Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Conviene comprare casa tramite agenzia immobiliare?

giovedì 21 novembre 2013

Conviene comprare casa tramite agenzia immobiliare?


Investire nel mattone in maniera continuativa senza avere un mediatore di fiducia e' molto complicato.
Almeno all'inizio guadagnare con gli immobili senza avere segnalazioni di potenziali affari immobiliari risulta davvero arduo .
Chi inizia ad investire nella nicchia base ossia quella che ti permette di pilotare con poco denaro l'intero valore dell'immobile senza diventare proprietario richiede per forza delle segnalazioni mirate da parte del tuo agente immobiliare.
Allora vediamo qual'e il percorso che dovrai svolgere per arrivare alla conclusione dell'affare tramite agenzia immobiliare.

Primo step .

Sarai contattato dal tuo mediatore che in base alla richiesta che hai lasciato in agenzia ti fara' visionare immobili ideali per il tuo business.
Se stai cercando un attico con vista mare ,appena avra' un immobile simile ti contattera' .
Se invece cerchi un venditore super -motivato sarai felicissimo di sentire il tuo cellulare squillare ed essere invitato a visionare un immobile con dentro un don't wanters.
Sembra poco ,ma non lo e' .
Chi investe in immobili sa cosa significa scovare proprietari desiderosi di liberarsi del loro immobile e questi venditori particolari non li trovi sulle pagine gialle.
Serve una segnalazione corretta.
Allora il primo step e ' quello di essere contattato in base alle tue esigenze.

Secondo step.

La proposta di acquisto .
Hai visionato la casa ,hai controllato che lavori devi fare per migliorare l'immobile ,hai deciso quanto sia il suo valore ?
Bene non resta che sottoscrivere una proposta di acquisto creativa e rilasciare un assegno di caparra intestato al venditore che incassera' in caso di accettazione della tua offerta.
Se la proposta viene accettata allora diventa una caparra confirmatoria ,se viene rifiutata o viene fatta una controproposta sei liberissimo di riprenderla indietro!

Mai fare offerte verbali se non per sondare la disponibilita' del venditore a valutare proposte inferiori.
Le parole ricorda negli affari immobiliari non servono a nulla.

L'offerta scritta  con caparra apre un canale privilegiato con il proprietario di casa e in caso di risposta positiva lui controfirmera' la tua proposta concludendo di fatto il tuo affare .

Terzo step.

Preliminare di vendita.
Il classico compromesso che l'agenzia ti fara' firmare  a te e al venditore che andra' ad integrare le cose scritte nella proposta e diventera' il documento ufficiale che ti accompagnera' al rogito.

Se devi acquistare per intestarti l'immobile non ci sono particolari clausole da inserire , ma se tu devi ricedere questo contratto ad un altra persona per guadagnare dei soldi allora devi inserire diversi punti a tuo favore come " possibilita' di cedere il contratto " o"la riserva di nomina  ".

Altra clausola importante da inserire e la consegna chiavi per eseguire lavori creativi nell'immobile per poi rivenderlo prima del rogito a terze persone ed esonero di responsabilita' al venditore da parte tua in caso di danni a persone o cose.
 Questo documento poi il mediatore lo registrera' all'agenzia delle entrare regolarmente.



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Quarto step ( opzionale solo short trading )
Rivendita immobile 
Se hai deciso di rivendere il preliminare magari a 30000 euro ( che e' la somma che vuoi guadagnare dalla differenza tra prezzo di opzione e rivendita del contratto) dopo aver applicato l'home staging nell'immobile , il tuo mediatore rivendera' il contratto per tuo conto e ti fara' concludere un buon affare .

Quinto step ( opzionale solo short trading)
 Cessione contratto .
Trovato il nuovo acquirente il tuo mediatore fara' sottoscrivere al te e al nuovo acquirente il contratto di cessione che ti permettera' di incassare i tuoi 30000 euro per esempio.
Questo documento poi il mediatore lo registrera' all'agenzia delle entrare regolarmente.

Sesto step
Rogito notarile .
Il mediatore vi accompagnera' dal notaio per il trasferimento di proprieta' .
Nel caso di short trading per te potrebbe non essere necessario presenziare in quanto se con la cessione del contratto hai preso il tuo guadagno ,bastera' soltanto la presenza del nuovo acquirente che saldera' la rimanenza al venditore.

Il servizio che ti fornisce un mediatore e' importante e prezioso ed e' ideale per chi vuole essere seguito dalla A alla Z nella sua operazione immobiliare o anche in caso di vendita dell'immobile.
Ha un costo che si chiama mediazione o provvigione ed e' proporzionale al valore dell'immobile.
Non esiste una percentuale fissa in Italia.Varia da citta' a citta' e comunque si aggira da un minimo di un 2 % ad un massimo del 6 % sul valore dell'immobile.
Sono soldi spesi bene ovviamente affidati sempre ad un mediatore professionale ,onesto e competente.
Buon business da Franco.


5 commenti:

  1. scusate forse è una domanda banale e quasi stupida...mi son sempre chiesto ma se gli agenti immobiliari sono dentro al mercato immobiliare e conosco bene la materia e gli escamotage perchè non diventano tutti investitori?!?

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  2. Lo stesso discorso vale per geometri ,architetti ,notai .Investire in immobili e' una cosa bene separata da una classica professione .
    Io ad esempio ho deciso di diventare investitore ,ma il 90% delle persone che conosco ( agenti ,geometri ecc) non investono perche' sono concentrati sul loro lavoro .
    Essere agente imm.re non ti permette di essere in automatico un buon investitore perche' le regole sono completamente diverse .L'unico vantaggio puo' essere la conoscenza del vocabolario ,ma ci vuole altro per investire con successo .Ognuno di noi e' preso dalle proprie abitudini e in pratica facciamo sempre le stesse cose e solo pochi motivati "padri di famiglia" riescono ad uscire dalla routine !

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    1. .... ottima risposta Franco: solamente chi ha voglia nella vita di muovere veramente il culo può avere un''ottica diversa dagli altri e quindi raggiungere obbiettivi diversi dagli altri e scusate il francesismo!!!

      Bender71

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  3. Ciao a tutti una domanda chiave per queste operazioni per quanto riguarda il rogito. E' vero che ae si cede il contratto non e' necessaraia la presenza di fronte al notaio ma lui dovra' giustificare la differenza tra acquisto e vendita sia nell'atto che per i singoli a livello fiscale. Es vendita a 70000 e acquisto a 50000 i 20000 come vengono trattati visto che come privati non possiamo fare operazioni di intermediazione ? Nell'atto ci sara' il venditore che vende a 50000 l'acquirente che compra a 70000 e noi che ci teniamo la differenza, ma questo secondo il notaio che ho interpellato non si puo' fare, ma allora quale e' la procedura corretta e legale?
    Grazie

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  4. La cessione di un contratto e' prevista dall'art 1406 .
    Il venditore vende a X a 50000 e X cede il contratto per 20000 al nuovo acquirente .
    All'atto la casa e' venduta e dichiarata sempre 50.000 .
    Il notaio ha in mano il contratto di cessione per 20.000 euro per monitorare i passaggi dell'operazione.
    La differenza e' legalmente trattenuta come cessione di contratto con corrispettivo .
    Nella mia academy ci sono circa 30 giorni dedicati all'aspetto fiscale e tecnico della cessione e da qui capirai che non e' semplicissimo in un post spiegare tutto ,ma e' una semplice operazione di cessione di contratto .

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