Contratto preliminare aspetti giuridici

Ciao a tutti oggi voglio presentarvi un nostro amico di relax immobiliare l'avvocato Frigotto che ci rilascia questo post sulla cessione del preliminare.
Colgo anche l'occasione per dirvi che nella home page del blog trovate anche la pagina che vi permette di formulare una domanda al nostro avvocato gratuitamente.
Una piccola consulenza gratuita che solo qui nel nostro blog potete trovare.
Approfittatene.
Ecco ora il suo post che ha preparato per noi .Tratta gli aspetti giuridici del contratto preliminare.

Buona lettura.

Buongiorno, sono l’Avv. Frigotto e, nel corso dei prossimi post cercherò di analizzare, nel modo più semplice e più chiaro possibile, aspetti e figure giuridiche che entrano in gioco quando ci si trova a dover operare nel settore immobiliare, evitando, per quanto possibile, tecnicismi e voli pindarici che potrebbero risultarti di non facile comprensione.

In questo primo post vorrei parlarti un pò del “contratto preliminare”.

Molto spesso tra gli operatori del mercato immobiliare si sente pronunciare questa parola.

Ma sai esattamente di che cosa si tratta?

Con “preliminare”, detto impropriamente “compromesso”, ci si riferisce, appunto, al “contratto preliminare”, figura giuridica utilizzata di prassi tutte le volte che le parti intendono effettuare una compravendita di beni immobili, oppure, sempre in ambito immobiliare, può essere anche usato quando si intende costituire sugli stessi dei diritti reali di godimento (servitù, uso, abitazione, diritto di superficie, ecc...).

Il contratto preliminare, pur non essendo definito espressamente dal nostro Ordinamento, viene

qualificato dalla dottrina come “contratto ad effetti obbligatori consistente nell’accordo con cui le parti si obbligano a concludere, in un secondo momento, un contratto definitivo già delineato nei

suoi elementi essenziali”.

Le parti del contratto vengono indicate con le espressioni “promittente venditore”, ovvero colui che si obbliga a vendere, e, “promissario acquirente” cioè colui che si impegna ad acquistare.

Generalmente accade, infatti, che le parti si incontrano attraverso l’agenzia di mediazione e, se la proposta viene accettata, si procede con la stipulazione del preliminare.

La stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, che generalmente avviene per atto pubblico, richiede, infatti, la predisposizione di tutta una serie di documenti particolari (visure catastali, planimetria, certificazione energetica, ecc..) ed è proprio per tale motivo che si preferisce stipulare il contratto definitivo dinanzi al notaio in un momento successivo.

Quindi, quando si sono preparati i vari documenti e si è pronti al passaggio di proprietà, le parti stipulano il contratto definitivo presso il notaio.

Il nostro Legislatore, pur non fornendoci una nozione di contratto preliminare, tuttavia ne delinea una disciplina puntuale in riferimento a taluni aspetti dello stesso quali la forma, la trascrivibilità e l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre.

Il disposto dell’art 1351 c.c. prescrive per il contratto preliminare la medesima forma del contratto definitivo pena la nullità dello stesso.

Nel caso del contratto di compravendita di immobili, che qui ci interessa maggiormente, il contratto deve avere quindi forma scritta.

La necessità della forma scritta per tale genere di atti deriva da esigenze di certezza e di pubblicità nell’acquisto di tali tipologie di beni in relazione alla trascrizione nel registro della Conservatoria dei registri immobiliari.

Il contratto preliminare, infatti, può essere trascritto garantendo al promissario acquirente (colui che si obbliga ad acquistare) l’effetto cosiddetto “prenotativo”.

Esso determina il retroagire degli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento in cui è stato trascritto il preliminare.

Nei confronti dei terzi è come se il contratto definitivo fosse stato stipulato alla data della trascrizione del preliminare.

Può accadere, infatti, che dopo la stipula del preliminare il promittente venditore venda lo stesso immobile a terzi oppure iscriva ipoteca oppure costituisca su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto).

In tali casi, se il preliminare non risulta trascritto prima di tali atti dispositivi, non sarebbe possibile agire chiedendo al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell'ipoteca, ma si puo' solo chiedere il risarcimento dei danni.

Con questo mio primo post spero di averti chiarito un pò di più la natura e i tratti fondamentali di questa figura contrattuale, nei prossimi articoli, invece, scoprirai le modalità e le cautele utilizzate dagli investitori immobiliari per ricavare profitto con tale strumento senza anticipare ingenti somme di denaro.

Avv.Frigotto.