sanitari con altri nuovi, cambiare le porte con altre semplici e moderne, applicare il parquet in camera, corridoio, soggiorno e cucinino (in realtà ho trovato piastrelle a 3€/mq, ma forse il parquet rende meglio), sostituire le prese di corrente con altre moderne, controsoffitto con faretti nel corridoio e nel cucinino, bianco in tutte le stanze. spesa intorno a 5000/6000 euro (tutto rigorosamente acquistato nei negozi fai da te) Arriverei a spendere circa 66000 + circa 3000 euro di provvigione all'agenzia. Rimettere in vendita l'immobile al prezzo price di 94000 euro proponendo l'appartamento non come ristrutturato, ma in buone condizioni. Casomai dovessi non riuscire a vendere, negli ultimi due mesi,potrò sempre rivenderlo a costo con buone possibilità di rivendita. n.b. nel bagno è presente il boiler elettrico e nel cucinino lo boiler a gas, che non ho intenzione di spostare.

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  4. Ciao Franco.
    Ma se un immobile e' completamente vuoto e viene ristrutturato (non esiste nessun mobile), come si puo' fare l'Home staging??
    Grazie per una tua eventuale risposta.
    Paolo

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    1. Ciao l'home statging si puo' fare solo se l'immobile e' vuoto .Il metodo non prevede l'utilizzo di mobili preesistenti ,ma presentare la casa come se fosse una "vetrina" usando l'arredamento creativo .
      Franco

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  5. Cioa Paolo, io ho fatto l' Home Staging con pochissima spesa. Ho acquistato all'asta un appartamento gia ristrutturato e vuoto (l'anno di costruzione è del 2000). Ho solo ripulito tutta la casa, e lucidato i pavimenti. Poi ho ritinto le pareti rigorosamente bianche. All'interno dei locali ho inserito 2 piante alte che avevo comprato da un venditore ambulante lungo la strada ( 5 euro l'una per 6 piante). Ho inserito un tappeto(grigio su pavimento bianco (13 euro comprato all'ikea). Sempre all' ikea ho comprato 2 tavolini bianchi e due neri da abbinare ai tappeti (4,99 euro l'uno); 4 candele da abbinare ai tabvolini (1,5 euro l'una); 2 vasi e relative piante da abbinare ai tavolini (4,5 euro l'una); una lampada da tavolo completamente bianca totalmente in plastica (2,50 euro) a cui non ho mai inserito la lampadina, ne mai utilizzato., 6 tende lunghe molto semplici (1,5 euro l'una);3 bastone per tenda (2,5 euro l'una, 4 lanpadari semplici coin lampade alogene a baglionetta da 50 w (8,90 euro). un divano rosso 2 posti che mi ha regalato il vicino di casa. Non ho fatto altro, e un profumo che emette l'aroma quando un visitatore gli passa vicino.Ho subito percepito la differenza. E come se avessi inserito un bel velo a un mazzo di fiori. Anche l'agente immobiliare a cui ho affidato la vendita mi ha fatto i complimenti e ha comentato che molte case hanno difficolta' ad essere vendute, perchè si presentano male ai visitatori. Tra l'altro l'appartamento è stao venduto (farò l'atto a maggio)...
    Ora ho fatto una proposta per una casa da ristrutturare..Quello che ancora mi lascia perplesso in una casa da ristrutturare, riguarda è il bagno, perche se io dò il bianco alle pareti di tutta la casa, inserisco dei faretti nel controsoffitto (ad esmpio nel corridoio e nel bagno), metto il palchetto ikea sul pavimento esistente, cambio le placche degli interruttori, cambio le porte, noscondo i fili elettrici esterni e lascio il bagno nelle condizioni originali, non c'e il rischio che il visitatore rimanga entusiasto al primo impatto e poi deluso nel vedere il bagno? E operando in questa maniera, si rivaluta l' alloggio? e di quanto all'incirca?. Qualcuno sa darmi una risposta? Grazie Costanzo


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