Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Il venditore non e' motivato ?Ecco come condurre il "gioco ".

giovedì 18 aprile 2013

Il venditore non e' motivato ?Ecco come condurre il "gioco ".

 Oggi vediamo di rispondere chiaramente a chi mi chiede spesso se esiste un modo per concludere affari senza per forza scovare i "don't wanters".
Certo che esiste .
Dico solo che con le motivazioni giuste gli affari sono piu' semplici da concludere .
Ma e' giusto in un blog variare gli argomenti e quindi ecco come condurre una trattativa non conoscendo le motivazioni del venditore.

In una trattativa per avere successo, è necessario che l'acquirente (tu) e il venditore entriate come lo chiamo io nel vivo "del  gioco". Se uno dei due non sa giocare , si può perdere un buon affare.

Vediamo oggi una trattativa ideale se volete condurre un operazione immobiliare con profitto.

 

Ricordi cosa consiglio sempre quando si investe in immobili?
"Assicurati di ottenere uno sconto del 30 % sul reale prezzo di mercato" 


Per chi non e' pratico significa che investire in immobili e' una attivita' vera e propria e fatta di utili e perdite.
Non e' come comprare una casa per viverci o per andare in vacanza.
Investire in immobili significa concludere un certo numero di operazioni all'anno con un utile .
Se avessi un attivita' tradizionale non potresti sopravvivere acquistando dal fornitore la merce e poi rivenderla senza guadagno .E' contro ogni logica.
Ecco allora perche' devi saper " giocare"
Ecco come condurre una trattativa di proposta e controproposta.

Diciamo che avete trovato un appartamento a € 150.000 e che vi interessa. La prima cosa da fare è quello di iniziare a negoziare.

Vi do' una linea temporale"ideale" per concludere  una trattativa. Bisogna essere consapevoli del fatto che si tratta di un piano logico che prevede anche la possibilita' di lasciar perdere. Ti spiego dopo il perché.

Richiesta prezzo immobile : 150.000 €
La tua prima offerta: 113.000 €
Contro offerta venditore: 140.000 €
La tua seconda offerta : 118.000 €
Seconda  contro offerta venditore: 130.000 €
La tua terza offerta : 122 000 €
Prezzo: 125.000 €
Anche se l'esempio è fittizio, si può approssimare una normale attività di negoziazione. Ma a seconda di come la negoziazione avviene si può imparare molto circa il venditore e la sua motivazione a vendere.

Così, dopo la prima offerta, se il venditore farà uno sforzo più significativo verso di voi,  si conosce davvero se vuole vendere,  Ad esempio quando ricevi la prima contro proposta questa e' un segnale circa la motivazione del venditore di instaurare la trattativa .
Insomma ora siete in 2 a giocare .
Ricordati che se non si e' in 2 significa che non puoi concludere l'affare.

Viceversa se la controproposta sara' non "pesante " da parte del venditore , più si dovrà fare per vincere la " battaglia" .Quindi se la prima controproposta fosse stata di 145000 anziche' di
140000 ,maggiore sarebbe dovuta essere la tua seconda offerta.

Un altro indizio: Piu' controproposte effettua il venditore ,maggiori segnali hai che non vuole perder l'affare .

L'unico segnale che ti dovra' far desistere e' quando il venditore alla tua prima offerta non effettua nessuna controproposta .
Significa che sei solo e quindi non inizia il " gioco".
Ovviamente piu' immobili tratti ,piu' offerte farai e quindi molte non andranno a buon fine.
Ricorda che noi investitori abbiamo sempre " poche aspettative".
Significa che ci accontentiamo di poche operazioni all'anno ,ma con profitti super.

Se trovi solo venditori che accettano la tua offerta sempre ,significa o che sei un genio oppure che stai comprando al prezzo errato .

Come rimanere in gioco e non far terminare la trattativa?


Ecco come vi suggerisco di procedere.

Fate sempre concessioni extra come ad esempio essere disposti a pagare optional che non ti spetterebbero.
Molte volte dire che pagherai te la certificazione energetica allegata alla seconda tua offerta ha un valore percepito elevatissimo.La certificazione costa 200 euro ma cosi' ne guadagni magari 10000 euro di ulteriore sconto.
Pagare le ultime due rate di amministrazione ordinaria e' un altro trucchetto.Insomma fatevi vedere disponibili e di buona volonta' con piccoli sforzi .
 Inoltre, vi consiglio di non trascinare le cose. Se si avvia una trattativa assicurarsi che tutto termini  in 24/48 ore.
Quando si effettua una offerta, cercate sempre una controproposta . Questo è il modo migliore per tenerlo in gioco .

Ultimi consigli

Trattare non e' una scienza esatta .
Questi sono solo consigli che vi do '.Con me funzionano nel 70 % dei casi che e' gia' un ottimo traguardo.
Ricordati che non avrai mai il 100% di riuscita .
Ogni venditore ha una sua storia e delle motivazioni a vendere.
Molte volte parlo dei "don't wanters" per la cessione del preliminare .Le motivazioni sono tutto .
Qui mi sto facendo invece riferimento a trattative con venditori di cui non sappiamo nulla.
E' una buona alternativa a non cercare solo "don't wanters".
Insomma un investitore deve essere elastico e disposto ad adeguarsi ad ogni situazione.
Forse e' per questo che non conosco investitori immobiliari poveri.

Ora tocca a voi osare e cominciare a "giocare" ma ricordate comunque che non e' un gioco ma una professione anche se atipica .
Ha le sue regole !
Studiatele prima di farvi "azzannare" dal mercato !!
Buon business da Franco.

7 commenti:

  1. Ciao, ho letto e sto seguendo con molto interesse il tuo blog e negli ultimi mesi sto cercando di mettere in pratica i vari metodi di investimento immobiliare.
    Avrei una domanda a cui non sono riuscito a dare risposta: molti di questi metodi che proponi possono essere messi in pratica, se non ho capito male, anche da un semplice cittadino privato, ma quando potrebbe subentrare l'obbligatorietà di essere un professionista iscritto all'albo dei Agenti di Affari in Mediazione ?

    grazie per la tua risposta

    Massimo

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    1. Ciao MAssimo mediazione e investimento sono 2 cose completamente diverse ..
      Non esiste nessuna correlazione .
      Mediatore e ' colui che mette 2 persone d'accordo per la conclusione di un affare e deve essere imparziale e non interessato All 'affare direttamente .l investimento immobiliare si è' interessati eccome.
      Nessun rischio quindi .
      Si puoi investire in immobili come persona fisica per sempre per centinaia di operazioni ovviamente pagando le tasse e valutando se conviene farlo per sempre come persona fisica o come società'.

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  2. ammettiamo che si riuscisse a trovare l'affare se qual'ora nei termini stabiliti non si riuscisse avendere l'immobile cosa succede??

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  3. Se non rispetti i tempi la caparra confirmatoria viene persa .
    Se non si opziona l'immobile almeno sotto il 30 % del prezzo di mercato e' probabile che accada.

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    1. penso che un timore comune possa essere che l agenzia non riesca a rivenderti l immobile anche se ti è stata accettata una offerta sotto il 30 %, in questo caso tu investitore perdi la caparra e quindi non è colpa tua ma della agenzia che non è stata in grado di trovare l acquirente, in questo caso che fai? secondo te il timore è giusto?

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    2. L'agenzie se e' la stessa che ti ha fatto concludere l'affare non avra' problemi a rivendere l'immobile .Non e' questo il punto.
      Chi conosce le regole del mercato in generale sa che c'e' sempre un punto di incontro tra domanda e offerta e se non si riesce a vendere un immobile dopo parecchi mesi al prezzo corretto di mercato signifca probabilmente che c'e' stato un errore da parte dell'investitore nel valutare l'ìmmobile.
      Non e' colpa dell'agenzia perche' il prezzo lo stabilisci te .
      E' un discorso un po' ampio perche' c'e' la vendita a realizzo che ti permette di uscire indenne da un errore di valutazione.
      Franco

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  4. Per la mia esperienza, il vero prezzo di mercato lo fa l'acquirente.
    Lo sai quando ti trovi a rivenderlo qual'è il reale prezzo di mercato in quel momento.
    Un salutone.
    Ezio

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