Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Guadagnare con i frazionamenti immobiliari

lunedì 4 febbraio 2013

Guadagnare con i frazionamenti immobiliari

Non esiste investitore immobiliare esperto che almeno una volta non abbia voluto cimentarsi nella bellissima nicchia del frazionamento immobiliare.
E' noto che quando acquisti un immobile nello stato di fatto in cui si trova e poi lo trasformi in un altra tipologia di immobile gli affari diventano importanti.

Si puo' benissimo usare il termine che trasformi in “oro” quello che attualmente non lo e'.
Sempre se sai quello che fai.
I frazionamenti immobiliari sono una tra le piu' potenti strategie degli investimenti immobiliari e i guadagni possono essere da capogiro .

E' probabile che il ROE di un operazione di frazionamento possa aggirarsi anche tra il 300% e il 600% !!
Parliamo di Roe!
Ma allo stesso tempo questa nicchia degli investimenti immobiliari e' consigliata solo a persone che conoscano bene vantaggi e svantaggi di questa operazione.
Ma prima di vedere i vantaggi di questa nicchia degli investimenti immobiliari parliamo un po' di aspetti giuridici e tecnici dei frazionamenti .
Buona lettura.

PERCHE' FRAZIONARE UN IMMOBILE.

Lasciandoci alle spalle tutte le informazioni di carattere tecnico che puoi anche conoscere a larghe linee se ti convenzioni con un buon geometra o architetto ,affrontiamo gli aspetti piu' pratici di questa tecnica .
Perche' frazionare un immobile e' conveniente?
La risposta e' molto semplice .Nel mercato immobiliare gli immobili piccoli mono e bilocali hanno sempre avuto una maggiore valutazione a mq rispetto agli immobili grandi .
Prova a vedere in qualunque zona d'Italia quanto costa a mq un monolocale e poi nella stessa zona ricerca un 7 locali .
Vedrai che esiste una differenza anche di 1000 euro a mq !!!


ESEMPIO

Prendo spunto da alcune mie operazioni e ti semplifico al massimo il concetto ; al momento il mio obiettivo e' dirti perche' e' conveniente frazionare gli immobili.
Se hai un immobile ad esempio a Genova di 180 mq a 360000 euro ,comprarlo e rivenderlo ed avere un guadagno dovresti rivenderlo a 420000 euro .
La cosa e' fattibile se hai acquistato l'immobile al 30 % di sconto ,ma tra intestazione immobile ,tasse e mutuo un bel 20 % se ne va.
Allora cosa puoi fare ?
Semplice con il tuo geometra farai un sopralluogo ,lui controllera' la fattibilita' dell'operazione e dopo i permessi e tutta la burocrazia puoi ottenere 3 unita' abitative da 60 mq l'una!!
Ipotizziamo che hai speso anche 50000 euro tra ristrutturazioni e permessi hai un costo totale di circa 430000 euro comprese tasse e notaio .
Allora ecco che entra in gioco la potenzialita' del frazionamento .
Ora hai 3 unita' abitative di 60 mq che essendo piccoli hanno una valutazione maggiore rispetto alle grosse metrature.
Quindi rivendi ognuna delle unita' a 3000 euro a mq ottenendo 180000 euro ad immobile.
Significa 540000 euro contro i 430000 euro investiti .
110000 euro di guadagno
Se ad esempio hai fatto un mutuo di 400000 euro ed hai anticipato solo 30000 euro hai il seguente Roe:

110000/30000= 366,66% ROE !!!

Questo e' un esempio semplificato ossia senza metterti tutti i passaggi che se vuoi puoi studiare in un corso avanzato da me creato per questa nicchia.




Secondo esempio un po' censurato



Questo esempio lo voglio fare anche se a qualcuno potrebbe dar fastidio vedere come puo' nascere un immobili gratuitamente grazie ai frazionamenti.

Io vengo da una famiglia operaia e so cosa significa pagarsi per 30 anni un immobile con un mutuo totale.
Ma ho comunque scelto di spiegarvi come con l'intelligenza e la preparazione si possono ottenere anche immobili gratuitamente con i frazionamenti .

Fatta la premessa che non voglio urtare nessuno con questo esempio e che queste operazioni sono fattibili solo grazie ad una adeguata preparazione e studio vi racconto come e' stato ottenuto un immobile gratis grazie ad un frazionamento .

Ci troviamo sempre a Genova e' capita di andare a vedere un immobile in cattivo stato nel quartiere di Sampierdarena si trova vicino al porto di Genova.

Questo immobile era ad uso commerciale e quindi non adibito ad abitazione .
Era un immobile che era usato da un gruppo di musicisti che andavano a suonare e a fare le prove ogni settimana.
Dentro era suddiviso gia' come appartamento aveva un ingresso indipendente dal quale si accedeva da una scala a chiocciola .
Composto da ingresso una cucina e ben 7 camere molto ampie.
Andiamo a vederlo ,circa 250 mq .Il proprietario lo vendeva come locale commerciale.
Offriamo 500 euro a mq e concludiamo per 125000 euro .
Portiamo il geometra e fatto il progetto e risolto un grosso problema della canna fumaria .
Riusciamo a creare tre unita' immobiliari .
Avevamo applicato la tecnica del frazionamento e del cambio di destinazione d'uso.
Una miscela esplosiva ,infatti quando riesci a mescolare due o piu' tecniche insieme i guadagni possono essere stratosferici.
Sempre se sai quello che fai!
L'immobile tra permessi ,ristrutturazioni ecc ci sono costati circa 90000 euro.
Il totale della spesa sfiorava i 220000 euro.
Ora avevamo 3 immobili di oltre 70 mq l'uno.

Il mutuo concesso era un mutuo totale e quindi con esborso praticamente a zero avevamo da sostenere solamente( si fa per dire) i 1500 euro di rata mensile di mutuo.
Ci eravamo posti un obiettivo ,volevamo avere gratis un immobile al posto della plusvalenza che ci avrebbe tolto un 20 % del guadagno .
Allora mettiamo in vendita solo 2 immobili a 120000 euro l'uno.
Risultato vendiamo tutti e due gli immobili realizzando 225000 euro
Avevamo raggiunto l'obiettivo ( circa 1 anno) .

Chiudiamo il mutuo con i proventi della vendita e' teniamo per me e il mio socio l'immobile che e' stato affittato a 450 euro mensili.

Abbiamo creato grazie al frazionamento un immobile senza pagarlo ed in piu 225 euro a testa al mese come rendita .

E' stata una delle operazioni migliori di sempre con i frazionamenti.
Per questo ho premesso che non volevo urtare la sensibilita' di nessuno spiegando questa operazione perche' rispetto molto chi si paga un mutuo per 30 anni e so i sacrifici che si fanno per arrivare a fine mese .

Ma se e' possibile onestamente e con un po' di impegno sfruttare le potenzialita' dei frazionamenti allora questo esempio puo' servire ad un aspirante investitore come te a farti uscire dalla “ gabbia del criceto” e non sognare di diventare ricco ma di studiare bene le tecniche per investire in immobili.

Non prendo in giro nessuno ,io stesso per investire in immobili ho sacrificato ore e ore per studiare ,frequentare corsi ,chiedere a chi era piu' bravo di me ,e con umilta' e passione cominciando dalla cessione del preliminare man mano sono arrivato a fare operazioni piu' difficili e piu' elaborate.
Si sa piu' e' difficile maggiore e' la ricompensa morale ed economica.
Ma se anche tu puoi risparmiarti 30 anni di mutuo ,allora forse anche tu devi rischiare un po' del tuo tempo e cominciare a studiare gli investimenti immobiliari.
Io posso solo farti esempi e darti informazioni e tecniche ,ma se non ci pensi tu al tuo benessere finanziario chi altri lo fara'?


I REQUISITI PER FRAZIONARE IMMOBILI

Come hai potuto vedere da questi esempi ,i frazionamenti sono forse la nicchia degli investimenti immobiliari piu' redditizia .
Semplicemente ,come ho spiegato,in precedenza il trasformare un immobile e dallo stesso raddoppiare o triplicare le unita' abitative ti fa ottenere guadagni super .
La sola idea di poter trattenere per se un immobile senza pagarlo e' una cosa che se ci pensi e' favolosa !!
Basta che rifletti un attimo sulla tua vita e quanti sacrifici fai per far stare bene te e la tua famiglia.
L'unico rammarico che ho sugli investimenti immobiliari e' quello di non aver iniziato 20 anni fa !!!Chissa' dove sarei in questo momento.
Anche se non mi lamento perche' grazie agli investimenti ho raggiunto la liberta' finanziaria totale in pochi anni ,avrei comunque voluto iniziare a studiare prima.
Ma quali requisiti servono per investire con i frazionamenti immobiliari?

Segui bene le mie istruzioni e se non ti rivedi in questi requisiti non iniziare a praticarli perche' si che puoi diventare ricco in poco tempo ,ma allo stesso tempo se ne sbagli uno sei fritto!!!
Non hai il paracadute come nella cessione del preliminare o nelle sub locazioni di immobili.

  • Avere una conoscenza di base degli investimenti immobiliari.

I frazionamenti sono al secondo “scalino” della tua scalata verso la liberta' finanziaria.
Devi avere una preparazione di base e conoscere come e' il vocabolario dell'investitore immobiliare,conoscere i prezzi di mercato della tua zona ,avere una squadra di professionisti che ti segnali affari simili ed avere un ottimo geometra !
Queste cose le puoi imparare facilmente se ancora non le sai anche richiedendo il corso “ senza anticipo reloaded” che e' il miglior corso per chi vuole iniziare ad investire in immobili da zero.
Se lo hai gia' studiato o sei comunque preparato con altri tuoi canali allora si che puoi investire in frazionamenti e arricchirti .

  • Avere o cercare uno o piu' partner da far partecipare

Perche' ? Semplicemente i frazionamenti all'inizio per ottenere l'effetto leva devono essere finanziati ( non devi mai usare i tuoi soldi) e quindi le banche concedono piu' volentieri soldi a chi si cointesta il mutuo .
A meno che tu non abbia accesso al credito anche senza aiuti e' consigliabile unirsi e dividere i guadagni e puntare a piu' operazioni all'anno .

  • Avere una mentalita' imprenditoriale e pensare fuori dagli schemi.

L'andare a vedere immobili che sono in uno stato e guardarli come se fossero gia' due o piu' unita' abitative richiede la fuori uscita dagli schemi e una mentalita' vincente e imprenditoriale.

Non ho mai visto arricchirsi chi e' negativo , pigro e insicuro!

2 commenti:

  1. occasioni con immobili frazionabili capitano tutti i giorni, il problema che spesso si presenta è quello degli impianti, infatti bisogna far passare le linee delle utenze e gli scarichi nelle parti comuni e non sempre questo è possibile.
    l'unico impianto che non comporta grosse difficoltà è il gas, perchè per legge deve passare esternamente, ma uno scarico di un bagno dove lo fai passare?

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  2. Ciao Roberto io stesso quando vado a visionare immobili simili giro con la mia squadra di professionisti .Architetto e impresari sono fondamentali per sborgliare tutti gli ostacoli che si presentano in simili operazioni .
    A volte la legge e' molto rigida e dipende anche da citta' a citta' .
    fRANCO

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