Relax Immobiliare -Il primo blog per aspiranti investitori immobiliari: Una miscela esplosiva ..operazione in corso

martedì 22 gennaio 2013

Una miscela esplosiva ..operazione in corso

Come al solito siamo sempre a caccia di affari immobiliare e siccome chi si ferma e' perduto vi voglio raccontare un operazione immobiliare  che ho appena concluso e' che sta per essere preparata per la rivendita o per la locazione.

Qualche mesetto fa mi e' stata segnalata un interessante operazione immobiliare.
Sono stato contattato da un mio mediatore che mi ha proposto di andare a visionare un immobile .
L'immobile era una vecchia soffitta in uno stabile d'epoca adibita a ricovero materiale .
Mi ha colpito che nella soffitta erano presenti centinaia di strumenti usati da pittori con quadri impolverati messi uno sopra l'altro.
Il proprietario era un pittore che mancato da tempo aveva lasciato a 2 eredi la soffitta .
Di  per se non una grande eredita '.
Una soffitta al quinto piano senza ascensore poteva interessare solo ai residenti nello stabile.
Il mio amico mediatore sa benissimo che gli affari si fanno quando l'immobile e ' ancora quello che non e'!!!
Scusate questo gioco di parole ,ma significa che se sei un investitore immobiliare e vuoi fare soldi devi vedere  le cose per come saranno e non per come sono.
Ma il vantaggio e' che noi paghiamo l'immobile per come e' attualmente e non per come lo faremo diventare.
Sapete cosa ho fatto per prima cosa?

Ho chiamato il mio geometra e' ho chiesto semplicemente se la soffitta aveva le caratteristiche per diventare un mansarda e i costi per il cambio di destinazione d'uso .
Dopo qualche giorno ,ottengo il preventivo dal geometra e allora chiamo il mio impresario di fiducia e costruiamo insieme il preventivo dei lavori da fare .

Fatti i conti tra geometra ,permessi e lavori il tutto mi sarebbe costato circa 30000 euro.
Allora faccio 2 conti dei prezzi in zona con il mio programma Price e vedo che in quella zona  un immobile scontato con il 30 % costa circa 2000 euro al mq .Quindi significa che i prezzi di mercato erano intorno a 2900 euro a mq .
Ottimo .Per la soffitta gli eredi chiedevano 70000 euro ed era di circa 60 mq .
Poco piu' di mille euro a mq .


Ma chi si sarebbe mai comprata una soffitta a quella cifra e per giunta all'ultimo piano senza ascensore?
Allora io ho formulato la mia offerta di 40000 euro con saldo immediato tramite mutuo.
Ci siamo accordati per 45000 euro .
Il totale dell'operazione comprese spese notarili, spese di mutuo ,geometri e impresa e' di    85000 euro .
Ho fatto un mutuo al 90 % anticipando quindi poco meno di 9000 euro.
La mia rata e' di circa 480 euro per 25 anni .
L'immobile quando sara' riordinato e' venduto come mansarda avra' un valore di circa 174000 euro .
Moto probabilmente i 2900 euro a mq della zona saranno abbattutti di un 200 euro a mq per via della mancanza dell'ascensore.
Mi aspetto quindi una rivendita intorno a 155000 / 162000 euro.
Facciamo due conti per difetto .
155000-85000 =70000 di presunta plus valenza.
Anticipo 9000 / 70000 di guadagno = 777% di Roe .
Insomma anticipando solo 9000 euro , mi portero' a casa un bel guadagno.
La miscela esplosiva la puoi sempre ottenere se metti insieme preparazione e la tecnica del vedere le cose per come saranno e non per come le vedi ora.
Per questo si investe in immobili.
Vi faro' sapere il vero profitto una volta rivenduto l'immobile.
Buon business da Franco



2 commenti:

  1. 5° piano senza ascensore?
    togli molto, ma molto di più di 200 euro a m².
    Fammi sapere

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  2. Ciao ,grazie per la tua opinione , la zona e' quasi tutta con stabili senza ascensore ,molto popolare e quindi diciamo che chi cerca sa che esistono molti immobili senza ascensore .
    Anzi di solito sono sempre quelli che sono messi in vendita .
    Forse per questo faccio un ragionamento ottimistico .
    La tua considerazione e' corretta.
    L'operazioni e' in corso ti faro ' sapere come finira' .
    Ciao e buona giornata.
    Franco

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