Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Un debito "buono " che ti fa guadagnare 50000 euro .

venerdì 24 gennaio 2014

Un debito "buono " che ti fa guadagnare 50000 euro .

Mi trovo spesso a spiegare come sia possibile comprare e rivendere immobili a persone che non hanno risorse economiche da parte.

Per chi e' amante di queste tecniche sicuramente conosce R.Allen che e' a mio avviso il padre fondatore di come sia possibile senza soldi acquistare e rivendere immobili e guadagnare molto denaro.


Quella che vi sto per spiegare e' una tecnica banale ed e' di solito l'ultima spiaggia per evitare anticipi nelle trattative immobiliari.
Per lo meno lo e' negli Usa dove le condizioni per accedere in passato a questo metodo erano poco convenienti ,ma qui in Italia con la situazione attuale usare questa tecnica per evitare anticipi puo' essere una vera ancora di salvezza .

Vediamo perche' ....

Prima di spiegare la tecnica voglio riprendere le parole di R Allen che citano testualmente
" Dopo aver pubblicato Nothing down ho incontrato migliaia di persone che sono riuscite a comprare casa senza spendere un soldo.
Tuttavia ,quando chiedi ai professionisti del settore ( banchieri ,mediatori ecc) se pensano che sia possibile riuscire in un impresa del genere ,inevitabilmente ti rispondono che e' un utopia .
Se consultassero i registri scoprirebbero che questo genere di transazioni avvengono ogni giorno in tutte le piu' grandi citta' del mondo"

Dice anche che il settore immobiliare e' una macchina per creare soldi .
Io in passato ho dato fiducia a questo grande personaggio e non posso far altro che ringraziarlo .

L'ostacolo maggiore che si riscontra quando insegno agli altri ad investire in immobili senza risorse e' proprio questo ossia l'incredulita ' .
Eppure esempi ce ne sono tantissimi  e le tecniche per evitare anticipi sono spiegate gratuitamente nel blog.

Vediamo allora questa tecnica che io chiamo "l'ultima spiaggia " proprio perche' e' semplice e banale da utilizzare.

Circa 5 anni fa ,ancora non esisteva il blog ,un mio amico investitore aveva scovato un grosso affare su Genova .

Era un immobile in discreto stato che costava circa 300,000 euro .
Il venditore aveva una certa fretta ed era disposto a valutare offerte inferiori .

Per questo mio amico l'immobile con una rinfrescata poteva valere circa 280,000 euro .
Allora fece una proposta di 230000 euro con 5000 euro di caparra ( che gli avrebbe dato il suo collega in cambio di una buona percentuale sul prestito ) .
Il venditore accetta l'offerta ma ad una condizione !

Voleva 30000 euro di caparra e non 5000 per dare poi tempo al mio amico di cedere il preliminare senza intestarsi l'immobile.

Da bravo investitore ( oggi lo definisco un mago di stralci senza intestazione) non poteva certo mettere nell'operazione tutti quei soldi e il suo collega non possedeva piu' di 5000 euro da mettere nell'operazione.
Leva sui debiti del venditore non ne poteva fare perche' il proprietario non aveva debiti ,leva su depositi cauzionali neanche e allora cosa fece?
Una cosa banale ,ma super redditizia.
Prese contatto con la sua banca e chiede un prestito personale di 25000 euro per 10 anni .
10 anni ?
Certo il prestito si puo' chiudere quando si vuole quindi farlo lungo garantiva una rata bassa per i sei mesi di tempo che il mio amico aveva concordato per la rivendita del preliminare.

http://dl.dropboxusercontent.com/u/52773433/nuovapaginaaudio%20corsoprova.html

Ecco come si concluse l'operazione.

Parliamo di guadagno lordo .

Offerta 230000 euro .
Anticipo di tasca sua ( zero)
Anticipo al venditore
5000 ( collega)
25000( banca per prestito personale)

Rivendita immobile 280000 euro .

Guadagno lordo 50000 euro in 6 mesi con zero anticipo .
Ha dovuto pagare soltanto 6 mesi di rata del prestito e quindi a mala pena 500 euro di interessi .
Con la rivendita a ripreso la sua caparra indietro e a chiuso il prestito e restituito i soldi al collega e il resto e' stato il suo guadagno lordo.

Parliamo di guadagni lordi ossia non tiene conto delle tasse e dei pochi interessi da dare all'amico e alla banca.
Ma a chi non farebbe piacere avere tra 6 mesi 50000 euro lordi senza anticipare praticamente nulla ?

Ecco perche' R.Allen definisce il settore immobiliare il tuo libretto di risparmi e il mezzo per andare in pensione il prima possibile e avere la vita che desideri.

Queste operazioni sono all'ordine del giorno per chi conosce bene le regole dello short trading e i soldi sono l'ultima cosa a cui far affidamento.
Che cosa te ne fai dei soldi se acquisti a 100 una cosa che vale 70 ?
Servono buoni affari ,venditori motivati e conoscenza delle regole del gioco .

L'esempio che ti ho appena fatto e' il meno usato ,non perche' sia difficile ma proprio per il contrario e' troppo banale e chi investe in immobili lo sa a cosa mi riferisco .
Amiamo le sfide e le cose poco semplici perche ' piu' intricata e' l'operazione e piu' soldi rischi di portare a casa.

Vi auguro una felice giornata.

Franco.

11 commenti:

  1. Salve Franco,
    scusami per intervenire qui, ma come si può arrivare al osservatorio, or un posto dove si può vedere tute le vendite recenti, per fare un confronto?
    Grazie,
    Nicolae

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao come stai?
      Per studiare i prezzi di mercato in maniera precisa l'unico metodo e' la selezione di una zona della tua citta' tra i 20000 e i 40000 abitanti .
      Studiarla bene e inserire gli immobili in un database e poi ottenere le medie a mq .
      Osservatori e cose simili sono adatti solo a fini statistici e non per chi vuole investire per avere una plusvalenza degna di nota .Cmq le compravendita le trovi qui
      http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Documentazione/omi/
      Ciao da Franco

      Elimina
    2. Questo vale anche se vivi in piccoli paesi, come è il mio caso?Dovrei fare una selezione di 5-6 comuni, o è meglio puntare a studiarmi la piccola cittadina più vicina?

      Elimina
  2. Se il venditore aveva tanta fretta perché ha accettato di andare al rogito dopo sei mesi?
    Se uno ha fretta vuole i soldi subito..

    RispondiElimina
  3. Ciao Anonimo ,in linea generale e' corretto quello che affermi .
    Chi ha fretta deve vendere subito e avere i soldi al piu' presto.
    Ma noi investitori non ragioniamo in linea generale ,ma cerchiamo casi speicifici .
    Il 70 % di affari da me conclusi con persone che avevano fretta hanno visto una proposta con saldo a 7/8 mesi dal compromesso.
    Perche'?
    Molti di questi venditori avevano piccole esposizioni debitorie verso il condominio, prestiti in sofferenza .
    Non avevano soldi per chiudere il debito e grazie al mio anticipo nella trattativa hanno risolto il loro problema ed hanno quindi accettato le mie condizioni di vendita.
    Se con il mio intervento riescono a chiudere il piccolo debito dopo non hanno piu' bisogno di rogitare subito.
    La bravura nell'investitore e' non pensare che tutti i venditori siano uguali e non ci facciamo condizionare da luoghi comuni ma individuiamo il problema del venditore e cerchiamo di risolverlo .Se ci riusciamo guadagniamo entrambi e quindi tutti felici .
    Franco

    RispondiElimina
    Risposte
    1. ah ecco! quindi per far sì che aspettino bisogna dar loro una caparra adeguata e mi sembra giusto, ma così si va a far benedire il fatto di non poter mettere un soldo giusto? ecco che dire che si può investire senza soldi diventa una cosa contraddittoria, visto che si cercano venditori motivati e quindi con fretta di vendere ma devi dargli l'anticipo per farli aspettare

      Elimina
    2. Un detto, "Non assummere mai che ce in mente il venditore." Per questo devi lasare lui a parlare prima e dire il prezzo desideratto, ma non solo, devi farlo parlare e vedere i suoi verri bisogni. Dopo viene la tua creativita a risolverle in un modo or altro e con volonta sempre si trova una soluzione per essere contenti tutti due, perche questa e scopo finale, Soluzioni sono sempre devi solo pensare.

      Elimina
  4. Ciao anonino probabilmente non sei un mio studente perche' chi investe con i miei metodi con la tecnica del debito usa la tecnica di caparra senza versarla in cambio di un titolo girato al creditore .

    Se non sei pratico non so se riesci a comprendere il metodo ma che chi investe con lo short sa come utilizzare e quindi non mette un euro nella trattativa cosi come nell'house flipping ,nessuna contraddizione solo conoscenza delle regole del gioco .

    Se puoi mettere almeno il nome se hai bisogno di interagire con noi .
    Franco

    RispondiElimina
    Risposte
    1. In pratica se il venditore ha un debito as esempio di 20k euro con un terzo io mi sostituisco al venditore stesso accollandomi il suo debito di 20k a titolo di caparra e poi saldo il debito una volta venduto l'immobile, è giusto?
      Il fatto però è che in genere anche il creditore vuole i soldi subito, altrimenti non si prefigurerebbe l'esigenza di vendere in fretta l'immobile, e il credito è piuttosto consistente, altrimenti invece di vendere l'immobile il venditore chiederebbe un piccolo prestito.

      Elimina
  5. Ciao Franco,
    E nel caso in cui l'immobile acquistato con compromesso a 6/7 mesi nel frattempo non si riesca a venderlo, cosa succede all'acquirente?

    RispondiElimina
  6. Ciao se sbagli prezzo puoi rivendere a realizzo oppure chiedere una proroga .
    Se non riesci neanche così si perdono tutte le somme versate .Proprio per questo motivo non è' consigliato investire senza avere alle spalle una buona preparazione appresa da qualche investitore amico o da corsi sullo short trading immobiliare

    RispondiElimina