Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Trading immobiliare redditizio?Occhio al saldo .

lunedì 5 maggio 2014

Trading immobiliare redditizio?Occhio al saldo .


Sei un aspirante investitore che vuole guadagnare con lo short trading ?
Allora devi fare molta attenzione a certe condizioni che inserirai nel tuo preliminare.
Se e' vero che da un lato il trading immobiliare non prevede intestazione dell'immobile e quindi ti evita di saldare il venditore al rogito notarile e' anche vero che i tempi di saldo immobile sono fondamentali in questo periodo di mercato .
Chi conosce le regole della cessione del preliminare sa benissimo a cosa mi riferisco .

Puoi concludere diverse operazioni simili all'anno e avvicinarti ai piu' grandi "trader immobiliari" del momento ,ma l'entusiasmo e la voglia di "concludere la trattativa " possono giocarti brutti scherzi in questo periodo .

Vediamo allora come devi agire quando formuli una proposta di acquisto di short trading !

Non sto a rispiegare cosa sia lo short trading immobiliare e perche' tutti i neofiti iniziano da questa tecnica ,ma se proprio non conosci nulla di questo metodo leggi prima questo post gratuito che ti spiega come funziona il metodo .  ( post )

Vi spiego l'importanza della data del saldo in questa tecnica con un esempio di un mio studente di nome Aldo trentenne della scuola academy molto "frettoloso" e allo stesso tempo super -motivato .

Aldo ha scelto come zona di investimento Figline e Incisa Valdarno vicino Firenze e dopo alcuni mesi e' stato contattato dal suo mediatore ( convenzionato alcuni mesi prima) .

Ad Aldo e' stato proposto un immobile con potenziale don't wanters ed e' andato subito a visionarlo .
Dovete sapere che a questo ragazzo le ultime due offerte erano state rifiutate dai venditori ( e' normale nel nostro business) e mi scriveva spesso chiedendomi se il motivo era perche' le sue offerte erano troppo basse .

La mia risposta e' sempre stata identica a questo tipo di domande .
Cerchiamo con una sola operazione di guadagnare circa 30000 euro ed e' normale che andiamo a caccia di venditori motivati che non si trovano sulle pagine gialle e quindi la pazienza ,la determinazione sono la prima regola per chi vuole avere questo "privilegio " di guadagnare molti soldi senza metterne molti .
Dissi ad Aldo che e' normale e che i risultati sarebbero arrivati .

Ma lui aveva comuqnue fretta ,voleva riuscire.
Torniamo all'immobile proposto dall'agenzia .
Valeva per i calcoli fatti con il Price da Aldo circa 140000 euro o meglio si sarebbe potuto rivendere con qualche piccolo ritocco a quella cifra.

Il venditore chiedeva 150000 euro ed era super motivato a vendere .
Aveva fretta anche lui come Aldo .

Aldo fa la sua offerta di 95000 euro con saldo entro 7 mesi dal preliminare con la condizione di poter cedere a terzi il contratto dopo aver sistemato la casa.

Per farla breve il venditore formula una contraproposta di 100000 euro ma con 3 mesi massimo di tempo per saldare .

Aldo ,non mi scrive e non mi aggiorna e cosa fa?
Accetta la controproposta !

Se l'immobile vale 140000 euro avra' fatto bene ad accettare ?

In teoria ha fatto benissimo .
Ma c'e' un grave errore da parte di Aldo .
Sapete quale?

http://www.academy-executive.com/p/iscriviti.html

Ha accettato tre mesi per cedere il contratto .
Troppo poco .
Primo il mercato attuale richiede almeno 6 mesi per vendere a prezzo giusto e secondo almeno 1 mese lo doveva dedicare a rinfrescare l'immobile.

Morale della favola ?
Aldo con il massimo dello stress ha rinfrescato l'immobile ,utilizzato anche l'home staging e dopo 45 giorni la casa non era ancora in vendita .

Appena messa in vendita io gli dissi di mettere un prezzo inferiore alla sua valutazione e quindi intorno ai 130000 euro per vendere sotto i prezzo di mercato e accellerare i tempi .
Avrebbe comunque guadagnato circa 20000 euro tolte le spese di ripristino e di agenzia .

Come prima operazione e in poco meno di tre mesi non sarebbe stata male !

Ma niente lui vuole di piu' e mette come prezzo 145000 euro trattabili .
Ovviamente la casa viene visionata ,ma in soli 30 giorni e' difficile avere una proposta in questo mercato .
Panico .
Ci sentiamo e gli do 2 alternative per non perdere la caparra versata ( poche migliaia di euro ma investiamo per guadagnare e non per perdere denaro) .

La prima alternativa era la vendita a realizzo .
Ossia mettere il prezzo che lo facesse andare a pari ossia senza perdere e senza guadagnare.

La seconda alternativa era chiedere una proroga al venditore di almeno 3 mesi .

Aldo fissa un incontro in agenzia con il venditore e riesce ad avere una proroga di 2 mesi .
Mette il prezzo a 135000 e finalmente dopo 15 giorni circa riceve una proposta di 128000 euro !

Il suo guadagno e' stato di poco piu' di 15000 tolte tasse e spese di agenzia e ripristino .

Cosa voglio trasmettere da questa operazione?
Una cosa fondamentale per chi vuole investire in immobili in questo periodo ossia i tempi di saldo dell'immobile.

Non siamo obbligati ad investire se non ci sono le condizioni.
Se accettano la nostra offerta bene altrimenti il mercato e' pieno di immobili in questo periodo .
Investiamo per essere sereni e il tempo ci concede serenita'.

A mio avviso anche se l'operazione si e' conclusa con un profitto di tutto rispetto ,Aldo poteva realizzare molto di piu' se avesse avuto piu' tempo per cedere il contratto.
E' una storia a lieto fine e al massimo avrebbe venduto a realizzo senza perdere denaro ,ma ricordate che le regole di questa tecnica sono molto rigide e trasgredirle per troppa "fretta" puo' farvi perdere sonno e denaro .
Segui le regole e tieniti almeno 6/7 per rivendere l'immobile almeno in questo mercato immobiliare.

Complimenti comuqnue ad Aldo per la sua prima operazione e mi ha comunicato che sta gia' lavorando per la seconda!!
Buon business a tutti .Franco
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2 commenti:

  1. Prima regola dell gioco e CONOSCERE I PREZZI DI MERCATO.
    Vedendo che e rimasto poco tempo per "realizzare",subito stabilisci un prezzo "ottimo" per farla in tempo, anche se perdi un po dall profito, ma lo fai senza piangere in giro.
    Anche queato fa parte dall gioco.
    Per questo ricomando di seguire (con grandissima attenzione) il Programa Price di Franco e non solo per diventare "un mago dei prezzi" e poi tutto se simplifica.

    Nicolae
    proficolaegrigore@yahoo.com

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  2. Nicolae Grigore10 novembre 2016 07:40

    Anche se conoscere i prezzi di mercato è di stessa grandisima importanza,la prima regola dell gioco rimane TROVARE IL VENDITORE MOTIVATO,senza di quale non avrette molte proposte creative accetatte. L'Academy Executive offre tantisime variante di proposte creative, actualmente loro numero e infinito, ma se non hai davanti un venditore motivato...le chanse sono molto limitatte.
    L'Academy Executive offre anche una bell elenco dei piu probabbili venditori motivati,dai ragazzi adesso spetta a voi di scovare DOVE si trovano.
    Buon Business a tutti
    Nicolae

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