Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Guadagnare con gli immobili ...ma quanto costa?

lunedì 17 giugno 2013

Guadagnare con gli immobili ...ma quanto costa?

Spesso mi trovo a trattare  argomenti fiscali nei miei corsi avanzati rilasciando informazioni basilari per chi vuole investire in immobili senza esperienza.
Ma visto che le domande che ricevo  via mail mi danno sempre nuovi spunti da trattare nel blog oggi ho deciso di spiegare quali costi bisogna sostenere per iniziare un'operazione di short trading immobiliare e
un' operazione di sub-locazione .
Per concludere aggiungeremo anche quella piu' usata dagli italiani ossia una classico acquisto di un immobile come prima o seconda casa che ovviamente interessa meno a chi vuole sfruttare le potenzialita' dello short trading e delle sub-locazioni che non prevedono intestazioni di immobili .

Ecco quindi quali tasse e spese sostenere per iniziare queste operazioni immobiliari .

Short trading immobiliare o cessione del preliminare.

Questa tecnica che ho affrontato dalla nascita del mio Blog e' la migliore tecnica a mio avviso per chi inizia da zero e vuole crearsi dei capitali extra partendo da poco capitale e da immobili di basso valore .

Siccome non prevede l'intestazione dell'immobile e quindi e' implicito un risparmio fiscale e di capitali ,e' giusto sapere che se si porta a termine un operazione simile ci sono delle spese o tasse da sostenere all'inizio.

Non sono molte ma e' giusto conoscerle bene.

 SPESE REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE.

REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE 168 EURO + 0,5% DELLA CAPARRA (3% SE ACCONTO PREZZO)TOTALE + MARCHE DA BOLLO 14,62 X4 ( SOPRA LE 100 RIGHE DEL PRELIMINARE).
La registrazione del preliminare e' la spesa che affronta quindi chi svolge un operazione di short trading immobiliare.
Esempio :Immobile che secondo te vale 130,000 euro fai un preliminare spuntando un prezzo di 100,00 euro versando 10,000 euro di caparra .
Spese : 168+0,5% di 10000 euro 50 euro +4 marche da bollo 58,48-
Totale spese:276,48.
Come si puo' notare le spese sono bassissime non prevedendo l'intestazione dell'immobile al saldo .
 Altra nicchia che non prevede l'intestazione dell'immobile e' la sublocazione.
Si puo' guadagnare dalla differenza tra canone versato al locatore e canone percepito dal sub conduttore creando cosi' delle rendite extra mensili .
Ecco le spese. 
L'imposta di registro è pari al 2 % del canone annuo, con un minimo di € 67.

Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.
L’importo risultante dal calcolo va arrotondato all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone risulta essere € 100,23; allora l’imposta di registro sarà € 100,00.
Vediamo di seguito due esempi:
Contratto d’affitto turistico di 2 mesi per l’importo di canone complessivo di € 2.500,00
Imposta di registro: € 67,00 perché il 2% (€ 50,00) è minore di € 67,00.
Contratto d’affitto transitorio di 10 mesi con un canone mensile di € 413,00
Imposta di registro: € 83,00 = arrotondamento di € 82,60 = 2% di € 4.130,00 (10 x € 413,00)

Il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti. Il pagamento dell'annualità successiva va effettuato entro il ventesimo giorno dalla data di scadenza annuale.

 Ogni nuovo contratto di sublocazione ha le stesse spese e tasse sopra descitte come se fosse un contratto di locazione normale .
INVESTIMENTO CLASSICO CON SCONTO 30% MA CON INTESTAZIONE

Vediamo ora per completare il quadro delle spese anche le tasse da sostenere in caso di acquisto di un casa in un caso classico ossia senza short trading.
Al momento del rogito sosterrai queste spese oltre al notaio .

Prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte: 
  • imposta di registro del 3% sul valore catastale
  • imposta ipotecaria fissa di 168 euro
  • imposta catastale fissa di 168 euro
 Seconda casa:


  • imposta di registro del 7% sul valore catastale
  • imposta ipotecaria del 2% sul valore catastale
  • imposta catastale del 1% sul valore catastale

A queste spese si deve aggiungere il costo del notaio ed eventuali costi notarili e tasse extra per l'accensione di un mutuo.
 
Bene abbiamo visto insieme le principali spese per iniziare un operazione di investimento immobiliare.
Potri notare che le prime due tecniche oltre a non prevedere capitali ingenti per iniziare ,non ha spese e tasse classiche di una compravendita normale con intestazione.
Ecco perche' chi inizia ad guadagnare con gli immobili comincia sempre dallo short trading o dalle sublocazioni.
Ti auguro un buon business.
Franco.


4 commenti:

  1. molto interessante!

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  2. Domanda: qual'è il trattamento fiscale delle sub-locazioni?
    Se subaffitto in qualità di persona fisica non posso fare la differenza fra subaffitto incassato e affitto pagato per cui andrò a pagare le imposte (tasse) sul totale del subaffitto percepito con forte riduzione del guadagno
    Spiego con un esempio molto molto semplificato
    Affitto un'unità per € 4.200/annui (€ 350/mese)
    Subaffitto la medesima per € 5.400/annui (€ 450/mese)
    Apparentemente guadagno € 1.200 (5.400-4.200) ma dichiarando il subaffitto con una cedolare secca al 20% dovrò pagare € 1.080 (il 20% di 5.400) con un guadagno annuo di appena € 120 (€ 12/mese).
    C'è qualcosa che non ho considerato?

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  3. ciao Franco,
    la domanda sopra secondo me merita risposta, puoi darci qualche informazione in merito?

    a mio avviso andrebbe pagata sulla differenza, cioè il 20% su 1200 = 240€ con un guadagno netto di 960€, ma non ho esperienza diretta nelle sublocazioni quindi potrei sbagliarmi.

    ciao
    Roberto

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  4. Nelle sublocazioni si paga la tassazione sul guadagno e non sull'importo del canone totale percepito .
    Se guadagni 1200 euro(reddito derivante da differenza tra canone percepito e canone pagato) all'anno paghi le tasse su 1200 euro e non su 5400 annui .

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