Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Questione di numeri .Immobili Vs attivita' tradizionale.

mercoledì 9 ottobre 2013

Questione di numeri .Immobili Vs attivita' tradizionale.

Mi capita spesso di pensare alla mie societa' di intermediazione immobiliare e i costi per tenerle in piedi .
Poi rifletto sull'attivita' di investitore immobiliare e non posso che affermare che non esiste un sistema migliore per creare reddito senza tanti problemi .
Allora ho voluto con la massima chiarezza confrontare le due cose ossia una sfida tra :
Attivita' commerciale Vs investitore immobiliare.
Vediamo insieme i lati positivi e negativi di ognuna e tiriamo le somme.

Allora iniziamo con  le attivita' commerciali ossia tutto quello che riguarda aprire uno studio professionale ,un negozio su strada .

Ecco cosa serve in breve senza andare sullo specifico .
AUTORIZZAZIONI E BUROCRAZIA.
-Acquistare la licenza se previsto dal tipo di attivita' .
-Apertura societa' e partita Iva
-Atto costitutivo societa' 
-Iscrizione Inail
-Iscrizione Inps
- Contratto locazione o contratto leasing.
-Iscrizione camera commercio.

Ecco alcuni costi fissi .

-Costo locazione locale o studio o costo leasing o mutuo
-Costo commercialista
-Costo dipendenti
-Eventuale costo per merci
-Tasse varie .

Insomma solamente per iniziare l'attivita' bisogna tirare fuori un bel po' di capitale e poi da subito molte spese fisse mensili .

Ammettiamo che una persona voglia provare ad aprire un attivita' commerciale per avere un buon reddito dovra' ancor prima di sapere se e' capace ,se il settore scelto tira ,investire molti soldi .
Se non vorra' stare tutto il giorno a seguire l'attivita' dovra' assumere molti dipendenti e delegare con aumento dei costi fissi .

Non parliamo poi di studi di settore , controlli vari di Fisco ,Inps,vigili ecc.

Insomma a mio avviso non e' il massimo della vita anche di fronte a grandi guadagni !

Passiamo ora ad una normale attivita' di investimento immobiliare .

Non voglio usare l'esempio dello short trading perche' altrimenti la sfida sarebbe gia' vinta in partenza perche' non c'e' gara !!

Ma ipotizziamo una classica compravendita immobiliare con un mutuo all'80% e un anticipo di 20000 euro.
Vediamo cosa occorre.

BUROCRAZIA E PERMESSI.

-Atto notarile per intestarsi l'immobile
-Nessun obbligo di inquadramento giuridico e quindi si puo' operare come persona fisica.

Costi per acquisto immobile.

- Notaio
-Imposte di registro ( 3% prima casa o 10% seconda casa sul catastale aggiornato al 09/10/2013)
-bolli
-Imposte ipotecarie e catastali
-Imposta ipotecaria per mutuo
-Atto notarile per mutuo
-Perizia
-Assicurazione
-Eventuale agenzia immobiliare

Indubbiamente non ha i vantaggi dello short trading ma ipotizzando di voler guadagnare 60000 euro all'anno basterebbero 2 operazioni soltanto acquistando l'immobile da un venditore motivato e quindi con il classico sconto del 30% .

Dopo aver conosciuto le regole del gioco per investire in immobili a mio avviso una persona non ha bisogno per concludere 2 operazioni all'anno ne di dipendenti ,ne di pagarsi un affitto ,ne di avere iscrizioni INPS ,INAIL e tasse al 40% ed oltre !

Con la compravendita  si paga il 20 % sul maggior  guadagno e viene versato al momento della vendita al notaio che si sostituisce al tuo commercialista e quindi avrai un ulteriore risparmio.

Se non riesci a rivendere l'immobile la catastrofe non sara' mai simile alla chiusura di un attivita ' commerciale ( un bagno di sangue) ,infatti potrai porre rimedio all'errore di valutazione o vendendo a realizzo oppure concedendo in locazione l'immobile e pagarti cosi' la rata di mutuo ed attendere che il mercato si riprenda !!
Con le attivita' non puoi sbagliare ,non puoi attendere i costi sono troppo alti !!!

Come vedi o meglio come la penso io per investire in immobili per solo 2 operazioni all'anno lavoreremo circa 3 mesi in tutto !
Con un attivita' classica siamo tutto l'anno impegnati.

Non voglio dire di non aprire attivita' o chiudere quelle esistenti ho voluto solo affermare che non c'e' paragone tra i due "settori".

Per questo molti usano stare con 2 piedi in una scarpa ( come me ad esempio) e oltre alla loro attivita' tradizionale investono in immobili per avere extra annuali legalmente dichiarati da usare per costruire il patrimonio personale e per il benessere finanziario della propria famiglia!
Ecco perche' amo gli investimenti immobiliari.

Buon business da Franco



1 commento:

  1. Sono perfettamente d'accordo, purtroppo non sono riuscito ancora a trovare l'immobile con sconto del 30%,ma arriverà presto..per il momento mi accontento di due affitti di immobili comprati a buon prezzo e che copro la rata dei mutui...

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