Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: La tua prima proposta di acquisto immobiliare.

martedì 23 settembre 2014

La tua prima proposta di acquisto immobiliare.

Oggi analizziamo per bene come compilare una proposta di acquisto per un immobile .
Questa guida e' per lo piu' riferita al metodo piu' usato da chi investe in immobili per la prima volta ossia con la cessione del compromesso o short trading.

Di per se una proposta fatta in agenzia e' gia' ben predisposta e semplice da compilare ,ma per chi vuole non intestarsi l'immobile al rogito, non sapere cosa inserire al momento della firma puo' vedere trasformare la propria operazione in un incubo !!
Vediamo bene cosa inserire per evitare guai!

Prendiamo spunto dalla modulistica che utilizzo io per le mie agenzie immobiliari e iniziamo a vedere punti semplici e passaggi fondamentali per lo short trading immobiliare.

In verde i miei commenti .In rosso le parti importantissime !!!

PROPOSTA D'ACQUISTO IMMOBILIARE
Destinatari(VENDITORE)...................................................e.............................................C.F...........................................................................
Indirizzo.................................................................................................n.…............................Città...................................................................

Sopra il mediatore inserira' i dati del venditore e dove risiede che non sempre corrisponde con l'ubicazione dell'immobile da acquistare/opzionare.



I.. sottoscritt …............................................................................. e …..........…....................................................................................
Cod. Fisc. ….......................................................................... Cod. Fisc. …..........................................................................................
nat....... a …..................................................... ( …......) il …................................. doc. identità ….......................................................
nat....... a …..................................................... ( …......) il …................................. doc. identità ….......................................................
domiciliat.......... in ….......................... via …...................................................................................................... n. …..........................
in qualità di …............................................ della …...............................................................................................................................
con sede in …............... via ….......................................................................... n. …......... Part. Iva …................................................
tel. …......................... cell. …............................ fax …..................... e-mail ….....................................................................................
in seguito denominat......... “PROPONENTE”,
tramite la società RAGIONE SOCIALE AGENZIA , regolarmente iscritta al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione presso la C.C.I.A.A. Di Genova n. XXXXXXX  in seguito denominata “AGENTE IMMOBILIARE”


Sopra ci saranno i dati di chi sottoscrive la proposta di acquisto che puo' anche non essere la persona che poi fara' il compromesso o il rogito notarile .



 
PROPON..........IRREVOCABILMENTE DI ACQUISTARE
per sé, persone, ente o società da nominare entro il rogito notarile di compravendita, l'immobile sottodescritto, alle condizioni di seguito indicate:



In rosso il primo punto fondamentale ossia che chi firma la proposta si impegna ad acquistare per se oppure anche si riserva di far intestare la casa ad altre persone o societa' che nominera' entro il saldo .

Assicuriamoci che la dicitura in rossa sia presente nelle proposte che farete piu' avanti perche' se dobbiamo cedere il contratto o riservarci la nomina e' indispensabile che sia presente

  1. DESCRIZIONE E STATO DELL'IMMOBILE
    a) Ubicazione:........................................................................................................................................................................................
    b) Composizione:..................................................................….............................................................................................................
    c) Dati catastali:.......................................................................................................................................................................................
    d) Proprietà: …...................................................…................................................................................................................................
    e) Atto di provenienza: …....................................................................…...............................................................................................
    f) Destinazione d'uso:..............................................................................................................................................................................
    g) ם edificato in edilizia privata
    ם edificato con le agevolazioni proprie dell'edilizia pubblica su terreno in diritto di: ם superficie...................ם proprietà..................
    h) ם conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente
    ם non conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente per …...............................................................................................
    i) ם Libero da pignoramenti, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli per il contratto di locazione ad eccezione di.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
    l)ם libero ם occupato dal proprietario ם locato a.................................................al canone di Euro.........................................
    come da contratto......................................................................................in corso.


    Qui sopra sono dati dell'immobile e semplici da compilare per il mediatore ma attenzione alla composizione dell'immobile .Se hai fatto una proposta per un 2 camere e cucina con posto auto privato e nella composizione viene omesso il posto auto in teoria tu non vuoi acquistare l'optional e quindi e' fuori dalla compravendita .
    Ultima cosa di non poco conto se il posto auto e' condominiale ,nella composizione deve essere specificato condominiale  perche' senza questa precisazione viene inteso che sia di proprieta' .
     
m) Spese condominiali ORDINARIE pari a circa Euro ….............................................annui.
Il VENDITORE, mediante l'accettazione della presente proposta, garantisce la veridicità della descrizione e dello stato dell'immobile. 

Sopra vengono indicate le spese di amministrazione e frasi di rito per il venditore. 


 
  1. PREZZO DI ACQUISTO OFFERTO E CONDIZIONI DI PAGAMENTO

Euro...LA TUA OFFERTA CREATIVA .....(Euro....................................................................................................................)
Il prezzo pattuito a corpo e non a misura e verrà corrisposto come segue:
a) Euro....................................................vengono versati alla firma della presente proposta con assegno............................................
non trasferibile n. …...............................................tratto su.....................................................................................................................
intestato al VENDITORE e rilasciato all'AGENTE IMMOBILIARE con l'incarico di consegnarlo ad avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto (art. 1326 c.c.).
b) Euro.......................................................................verranno versati entro il ….....................con le stesse modalità di cui al punto a).
La somma di cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE:

 Qui abbiamo probabilmente i 2 punti che rispetteremo del nostro contratto ossia caparra e integrazione caparra al punto B,dopo invece noi cederemo il contratto dopo aver fatto il passaggio del punto B .


  1. Euro...................................................................verranno versati alla parte venditrice a titolo di acconto prezzo entro il..................................data entro la quale verrà redatta una eventuale ulteriore scrittura privata.
    d) Euro.....................................................................verranno versati alla parte venditrice entro il............................quale ulteriore acconto prezzo.
    e) Euro......................................................................verranno versati alla parte venditrice a mezzo assegni circolari o bonifico bancario alla sostituzione del rogito notarile di compravendita.
f) Euro.........................................................................circa di capitale residuo mutuo dell'istituto di credito............................................
salvo conguaglio da effettuarsi al rogito notarile. Il proponente se lo accolla alle condizioni stabilite dall'istituto mutuante.
g) Euro........................................................................con l'intervento di un istituto mutuante scelto dal PROPONENTE anche previa garanzia ipotecaria concessa dalla parte venditrice sull'immobile oggetto del contratto. La parte venditrice riceverà detta somma, dell'istituto mutuante, espletate le formalità d'uso per il consolidamento dell'ipoteca.

 Qui nel punto E inserirai il saldo CHE IN TEORIA dovresti dare te ,ma che rispettera' invece il futuro e nuovo acquirente che troverai dopo il compromesso .!!!


    3) ATTO NOTARILE E CONSEGNA DELL'IMMOBILE
L'atto notarile verrà stipulato entro il …..................................presso il Notaio..............................DA DECIDERE ...........................................................
di …..................................................................via...........................................................................n. ….................................................
Ogni spesa, imposta o tassa inerente l'acquisto, sarà a carico del PROPONENTE, escluse quelle per legge a carico del VENDITORE.


 Questo punto 3 e' fondamentale per lo short trading ossia devi avere almeno 6/7 mesi di tempo per cedere il contratto a terzi .
Non prenderti meno tempo se non sei esperto e se sei alla tua prima proposta creativa ,mi raccomando.

La dicitura entro e non oltre significa che puoi anticipare il rogito ( se trovi prima il nuovo acquirente) ,ma non sei obbligato e puoi farlo alla data ultima che hai specificato nel punto 3 come offerta !


 
L'immobile in oggetto verrà trasferito, al momento dell'atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, così come visto e gradito, con particolare riferimento agli impianti tecnologici di cui all'art. I del D.M. n. 37 del 22,01,08, dei quali l'eventuale adeguamento, a norma delle vigenti leggi, sarà a carico del PROPONENTE. L'immobile sarà altresì trasferito con ogni pertinenza, accessori e beni ad esso stabilmente connessi e non espressamente esclusi, servitù attiva e passiva, quota di parti comuni, con accettazione del regolamento di condominio, in regola con il pagamento delle spese condominiali, libero da oneri, vincoli, vizi, evizioni, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie ed in regola con la normativa edilizia, urbanistica e catastale, ad eccezione......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
    L'immobile verrà consegnato: ם alla stipula del contratto di locazione ם …............................................................................................
ם libero da cose e persone ם occupato dal conduttore con subentro del PROPONENTE nel contratto di locazione in corso
Dal momento della consegna decorreranno, a favore ed a carico del PROPONENTE, utili, oneri ed obblighi, ivi compreso il rapporto contrattuale ove esistente.

 QUESTE SONO FRASI DI RITO CHE NON RICHIEDONO APPROFONDIMENTO AL MOMENTO

4) IRREVOCABILITA' DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO
    La presente proposta è irrevocabile per 15 giorni da oggi e diverrà inefficace se, entro detto termine, il VENDITORE o l'AGENTE IMMOBILIARE non avranno inviato, tramite telegramma o lettera raccomandata A.R., comunicazione inerente l'accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita da dichiarazione del PROPONENTE per ricevuta di copia della proposta di acquisto accettata.
    In caso di mancata accettazione da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla restituzione delle somme versate, anche con eventuale lettera raccomandata, senza onere di interessi ed escludendo penalità o rivalse per la richiesta danni. 


    Hai 15 giorni per farti accettare la proposta e in caso di accettazione il venditore controfirmera'  e quindi nel momento che tu ne sarai a conoscenza l'affare e' concluso .
     
    5) FORO COMPETENTE
    In caso di controversia relativa alla presente proposta, al contratto preliminare da essa derivante, nonché all'incarico di mediazione connesso, Foro competente esclusivo sarà quello di …..............CITTA' DOVE E' L'IMMOBILE IN OGGETTO .....................................



     
ATTENZIONE QUESTO PUNTO SOTTO DELLE NOTE E' FONDAMENTALE PER I NOSTRI SCOPI !!!DEVI INSERIRE QUELLO CHE ORA TI SCRIVO .

    Note........IL PROPONENTE DICHIARA DI VOLER CEDERE IL CONTRATTO PRELIMINARE AI SENSI DELL'ART.1406 DEL C.C  CON O SENZA CORRISPETTIVO O DI UTILIZZARE LA RISERVA DI NOMINA .!

     Chi frequenta la mia scuola academy o il corso senza anticipo sa gia' l'importanza di questa dicitura e ce ne sono altre anche in caso di richiesta chiavi per fare i lavori .Ma per chi si avvicina per la prima volta a questo business al momento e' piu' che sufficiente sapere l'importanza della compilazione della proposta di acquisto .
    ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
.............................lì...................... firma del PROPONENTE..............................................…............
Ai sensi degli articoli 1469 bis Cod.Civ. E 33 e seguenti D.lgs.n. 206/05 “Codice del Consumo”, si da atto che le cluasole di cui ai punti: 1 (garanzie del VENDITORE), 2 (prezzo e vendita a corpo, caparra confirmatoria), 3 (acquisto dell'immobile nello stato di fatto in cui si trova, come visto e gradito)), 4 (irrevocabilità della proposta d'acquisto), 5 (Foro competente) sono state oggetto di trattativa individuale e si approvano specificatamente,anche ai sensi degli art. 1341 e 1342 Cod. Cic.
firma del PROPONENTE...........................................…............
La presente proposta sarà soggetta a registrazione, ex art.I comma 46 L.296/06, con oneri a carico del proponente, entro 20 giorni dalla comunicazione dell'intervenuta accettazione.

Bene abbiamo visto come si compila una proposta di acquisto per poi essere pronti per firmare il contratto preliminare o compromesso dove verranno poi inserite altre condizioni piu' chiare e specifiche ,ma se non li si inserisce nella proposta poi e' complicato metterli di sana pianta nel preliminare.

Chi fosse interessato a questo sistema di short trading per evitare anticipi e saldo dell'immobile puo' anche frequentare la mia academy executive o anche corsi " concorrenti " dedicati a questo tema.
Mi raccomando non investite in immobili senza preparazione perche' il mercato non ha pieta' per gli improvvisati e vi ritroverete a perdere matematicamente denaro !!!!

Buon business da Franco




8 commenti:

  1. Grazie Francesco l'assegno della caparra iniziale possiamo farlo post datato? verrà poi accettato... DOMENICO CIPRIANI

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    1. Ciao no l'assegno non puo' essere post datato .
      Non facciamo confusione con la caparra garantita da cambiale che e' un altro discorso.
      Nel caso normale se dai la caparra questa deve essere subito incassabile in caso di accettazione del venditore.
      Franco

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  2. Salve Francesco
    seguo da un pò il tuo sito,ed ora mi viene una curiosità :
    Leggendo il punto 4 che parla dell'irrevocabilità,ti pongo una domanda:
    qualora io,nei 6 mesi successivi al preliminare,per sfiga o per varie vicissitudini,non riesca a trovare un nuovo acquirente, devo obbligatoriamente intestarmi l'immobile , o posso tranquillamente lasciare la caparra versata al vecchio titolare e la faccenda si chiude la?

    Perchè,perdere una caparra ,non è bello , ma è un rischio accettabile...!
    Ritrovarsi invece in tribunale citato per danni , e dover eventualmente sborsare ulteriori soldi oltre la caparra , è un altro paio di maniche!
    grazie e buona serata

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  3. Ciao in caso di inadempienza di perdono le somme versate purtroppo ,ma non si ha nessun obbligo di procedere all' acquisto
    Franco

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    1. Questo non è totalmente giusto...
      Il venditore ha 2 strade, una è spedire una lettera all'acquirente e dargli ulteriori 15 giorni per andareal rogito.
      Dopo di che può scegliere di tenersi la caparra confirmatoria e se fa questo non può chiedere danni ulteriori, oppure può procedere con la strada della richiesta danni e ipoteticamente dovrebbe restituire la caparra ed andare in giudizio di fronte ad un giudice per farsi risarcire dei danni subiti.

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  4. Ciao Franco,e grazie per la risposta.

    Beh... bisogna ammettere che,sicuramente sarà un gran sollievo per tutti (per me , lo è tantissimo) sapere che,a parte la caparra,non si rischia di perdere null'altro (macchina,casa,terreni,proprietà extra oltre ai problemi che una causa del genere comporterebbe)!

    Grazie ancora

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  5. salve,volevo chiedere ,quindi va' bene anche il compromesso steso cosi? non per forza serve fare il preliminare il contratto messo giu' in questa maniera andrebbe benissimo gia' come cessione del preliminare? se si' e' possibile avere una copia di questo contratto per filo e per segno come e' stato impostato da lei? cosi si puo' provare a vedere cosa mi dicono in agenzia immobiliare appena trovo l'affare?

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    1. Non formiamo ,se non nei nostri corsi , i preliminari blindati .
      In genere sono simili i compromessi ,ma se si vuole cedere il contratto con corrispettivo si deve conoscere anche bene gli articoli da inserire e il solo avere il compromesso non aiuta se non si e' studiato bene la tecnica della cessione del preliminare.
      Per questo li forniamo nei nostri corsi a chi studia la tecnica con attenzione e anche per non rendere disponibile a concorrenti contratti importanti che hanno richiesto sacrifici per renderli adatti alla nostra professione.

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